עסקת הענק יוצאת לדרך: מגדל רוכשת 18% מאלקטרה מגורים לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל

עסקת הענק יוצאת לדרך: חברת הביטוח מגדל רוכשת 18% ממניות אלקטרה מגורים, החברה־הבת של אלקטרה, שפועלת בתחום הבנייה למגורים. ל"כלכליסט" נודע כי לפי העסקה, שנחתמה בסוף השבוע, מגדל ביטוח תזרים לאלקטרה מגורים 285 מיליון שקל לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל לפני הכסף ושל 1.6 מיליארד שקל אחרי הכסף.

מדובר בשווי גבוה יותר מזה שלפיו התנהלו בתחילה המגעים בין הצדדים, שנחשפו ב"כלכליסט" במרץ. השינוי בשווי התרחש לאור כך שבמסגרת העסקה הוחלט שאלקטרה תמיר להון הלוואות בעלים של 400 מיליון שקל שהעמידה לאלקטרה מגורים. המרת ההלוואות להון מעלה את שווי החברה. כמו כן, הדבר משפר גם את יחס החוב למאזן של אלקטרה מגורים.

אלקטרה מגורים תעשה שימוש בהון החדש שתקבל מהחברה־האם וממגדל ביטוח להרחבת פעילותה ללא צורך בהגדלת המינוף, שהוא משקולת משמעותית על חברות נדל"ן, משום שאלו מתממנות באמצעות אשראי, והריבית הגבוהה במשק מגדילה הוצאות המימון שלהן, ובמקביל מקשה גם על רוכשי דירות. אולם ככל הנראה, מגדל ביטוח, שבראש זרוע ההשקעות שלה עומד ארז מגדלי, מאמינה שמחירי הדירות עומדים לעלות. זאת משום שהביקוש, לאור הריבוי הטבעי, עולה על ההיצע; וכן בשל קצב התחלות הבנייה שלא מדביק את הגידול הטבעי. בנוסף, הנתונים שמתפרסמים, ובראשם אלו של הלמ"ס, מצביעים על בלימה בירידה הקלה במחירי הדירות, לצד עלייה בביקוש למשכנתאות, שחזרו לרמות קרובות לשיא. בשוק יש צפי שכשהריבית תרד והמלחמה תיגמר, הביקושים יגברו וידחפו את מחירי הדירות מעלה. ההשקעה של מגדל ביטוח באלקטרה מגורים אינה שיתוף הפעולה הראשון עם אלקטרה שמנוהלת, בידי איתמר דויטשר. מגדל ביטוח מחזיקה ב־11% ממניות אלקטרה, שנסחרת בבורסת ת"א לפי שווי של 4.9 מיליארד שקל ‑ החברה הגדולה במונחי שווי שוק בקבוצת אלקו, שבשליטת האחים זלקינד. כמו כן, מגדל ביטוח מחזיקה ב־7% ממניות אלקטרה נדל"ן, החברה־האחות של אלקטרה, שפועלת בתחום ניהול קרנות השקעה פרטיות בנדל"ן.

נכון לסוף הרבעון הראשון, יש לאלקטרה מגורים 20 פרויקטים בשלבי בנייה שונים שבהם היא בונה 3,800 דירות ו־15.2 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה. הרווח הגולמי הכולל הצפוי ממכירת הדירות עומד על 1.58 מיליארד שקל, מתוכם הכירה החברה עד כה ב־492 מיליון שקל, בעקבות מכירת 1,320 דירות. לאלקטרה מגורים יש גם פרויקטים בפולין, לטביה והונגריה.

ברבעון הראשון של 2024 הכנסות אלקטרה מגורים היו 139 מיליון שקל, ירידה של 22.3% בהשוואה לתקופה המקבילה, שנבעה בעיקר מהשפעות המלחמה. את 2023 סיימה החברה עם הכנסות של 620 מיליון שקל, עלייה של 5.2% בהשוואה ל־2022.

הרווח התפעולי-תזרימי (EBITDA) הסתכם ב־27 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה, עלייה של 35% בהשוואה לרבעון המקביל. את שנת 2023 כולה סיימה אלקטרה מגורים עם רווח תפעולי-תזרימי של 61 מיליון שקל, ירידה של 17.6% לעומת 2022.

איתמר דויטשר מנכ"ל קבוצת אלקטרה | צילום: טל גבעוני

מגדל ביטוח, שמנהלת כ־450 מיליארד שקל עבור 2.5 מיליון חוסכים, אינה הגוף המוסדי היחיד שרואה בתחום היזמות למגורים פוטנציאל משמעותי. בשנה האחרונה מוסדיים רבים החלו להגדיל את ההשקעה שלהם בתחום, מסיבות דומות.

כך, כלל ביטוח השקיעה במאי 52 מיליון שקל בקבוצת חג'ג', שמתמקדת בבניית מגורי יוקרה באזור המרכז, ועד 50 מיליון שקל בחברת הבנייה למגורים רוטשטיין, שבשליטת יצחק מירילשוילי. ואלו עסקאות קטנות יחסית. כלל ביטוח גם השקיעה 400 מיליון שקל בשיכון ובינוי נדל"ן, החברה־הבת של שיכון ובינוי, לפי שווי של 5 מיליארד שקל לחברה, וכן חתמה על עסקה להשקעת עד 767 מיליון שקל באפריקה מגורים, שבשליטת יעקב לוקסנבורג, בעסקה שכוללת רכישת מניות של אפריקה מגורים התחדשות עירונית והקמת שותפויות איתה.

כפי שנחשף ב"כלכליסט" בשבוע שעבר, הראל השקעות, החברה־האם הציבורית של הראל ביטוח, רכשה עוד 5% מחברת תדהר הפרטית בתמורה ל־200 מיליון שקל, לפי שווי של 4 מיליארד שקל לפני הכסף. באוגוסט האחרון היא רכשה 10% מתדהר תמורת 390 מיליון שקל, לפי שווי של 3.6 מיליארד שקל.

הראל ומגדל מחזיקות יחד את צמד מגדלי אלון בת"א, שרשומים בספריהן לפי שווי של 2.4 מיליארד שקל. הראל מבקשת למכור את חלקה תמורת 1.2 מיליארד שקל. למגדל ביטוח יש זכות סירוב ראשונה, אך בחברה טרם הוחלט אם לממש אותה, במקרה שתרקם עסקה, או לנסות להצטרף לניסיון המכירה, שעלול להיות מורכב. זאת, בשל ההיקף הגבוה של העסקה, שמהווה אתגר מימוני לשחקנים רבים שלוטשים עיניים לנכס.

מגדל ביטוח עצמה השקיעה בינואר האחרון 130 מיליון שקל בחברת הלוגיסטיקה של נדב בלילה, נ.ב לוגיסטיקה, וכן 250 מיליון שקל ברכישת מניות ביג מידי מגה אור. עבורה העסקה מול אלקטרה היא ההשקעה המשמעותית הראשונה שלה בחברת בנייה פרטית למגורים בישראל.

את מגדל ייצגו בעסקה עורכי הדין אודי אפרון, גילי ריזל וספיר ביאליסטוק ממשרד פירון. את אלקטרה ייצגו עורכי הדין ישראל שמעונוב ולירון עזריאל ממשרד שמעונוב.