"הטענה שהמשרדים מתים לא תקפה במרכז ובמזרח אירופה"

טיילור סוויפט היא לא רק זמרת הפופ המצליחה בעולם אלא תופעת נדל"ן בפני עצמה. "יש לה שלוש הופעות בוורשה לבדה", אמר לכלכליסט דניאל ביניאס, מנהל אזור מרכז ומזרח אירופה בחברת שירותי הנדל"ן המסחרי CBRE. "אנשים מטיילים בעקבותיה מעיר לעיר ומחזקים את מגזר הפנאי".

ולא רק היא תתרום בקיץ הקרוב לכלכלת מרכז ומזרח היבשת. בריאן אדמס מגיע לליטא, להקת קולדפליי להונגריה, AC/DC לסלובקיה, סטינג לאסטוניה ולפולין, האחים ג'ונס לצ'כיה ואד שירן לרומניה, סרביה, קרואטיה וליטא. התיירות מתחזקת, המלונות מתמלאים וגם משתדרגים כדי להציע חוויות טובות יותר. כך, בעוד תעשיית המלונאות העולמית מדשדשת, באזור מרכז־מזרח אירופה היא דווקא צומחת. "אני אוהב את מגזר המלונאות. אשתי עבדה בבית מלון והיא אומרת לי, אתה יודע, סוף סוף יהיו לנו מלונות נהדרים לבלות בהם עם חברים". כזה הוא האזור. רותם כל מנוע צמיחה אפשרי כדי לסגור פערים מול מערב אירופה — מטיילור סוויפט דרך רכבים חשמליים ועד מרכזי נתונים.

לפי ביניאס, למרכזי נתונים קיים ביקוש חזק מאוד באזור. "בכל שנייה, כל משקיע שאנחנו מדברים איתו מעוניין לקנות יותר מרכזי נתונים כי זה עסק עמיד מאוד", הוא מציין. "הבעיה הגדולה ביותר כרגע עם המגזר היא חשמל. אם אזור מרכז־מזרח אירופה יתבסס על יותר אנרגיה ירוקה, נוכל למשוך חברות כמו אמזון. זה עסק מאוד יציב, אבל יש בו אתגרים הנוגעים לתמהיל האנרגיה וזמינות החשמל, ואלו לא בשליטתנו. ממשלות צריכות להסדיר את הנושא, אבל אנחנו בהחלט נעשה לכך לובינג".

ביניאס (Bienias), פולני במוצאו, מכהן כמנהל אזור עבור CBRE מאז ינואר 2023 והגיע לישראל החודש כאורח בכנס שוק הון ומשקיעים מוסדיים שקיים ביג מרכזי קניות. CBRE נמנה עם תאגידי הנדל"ן הוותיקים והגדולים בעולם, נוסד לפני 117 שנה בארצות הברית, פועל ביותר מ־100 מדינות ומעסיק מעל 130 אלף איש. עם שווי שוק של 26 מיליארד דולר, הוא נמנה עם חברות פורצ'ן 500 ומעניק שירותי ייעוץ, תיווך והערכת שווי למשקיעים גדולים ולתאגידים. ועם כל הניסיון הזה, עדיין הדרך ללבם של המשקיעים ארוכה. כפי שיעלה שוב ושוב בשיחה, ביניאס ידגיש את הפער בין מצבו של השוק שעליו הוא אמון לבין האופן שבו מעריכים אותו המשקיעים. פער שלתפיסתו מגיע ממקור אחד — סטיגמות.

"אנשים אומרים שהמשרדים גמורים או מתים בעקבות המגפה והטרנד של העבודה מהבית, אבל זה לא נכון", הוא מסביר קונצנזוס שאיננו מתאים למרכז ולמזרח אירופה. "זו דעה אמריקאית. הדירות והערים במרכז ובמזרח אירופה שונות לחלוטין מבארצות הברית. הדירות קטנות יותר וזמן הנסיעה לעבודה קצר יותר. לכן, אם מסתכלים על תפוסת משרדים בבירות מזרח אירופה, במרביתן השיעור עולה, ובקרוב הביקוש יעלה על ההיצע".

עד כדי כך המגזר משגשג?

