מבשרת ציון נגד תוכנית ההתחדשות של רמ"י: "לא יהיה כאן הולילנד"

הוועדה המחוזית ירושלים תדון בישיבתה בתחילת החודש הבא, באופן חריג ביותר, בשתי תוכניות שמתחרות ביניהן על תכנון התחדשות אתר מרכז הקליטה לשעבר במרכז הישוב מבשרת ציון, ליד ירושלים. על הפרק, שימור הרוח הפרברית/כפרית של הישוב - לשם חותר יורם שמעון, ראש המועצה המקומית מבשרת ציון, או ציפוף על פי הסטנדרטים העדכניים של מינהל התכנון, והפיכת לב הישוב לקצת יותר תל אביב - הכיוון שאליו חותרים היזמים בעלי הקרקע, חברת י.ד.ברזאני.

שטח התוכנית, כ-73 דונם, נרכש ע"י קרן ריאליטי וחברת הבנייה י.ד. ברזאני מהסוכנות היהודית ביוני 2019 בתמורה ל- 266 מיליון שקל. ביוני 2021 הודיעה קרן ריאליטי על מכירת חלקה (כ-60%) במרכז הקליטה לקבוצת רוכשים אותם מובילה חברת י.ד ברזאני, שותפתה לנכס. שווי הנכס הוערך אז ב-405 מיליון שקל.

מועצת מבשרת ציון נאבקת כבר כמה שנים בניסיונות היזמים לקדם במקום תוכנית התחדשות. ב-2020, החליטה ועדת הערר המחוזית ירושלים, לבטל יוזמה של המועצה להקפאת היתרי בנייה באתר לפי סעיף 77-78 לחוק התכנון והבנייה. תוכנית ההתחדשות שאותה מקדמת כעת המועצה המקומית מבשרת ציון, שעליה חתום אדר' יעקב מולכו, מציעה הריסה של 224 יחידות הדיור הקיימות, שנמצאות ב-93 מבנים חד ודו קומתיים, והקמת 434 יח"ד במבנים "נמוכים"- עד 6 קומות, כולל 15,500 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. מתוך כלל השטח יוקצו 30 דונם לשטחי ציבור ופארקים.

האלטרנטיבה, תוכנית ההתחדשות של היזם י.ד.ברזאני, שאליו חברה רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), וחתום עליה האדר' גידי בר אוריין, מציעה בניית 34 מבנים חדשים בגובה של עד 8 קומות, ובהם 956 יח"ד, בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר וקריית חינוך. התוכנית מציעה שינוי מהותי בכל מערך התחבורה של לב הישוב. אדר' בר אוריין הסביר בישיבה שהתקיימה בנובמבר 2023, כי מדובר באתר שהוא מישורי, ולכן שונה ממרבית השטח בישוב, ושהרעיון התכנוני שעומד בבסיס הפרוייקט שתכנן הוא יצירת שצ"פ מרכזי, בשטח של כ-50 דונם, שאליו יופנו החצרות הפנימיות של המבנים החדשים. בר אוריין הוסיף שלפי תפיסתו, שדרות הראל, שבהן רוכזה בנייה למסחר ותעסוקה, יקבלו משנה חשיבות ויתפקדו כמו "סוג של רחוב אבן גבירול בתל אביב".

ברקע הקונפליקט בין המועצה ליזמים עומדת תוכנית המתאר הכוללנית ליישוב מבשרת ציון, שאושרה ב-2019, ומאפשרת את הגדלת הצפיפות במתחם מרכז הקליטה ב-600 יח"ד מעל המצב המאושר בתוכניות קודמות, כך שמספר הדירות המתוכננות בו יגיע ל-956 יח"ד. עוד נקבע כי גובה הקומות יהיה עד 8 קומות, ויתווספו לתוכנית גם שטחי תעסוקה, מסחר ומבני ציבור שהיו חסרים בתוכנית המקורית. בעוד שהמועצה המקומית מבקשת לצמצם את כמות יחידות הדיור אף מעבר למה שהיא עצמה קידמה בתוכנית המתאר, הרי שהיזמים, שהתחילו עם 1,400 יח"ד, מוכנים להסתפק במה שהתוכנית קבעה.

