מסלול חדש למשקיעי הנדל"ן: דירה להשכרה ארוכת טווח ב-20% הנחה

משקיעים פרטיים יוכלו להשקיע בדירות שמשווקת המדינה להשכרה ארוכת טווח: מדיניות חדשה שנכנסה לתוקף השבוע נועדה להזרים כסף של משקיעים לשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח. מסמך המדיניות נכנס לתוקף ביום ראשון השבוע ועליו חתומים מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, מנהל רמ"י ינקי קוינט וסגן הממונה על התקציבים מתן יגל.

מ־2014 המדינה מנסה לפתח את התחום באמצעות שיווק קרקעות שמיועדות לבניית קומפלקסים של דירות להשכרה ארוכת טווח, באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר. עד עתה רק חברות יכלו להתמודד במכרזים כאלה, כאשר הן התחייבו לבנות את מקבצי הדירות ולהשכיר אותן למשך 20-15 שנה. שכר הדירה מפוקח ומתעדכן פעם בשנה בהתאם למדד המחירים, אך אסור לייקר אותו מעבר לכך. לאחר חמש השנים הראשונות אפשר להעלות אותו ב־5% בלבד.

על פי המדיניות החדשה, החברות הזוכות יוכלו למכור 40% מהדירות למשקיעים פרטיים, אך היזם מחויב לנהל את הקומפלקס כולו. הרוכשים לא יוכלו לגור בדירות אלה ויחויבו להשכיר אותן באותם תנאים שבהן משכירן היזם.

לרוכשים לא תהיה כל סמכות לקבל החלטות ביחס לחוזה או לדמי השכירות. הם יוכלו למכור את הדירה, אך גם מי שייכנס לנעליהם כפוף לאותם כללים. החברות הזוכות כנראה יגבו מהרוכשים דמי ניהול. מצד שני, הרוכשים יקנו דירה הזולה ממחיר דירה בשוק החופשי. פער המחיר נובע מהמגבלות שמוטלות על הדירות.

בשוק מעריכים כי דירות בפרויקטים האלה יימכרו בהנחה של 20% לעומת מחיר דירה דומה בשוק החופשי. המדיניות החדשה עשויה לסלול את הדרך גם לכניסת קבוצות רכישה, בתנאי שיישמר הכלל ש־60% מהדירות בבעלות חברה אחת, והקומפלקס כולו מנוהל על ידי אותה חברה.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן. "הזוכים מתקשים לבנות כי הבנק לא נותן מימון" | צילום: אלכס קולומויסקי

הצורך בכספי המשקיעים נולד משום שהמודל העסקי של החברות היזמיות ספג מהלומה כבדה כאשר ריבית בנק ישראל זינקה מ־0.10% בנובמבר 2021 ל־4.75% במאי 2023. חברות שקנו קרקעות ותכננו לבנות באמצעות הלוואה גילו לפתע כי הן עלולות להפסיד, משום ששכר הדירה מייצר תשואה של כ־3% ואילו הבנקים דורשים ריבית של כ־6% ויותר.

מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן מסביר בשיחה עם כלכליסט את הצורך במדיניות החדשה: "בגלל עליית הריבית יש כ־4,000 דירות בפרויקטים שבהן כבר נסגר מכרז, אך הזוכים מתקשים לבנות כי הבנק לא נותן מימון. לעתים הזוכה עצמו לא מוכן לצאת לדרך כדי לא להפסיד. הבנקים גם מבקשים הון עצמי גבוה שפוגע במודל העסקי. שנית, מכרזים לפרויקטים חדשים נכשלו. אומנם באזור המרכז מכרזים הצליחו לאחר שהחברות הזוכות שחקו את ערך הקרקע, אבל מחוץ לגוש דן מחיר הקרקעות גם כך נמוך ולכן המכרזים לא תפסו".