"כשמסתכלים על תמהיל החברות שנמצאות במזרח אירופה, רואים שמדובר בעיקר בחברות גדולות גלובליות, אבל בשונה מישראל למשל, אנחנו לא משמשים בסיס למגזר הטכנולוגיה שנמצא במגמת צמצומים. החברות הגדולות שנמצאת כאן עדיין שוכרות נכסים, מתגבשות ונמצאות בתנועה, ואנחנו לא כל כך תלויים במגמות קצרות טווח. אם את מסתכלת גם על שטחים תעשייתיים, האזור שלנו הוא מרכז לתעשיית הרכב, אנחנו גם מייצרים סוללות ליצרנים אמריקאים וגרמנים ויש הרבה חברות מסחר אלקטרוני שפורחות מאז המגפה. התאגיד הקטן הזה של מדינות מרכז־מזרח אירופה הפך להיות לסוג של מרכז תעשייתי עבור שאר אירופה".

"האתגר המרכזי הוא לשנות את ההשקפה והתפיסה על האזור", הוא קובע. "נכון שהעסקאות אינן ענקיות היום וששחקנים גדולים אמריקאים וגרמנים לא סוחרים כרגע, אבל אנחנו משקיעים במדינות שלנו וזה מייצר הזדמנויות לשחקנים אחרים כמו הישראלים שמתעניינים מאוד ומזהים את ההזדמנות. אני חושב שבסך הכל אנחנו צריכים להילחם עבור האזור במונחים של שינוי ההשקפה. התפקיד שלי הוא גם להראות איזה סוג של הישגים יש לנו, ועד כמה העסק עמיד, למרות המשבר העולמי שחווינו".

כיצד משפיעים על השוק הצמיחה הכלכלית והיציבות הפוליטית האזורית?

"אני צריך להתחיל משנות העשרה שלי, כשטיילתי במרכז ובמזרח אירופה והאזור היה עדיין גוש קומוניסטי. נסענו אז מעיר הולדתי, צ'צ'ן בפולין, ליוון ברכב ולקח לנו בין ארבעה לחמישה ימים להגיע. היום, עם הכבישים המהירים, אפשר לעשות את הדרך הזו בפחות מ־24 שעות. האזור השתנה מהותית, היה לנו תיאבון עצום לצמיחה וניצלנו אותו. התחלנו מבסיס נמוך והיו לנו שאיפות ענקיות. במקביל, מרבית המדינות הצטרפו לאיחוד האירופי וזכינו ביתרון האדיר של האיחוד והמשאבים שלו. את ההון הזה הוצאנו על תשתיות, ובאופן זה הכסף נשאר במערכת והוביל לצמיחה נוספת. אם יש תשתיות שצומחות והוצאות על תשתיות, חלק מהכסף הזה מגיע לאנשים וכוח הקנייה גדל".

"האזור תמיד הסתכל על המערב מבחינה פוליטית, תמיד רצינו להיות חלק מהמערב. ואף שהמשא ומתן ארך זמן רב, היה קל להכניס אותנו לאיחוד. מרבית המדינות נכנסו גם לנאט"ו, מה שיצר ביטחון נוסף. כמובן, יש לנו מלחמה בגבולות עם אוקראינה, אבל בנימה חיובית, הרבה אוקראינים עוברים למדינות שלנו. בפולין לבדה מדובר על 3-2 מיליון איש שמגדילים את הכלכלות שלנו. ההשקפה ארוכת הטווח לגבי הצמיחה של המדינות היא שאנחנו הולכים לצמוח פי 2 לעומת מערב אירופה. אז עדיין יש פוטנציאל, עדיין יש מקום לצמיחה ואנחנו גם מגנים על הגבולות שלנו. יש לנו חובות, אבל הייתי אומר שמדיניות ההגירה שלנו חכמה בהשוואה למדינות אחרות במערב אירופה".

הכל נשמע מאוד חיובי, אבל הריביות הגבוהות בוודאי השפיעו על הפעילות.

"כן, אבל הריבית הגבוהה היא לא תופעה. חיינו בעבר בסביבת ריבית גבוהה ואז התחלנו לחיות בעולם של ריבית אפסית או שלילית ועכשיו עלויות הריבית מייצרות הלם. ההשקפה שלי לטווח הארוך היא שהריבית תתייצב ברמה של 4%-3% וכולם יצטרכו להסתגל. כרגע עלות המימון הגבוהה עצרה את הפיתוח. אז זה אחד האתגרים שאני רואה מנקודת המבט של השוכרים. מנגד, המשקיעים יכולים לצפות, בנימה חיובית, ששכר הדירה יעלה. אתגר נוסף הוא המצב הפוליטי והמלחמה באוקראינה, אבל אני חושב שמשום שאנחנו חלק מנאט"ו, אני מדבר במיוחד על פולין עם הבסיס האמריקאי, אנחנו בטוחים יותר מתמיד".