יורם שמעון, ראש מועצת מבשרת ציון חוזר ומדגיש בשיחה עם כלכליסט כי מה שעומד לנגד עיניו זה שימור האופי הפרברי של הישוב: "המועצה מתנגדת לתוכנית שברזאני מקדם ואם יהיה צריך נפעל בכל האינסטנציות ונגיע עד לבית המשפט העליון. נתנגד לכוונות הזדון של הוועדה המחוזית ירושלים, שמה שעומד לנגד עיניה זה רק לייצר עוד ועוד יח"ד". עוד הוא מוסיף שיו"ר הוועדה המחוזית ירושלים, שירה תלמי באבאי, מתנהלת "בדרכים פסולות והזויות": "היא רומסת ברגל גסה את המלצות הוועדה המקומית והולכת לאשר תוכנית שמנוגדת לרצון התושבים. היא לא היתה עושה את זה למשה לאון, ראש העיר ירושלים, שמינה אותה".

שמעון מספר שבדיון האחרון שהתקיים בוועדה המחוזית הוא הבהיר לאדר' דן קינן, מתכנן הוועדה המחוזית ירושלים, ש"הולילנד לא יהיה במבשרת ציון. הוא (דן קינן) שאל אותי: מה רע בהולילנד? היזם נמרח על הכיסא עם חיוך ענק על פניו".

לדבריו של ראש המועצה, תוכנית המתאר הכוללנית של מבשרת ציון ציינה במפורש כי אישור כמות יחידות הדיור יעשה ע"פ תוכנית מפורטת. הוא מסביר שהתוכנית המפורטת שהוכנה ע"י המועצה, נתמכה בחוות דעת כלכלית של שמאי המקרקעין עמוס מלר, שקבע, על בסיס תחשיב כלכלי, שלא נדרשות יותר מ-434 יח"ד. הוא מוסיף שמעבר לכך, כמות יחידות הדיור לפי הצפיפות הנדרשת בתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35 מגיעה ל-340 יח"ד בלבד, ושבכלל לא מדובר במקרה התחדשות עירונית מתחמית: "רק בפינוי בינוי עושים מכפיל גבוה כדי שהיזם יוכל לשרוד את הארוע. זה לא המקרה של מרכז הקליטה וזה לא באמת פינוי בינוי. מבשרת היא ישוב פרברי. הוא פוצץ פה את המתחם בבנייה כאילו נמוכה. אי אפשר לדחוף פה מגדלים וגורדי שחקים".

מחברת י.ד.ברזאני אמרו לכלכליסט כי חטיבת הקרקע נרכשה על ידי היזמים בעקבות מכרז של קרן הפנסיה של הסוכנות, שהוציאה אותו רק אחרי שאושרה תוכנית המתאר של מבשרת. התוכנית כללה התייחסות פרטנית למחתם, כולל ניפחי בינוי, כמות יח"ד, גובה קומות והפרשות לציבור. מעבר לכך, המכרז יצא רק אחרי שאושר הסדר בבית המשפט העליון בין המוכרים לבין רמ"י, שכלל בתוכו אישור למסירת המקרקעין ומתווה לבנייה. לדברי נציג יד.ברזאני ששוחח עם כלכליסט: "החברה היזמית הגישה תוכני שתואמת את תוכנית המתאר, שאושרה ע"י ראש המועצה. החברה ניסתה חדשות לבקרים לקיייםש יח מקצועי ומכבד עם הרשות המקומית, אך זו לא מוכנה להכיר בזכויותיה, או בתוכניות מוצעות, בין שמדובר בשכונה לצמודי קרקע או לבנייה רוויה. לפיכך, החברה פעלה בשנים האחרונות לתיאום מלא עם הרשויות, ובכלל זה הוועדה המחוזית ירושלים".

מלשכת התכנון המחוזית ירושלים נמסר: "התוכנית שהוגשה תואמת את מגמות הפיתוח שנקבעו בתכנית המתאר של היישוב, ומציעה תוספת משמעותית של דיור לצעירי היישוב, בית ספר חדש, מרכז תרבות ושטחים פתוחים, לצד שטחי מסחר ותעסוקה. כל זאת במתחם בגודל משמעותי, בבינוי בגובה מתון של שמונה קומות לאורך השדרה הראשית של היישוב".