אושרה ייצוגית נגד חברות בנות של חנן מור: "חוזי רכישה מקפחים"

בית המשפט המחוזי בחיפה אישר לנהל תביעה ייצוגית נגד שתי חברות בנות של קבוצת חנן מור בטענה כי התניית ההצמדה המופיעה בחוזי המכר של החברות היא התנייה מקפחת. המבקשים, רכשו (כל אחד בנפרד) דירות מגורים חדשות מקחם חברה להשקעות ומקרן פז חברה לבנייה. שתי החברות הנתבעות הן חברות בנות המצויות בבעלות מלאה של קבוצת חנן מור, ומשמשות על פי הנטען כזרוע הפעילות של הקבוצה בתחום הבנייה למגורים.

על פי הסכמי המכר, התחייבו המבקשים לשלם את התמורה עבור הדירות במועדים כקבוע בלוחות התשלומים שצורפו להסכמים. תשלומי התמורה הוצמדו למדד תשומות הבנייה, באופן שכל תשלום שמבוצע בין היום הראשון ועד ליום ה-15 לחודש מוצמד ממדד הבסיס שהוא המדד שהיה ידוע במועד החתימה על כל אחד מההסכמים, למדד עתידי שצפוי להתפרסם ב- 15 לחודש בו בוצע התשלום. המבקשים טענו כי הוראת הצמדה זו מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד, שדינו בטלות, ועל כן הגישו בקשה לאישור הגשת תביעה כייצוגית.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומתאר את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל" קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. מדד זה מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים . המדד מתפרסם ביום החמישה עשר לכל חודש ומייצג את השינוי במחירים בחודש שקדם לו. לדוגמה, המדד המתפרסם בחודש פברואר מתייחס לשינויי המחירים בחודש ינואר, והוא יעמוד בתוקפו עד לפרסום המדד הבא, שיפורסם ב- 15 לחודש מרץ ויתייחס לחודש פברואר.

מפסק הדין עולה כי בעשור האחרון מדד תשומות הבנייה נמצא במגמת עלייה שנתית , אולם בחודשים מסוימים הוא רושם גם ירידות. בחוזי מכר דירות הנרכשות מקבלני בניין, נהוג להצמיד את התמורה למדד זה, שכן הליך הבנייה אורך חודשים ארוכים באופן שחושף את הקבלן לשינויים בעלויות הבנייה.

סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, השופט רון סוקול | צילום: דוברות הרשות השופטת

המבקשים טענו כי תנית ההצמדה מופיעה בכל הסכמי המכר של החברות מקבוצת חנן מור . לטענתם, מדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד שכן היא פועלת תמיד לטובת המוכר בשים לב לכך שהמדד עלה כאמור באופן עקבי בשנים האחרונות, ומגדילה את סכום התמורה. עוד נטען, כי מדובר בחישוב לא סימטרי, שכן מדד הבסיס הקבוע בהסכם הוא המדד הידוע, שפורסם לפני חתימת הסכמי המכר ומתייחס למחירים בחודש שקדם לחתימה ואילו תשלום התמורה המבוצע בחלקו הראשון של כל חודש, צמוד למדד עתידי. נטען, כי שתי דרכי ההצמדה הן לגיטימיות (הצמדה למדד הידוע בעת ביצוע תשלום והצמדה לחודש שבו מבוצע התשלום, שאינו ידוע ביום ביצוע העסקה), ובלבד שדרך החישוב זהה, אחרת המוכר זוכה להצמדת התמורה למדד נוסף.

מנגד טענו החברות הנתבעות כי חוזי המכר שנכרתו עם רוכשי הדירות אינם בגדר "חוזה אחיד" ועל כן לא חל עליהם חוק החוזים האחידים. נטען כי הרוכשים מיוצגים לרוב על ידי עורכי דין, ומנהלים באמצעותם משא ומתן על החוזה, המוביל לרוב לחתימת נספח שינויים מהחוזה הבסיסי. גם כאשר הרוכש אינו מיוצג, הוא מצויד בידע רב שרכש מבעוד מועד ופועל באופן דומה. לחלופין נטען כי אף אם מדובר בחוזים אחידים, תניית ההצמדה אינה מקפחת. מנגנון ההצמדה נועד להעמיד את התמורה על ערכה הריאלי, ותו לא.

השופט רון סוקול, סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי הגיע למסקנה כי דין הבקשה לאישור התביעה כייצוגית להתקבל, וכי קיים סיכוי סביר שהתובענה הייצוגית תוכרע לטובת חברי הקבוצה. "שוכנעתי כי ישנה אפשרות סבירה כי ייפסק שתניית ההצמדה מושא הבקשה היא תניה מקפחת בחוזה אחיד". נפסק כי סעיף המורה על הצמדה א-סימטרית הוא על פניו מקפח.

השופט קבע כי חברי הקבוצה יהיו "כל אדם (או גוף) אשר רכש נכס מקרקעין או זכות לקבלת זכות במקרקעין מהמשיבות אשר תמורתו הוצמדה למדד כלשהוא במועד החתימה על החוזה ו/או על טופס ההרשמה ( מדד הבסיס) ואשר לפחות אחד מתשלומי התמורה הוצמד על ידי מי מהמשיבות למדד שטרם פורסם במועד התשלום שביצע בפועל, וזאת החל משבע שנים לפני מועד הגשת התביעה ועד למתן פסק דין בתובענה". עוד קבע כי הנתבעות יגישו כתב הגנה עד אמצע ספטמבר.

עו"ד רונן קצף ממשרד עורכי דין פירון, בא כוח קחם וקרן פז מסר בתגובה: "המדובר בהחלטת ביניים ראשונית המאשרת לדון בתביעה כתביעה ייצוגית. כעת יחל התהליך המשפטי והחברה סמוכה ובטוחה כי בסיומו תידחה התביעה". את התובעים ייצג בהליך עו"ד חגי פרידלר.

לאחרונה מתנהלות תובענות רבות בנושא זה ואף במספר מקרים אושרו ייצוגיות. כך למשל, באוקטובר אישר בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר לנהל תביעה כייצוגית נגד חברת הבנייה מרדכי שכטר בנושא דומה. בא כוח מרדכי שכטר הגיב בזמנו כי לאחר שתוגשנה כל הראיות בתיק התביעה תידחה.