כשהתותחים רועמים, הדירות מתייקרות: העלייה במחירי הדיור היא רק הפרומו

מדד מחירי הדירות שפורסם היום הוא הרביעי ברציפות שבו רואים עליית מחירים של כ-1%. המדד הכללי שכולל עסקאות למכירה של דירות יד שנייה ודירות חדשות עלה ב-0.9% בעסקאות שבוצעו בחודשים מרץ-אפריל השנה, לעומת עסקאות שבוצעו בחודשים פברואר-מרץ.

בכל אחד משלושת הפרסומים הקודמים של הלשכה המרכזית לססטיסטיקה מדד מחירי הדירות עלה בשיעור שבין 0.9% ל-1.1%.

גם מדד מחירי הדירות החדשות עלה על פי הסקירה שפורסמה היום בשיעור של 0.9%. אבל בפרסומים קודמים של הלמ"ס הקבלנים ייקרו את הדירות בשיעור מתון בהרבה. בשלושת הפרסומים האחרונים של הלמ"ס, מדד מחיר הדירות החדשות עלה בשיעורים נמוכים יותר: 0.4% בדצמבר 2023-ינואר 2024, 0.1% בלבד בינואר-פברואר, ו-0.6% בעסקאות שבוצעו בפברואר-מרץ השנה.

המידע הזה אינו לצורכי טריוויה, הוא חשוב כדי להבין את המתרחש בשוק הדיור. מדד מחירי הדירות החדשות הוא שבשבת שמצביעה על כיוון הרוח. משום שהקבלנים הם אלה שפוגשים את רוכשי הדירות והמתלבטים, ובידיהם מלאי דירות גדול שהם חייבים למכור, ולכן הם מגיבים במהירות לשינויים בשוק. הדיווח היום מעיד כי הם מרגישים שאפשר להעלות את המחירים.

על שוק הדיור משפיעים שני אירועים דרמטיים שמושכים אותו לקצוות מנוגדים: הריבית והשלכותיה של המלחמה עם אוזלת ידה של הממשלה במיוחד בפתרון המחסור בעובדים.

ריבית הפריים שהתייצבה בחודשים האחרונים על 6%, הובילה בתחילת גל עליות הריבית, לירידה חדה בביקוש לדירות, ובעקבות זאת לירידת מחירים חדה. לכן מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-11 מתוך 13 הפרסומים של הלמ"ס בתקופה שבין ספטמבר 2022 לנובמבר 2023.

בפעמים הבודדות שבהן לא עלה, שיעור השינוי של המדד הזה נע בין 0% ל-0.2%. ירידת המחירים של הדירות החדשות הובילה אף לירידה שנתית של 4%. זה היה פער המחירים הממוצע בין דירות החדשות שנמכרו בנובמבר 2023 לדירות שנמכרו בתקופה המקבילה בשנת 2022.

ירידות המחירים האלה היו צעדי הסתגלות של הקבלנים לשוק עם סביבת ריבית גבוהה, פחות קונים ומעט מאוד משקיעים. אבל אפקט הריבית נשחק, הקבלנים למדו לפתות קונים באמצעות מבצעים שבהם משלמים רק 10% ממחיר הדירה ואת היתרה עם קבלת המפתח וכך דוחים את תשלומי המשכנתא בשלוש שנים.

במקביל המלחמה שפרצה באוקטובר שנה שעברה וחוסר התפקוד הממשלתי יצרו ציפיות לעליות מחירים, ציפיות שמקבלות ביטוי במדדים האחרונים. סביר להניח כי העליות האלה הן רק פרומו לגל עליות חד שיתפרץ כאשר נחזור לשגרה, והמתלבטים יחזרו לאתרי המכירות.

הציפיות מבוססות במיוחד על העובדה שלקבלני הבנייה חסרים עשרות אלפי עובדים פלסטינים שעליהם נאסרה הכניסה לישראל מאז 7 באוקטובר. אין שום תוכנית להחזרתם בעתיד הנראה לעין, למעשה הממשלה לא קיימה כל דיון בעניין. והמאמצים להשלים את החסר באמצעות עובדים זרים נכשלו עד עתה. במצב הזה הפריון של חברות הבנייה נמוך בכ-40%, כך שהיצע הדירות יגדל בעתיד הקרוב בקצב איטי שאינו תואם לקצב גידול האוכלוסייה.

הציפייה להמשך עלייה של מחירי הדירות מבוסס גם על התייקרות של חומרי הגלם וההובלה, וכן על גידול בביקוש לדירות במרכז על ידי תושבי הצפון והדרום שאיבדו אמון בממשלה. ראש הממשלה בנימין נתניהו עסוק במשברים הפוליטיים, בשרידותו האישית ובניהול המלחמה ולא יתפנה בקרוב לצרות הקטנות שמייצר שוק הדיור. את המחיר ישלמו רוכשי הדירות.