היזמים ניצחו: הסכמה בוועדת הפנים להורדת היטל ההשבחה לעד 60% ליד תחנות המטרו

ועדת הפנים והסביבה התכנסה הבוקר (א') כדי לדון פעם נוספת בתיקונים לחוק המטרו משנת 2021. הנושא שבו דנו היום, והוא התיקון המשמעותי ביותר בנוסח הנדון, הוא הורדת שיעור היטל ההשבחה באזורים שליד תחנות המטרו לעד 60%, לתקופה של 5 שנים, עם אפשרות להארכה.

מדובר בבשורה משמעותית ליזמי הנדל"ן והקבלנים, הטוענים כבר זמן רב כי קביעת נוסח החוק הקיים להיטלי השבחה של עד 75% באזור ההשפעה (עד 800 מ' מהתחנה) שסביב לתוואי המטרו, שנועדה לממן את עלויות ההקמה של הרכבת, היא מוגזמת, מייצרת אי וודאות, ומקפיאה את קידום הבנייה. יש להבהיר שהוועדה עדיין לא הצביעה על התיקון, אך היעד הוא שהכנסת תאשר אותו עד היציאה לפגרה בסוף החודש.

ברקע הדברים - היטל ההשבחה, שעומד כיום על עד50% מעליית הערך, הוא תשלום חובה שבעל מקרקעין נדרש לשלם לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין. נקודת המוצא של הוגי חוק המטרו המקורי היתה שבאזורי ההשפעה של המטרו ניתן יהיה להעצים את זכויות הבנייה, מה שיפצה את בעלי הקרקעות והיזמים על היטל ההשבחה הגבוה. מאידך, יזמי הנדל"ן טוענים כי זכויות הבנייה שתמ"א 70 (תוכנית המתאר לתכנון הבנייה בתוואי המטרו, ג.נ) מעניקה אינן מפצות על גובה ההיטל, וכי במצב שנוצר, ברבים מאזורי התחנות אין כל כדאיות לביצוע פרויקטים.

איציק דניאל מאגף תקציבים במשרד האוצר הבהיר בדיון היום שמשרד האוצר לא תומך בתיקון היטל ההשבחה, אך נאלץ להתגמש: "הצגנו את הניתוחים הכלכליים שלנו ליו"ר הוועדה ואנחנו עומדים מאחורי הנוסח המקורי של 75%. ההפחתה של המס ל-60% תעשה לתקופה של 7 שנים ובנוסף לזה, שר האוצר יכול להמשיך בעוד שנתיים. מדובר באובדן הכנסות משמעותי, אך גם בתמרוץ".

אבישי קימלדורף, שותף בקרן ריאליטי, שהובילה את לובי יזמי הנדל"ן, דיבר על ההקפאה של מיזמים באזור תחנות המטרו: "כיזמים, לקחנו על עצמנו לעשות מחקר שבודק מה אזור העסקאות באזור המטרו וגילינו שהתוכניות המקודמות הן ציבוריות או התחדשות עירונית - שבהן היטל השבחה של 50%. לא מדובר בתוכניות שבהם היטל השבחה של 75%. הפחתת המס היא חשובה ופורצת דרך. אנחנו חושבים שההורדה אינה פותרת את הקשיים שאיתם אנחנו מתמודדים. יש לנו קושי גדול עם תמ"א 70 (תוכנית המתאר לבנייה באזורי המטרו), שלא נדונה כאן. המדרגה של ה-60% עוזרת מאד אך היא לא תוכל להתקיים בלי תוספת זכויות בנייה שייסיעו לנו להפוך את הפרוייקטים לכלכליים. מאחר שהתוכנית היא כלכלית והמס שנשלם מיועד לתשלום התשתית, יש להבטיח גם מנגנון, דומה לתקן 21 (תקן שמאי לקביעת זכויות בנייה. ג.נ), שיבטיח זכויות בנייה עתידיות".

משרד האוצר הציע מדרגת תמרוץ של היטל השבחה מופחת, אם היתר הבנייה יתקבל בתוך 5 שנים. קימלדורף, שחושש מהתארכות תהליך קידום התוכנית ועקב כך אובדן של התעריף המופחת מבקש שהמועד יהיה הפקדה או אישור תוכנית ולא היתר: "אנחנו רוצים לרוץ לפיתוח. אף אחד לא יושב על קרקעות באזורי המטרו ומחכה. הקרקע מאד יקרה לרבות המימון. מאחר וכך, ארוע המימוש האמיתי הוא ארוע אישור התוכנית. לכן, אנחנו מבקשים לקבוע את גובה היטל ההשבחה בעת הפקדת התוכנית, או זמן המכר, ולא בעת מתן ההיתר. ארוע המכר גם יקדים את ההכנסה לעירייה ולמדינה וכך גם ישרת את תכלית החוק שהוא מימון פרוייקט המטרו החשוב".

לדבריו של קימלדורף, פרוצדורת קידום תוכניות שמכוחן ניתן להוציא היתרים תיקח יותר מ-5 שנים ולכן הוא מבקש לדחות את תשלום היטל ההשבחה למועד מוקדם יותר: "אנחנו רוצים לרוץ לפיתוח. אף אחד לא יושב על קרקעות באזורי המטרו ומחכה. הקרקע מאוד יקרה לרבות המימון. מאחר וכך, אירוע המימוש האמיתי הוא אישור התוכנית. לכן, אנחנו מבקשים להצמיד את תשלום היטל ההשבחה בעת הפקדת התוכנית, או זמן המכר, ולא בעת מתן ההיתר. ארוע המכר גם יקדים את ההכנסה לעירייה ולמדינה וכך גם ישרת את תכלית החוק שהוא מימון פרוייקט המטרו החשוב".

תיקון נוסף לחוק, שגם בו דנו היום, הוא פיצוי, או "חבילת סיוע", של חצי מיליארד שקל לעסקים הנמצאים בסביבת עבודות תוואי המטרו כל תקופת ההקמה-בין 2-6 שנים. הוסכם כי הפיצוי יינתן לפי מידת ההפרעה שגורמות העבודות לעסק, כשיפוי בתשלום ארנונה. ח"כ יעקב אשר, יו"ר וועדת הפנים והסביבה הוסיף: "כשבאו נציגי האוצר להציג לי את חוק המטרו, אמרתי להם שמה שהיה לא יהיה. יש אנשים שבאמת נפגעו בגלל עבודות הקוים האדום והירוק של הרכבת הקלה. מבחינתי, לא יהיה פה מנגנון שאדם שבונים באזורו יצטרך להוכיח שהוא הפסיד. המנגנון פשוט וקל. זאת החובה שלנו. צריך מטרו, אבל צריך גם שאזורים מסחר ועסקים לא יתרוקנו".