"ככלל, כשמדברים על מרכז ומזרח אירופה, לריביות הגבוהות ולתשואות יש לדעתי משמעות קצת אחרת. אני מעדיף לבחון את שווי הנכסים המסחריים במרכז ובמזרח אירופה. אם משווים אותם למערב ולדרום אירופה, אנחנו עדיין הרבה יותר זולים וזה אומר שיש פוטנציאל. כמובן שהיתה קצת האטה בעסקאות בגלל הריביות הגבוהות ועלות המימון הגבוהה, ואנחנו עדיין תלויים בהחלטות עתידיות של הפדרל רזרב והבנק המרכזי האירופי, אבל בנוגע לריביות, אני חושב שזה מתחיל להתייצב. בכל הנוגע לשכירות למגורים הסיפור אחר לגמרי. לפעמים אני לא מבין מה קורה במגזר הזה במדינה שלי".

דיברת על פעילות המסחר המקוון במזרח אירופה, אבל מצד שני נראה שיש לכם תחזית מאוד חיובית לקניונים, שגם אותם הספידו.

"כוח הקנייה גדל, אז לאנשים יש יותר כסף לבזבז והכסף העודף הזה הוא לא רק עבור מצרכים. אנחנו רוצים יותר, ללכת לקניונים לקנות אבל גם לבלות. הקמעונאות המסורתית של קניון, הייתי אומר, משתנה לסגנון חיים ופנאי. כמעט בכל אזור גיאוגרפי המכירות צומחות, יש יותר אנשים בקניונים, יותר אנשים בחנויות, ואחרי המגפה אנשים רוצים לצאת ולהיות בין אנשים אחרים".

לפי ביניאס, התחזיות מדברות על כך שמדינות מרכז ומזרח אירופה ירשמו את הצמיחה הגדולה ביותר בהכנסות משקי הבית. ההכנסה הגבוהה הזו גם תיתרגם לצמיחה חזקה יותר במכירות. "אנחנו פשוט נעשים עשירים יותר", הוא אומר. "אם תסתכלי על ההכנסה הממוצעת בפולין, היא גדלה בטירוף בשנתיים האחרונות, שיעור של 15%-10% משנה לשנה, מה שאומר שלאנשים יש יותר כסף לבזבז. וזה לא רק פולין, זה קורה בשאר מדינות מרכז־מזרח אירופה".

"אני, למשל, מעסיק בפולין ובאזור כ־1,350 איש, עלות המשכורות שלנו גדלה בצורה דרמטית בשנתיים האחרונות. אז מבחינת תכנון העסק שלנו, אנחנו צריכים להיות חכמים יותר. אבל מהצד השני, בכל הנוגע למה שקורה בכלכלה, לאנשים פשוט יש יותר כסף להוציא על קניות, נסיעות ופנאי. כמובן שיש לנו פער גדול לעומת מערב אירופה, אבל אני חושב שאנחנו מדביקים אותו. זה המונח של 'התכנסות', אנחנו מתכנסים בקצב גבוה הרבה יותר בהשוואה לדרום. איטליה, למשל, פשוט נעצרה".

העלייה הזו בהכנסות תורמת לשיעור בעלות גבוה על בתים?

"כל אחד היה רוצה להיות הבעלים של נדל"ן. אני חושב שזו תרבות, זו מורשת, זה עמוק בדם שלנו ובדנ"א. אבל כרגע אני חושב שדברים משתנים משום שהבעלות על הבית מתייקרת, המחירים מרקיעים שחקים, ומדינות כמו פולין, למשל, מסבסדות קצת כדי לעזור לאנשים. אבל אני חושב שההשקפה ארוכת הטווח היא שאנשים יצטרכו לשכור במקום להיות בעלים, וגם זה לא דבר רע. האנשים נעשים ניידים יותר, הם מטיילים באזור ובערים אחרות".

"זו הסיבה שאנחנו שמים דגש חזק על מגזר המגורים והבנייה של בתים רב־משפחתיים, זה דומיננטי היום לא רק בפולין, אלא במדינות מרכז־מזרח אירופה בכלל. החזון הוא שהתחום יגדל, משום שמגזר הנדל"ן מתייקר. ועדיין, אם את משווה לנדל"ן למגורים במערב אירופה, אנחנו עדיין זולים משמעותית".