מנהלי חברת ההשקעות בנדל"ן פרופר התעייפו - וכספי המשקיעים בסכנה

המשקיעים הישראליים שבחרו להשקיע בארה"ב בשנים האחרונות, חוו כישלונות בעיקר בתחום האשראי הצרכני. כך לפחות עולה מהקפאת הנכסים שביצעה פאגאיה למשקיעיה המקומיים, או משקיעי קרן האשראי CCF של IBI וקרן ה־P2P לשעבר של הפניקס שפורקה. אולם הכישלונות הם לא רק נחלת משקיעי האשראי. כלכליסט חושף כי חברת פרופר (PROPER), שמקימה ומשווקת שותפויות השקעה ביותר מ־130 מיליון שקל, לא משלמת למאות משקיעיה ריביות כבר ארבע שנים וגורל כספי המשקיעים נמצא בסיכון.

מדובר ביותר מ־100 משקיעים אשר השקיעו מאות אלפי דולרים כל אחד במיזמי הנדל"ן של חברת פרופר ששיווקה השקעות ארה"ב, ונכסיה הועברו לכונס נכסים בפלורידה, לאחר הסתבכות פנימית של הנהלת החברה. פרופר שייכת למ.א.מ ייזום השקעות נדל"ן הירושלמית שבבעלות איש הנדל"ן משה פרידמן ושותפו מוישי מן. פרופר שימשה כזרוע הביצועית של מ.א.מ בארה"ב, כאשר המשקיעים נחשבו כמשקיעים מוגבלים ופרופר כמשקיע כללי.

על פי תביעה של 1.3 מיליון שקל שהוגשה נגדה באפריל 2022 בבית המשפט השלום בפתח תקווה, על ידי האחים הלל ויהונתן לוי פרופר "שותפה נכון לינואר 2018 בכ־350 נכסים פעילים בארה"ב בשווי של כ־35 מיליון דולר, המניבים ל־250 משקיעינו הפרטיים, תשואה יציבה ובטוחה". פרופר המשיכה לגייס גם ב־2019, וסביר להניח כי גייסה יותר מ־35 מיליון דולר, (כ־130 מיליון שקל). לפי התביעה, פרופר רוכשת נכס על ידי 10% מהון משקיעים ו־90% מהון עצמי ש־60% מהם מגויסים מבנקים בארה"ב.

משה פרידמן, מבעלי חברת ההשקעות פרופר | צילום מסך: vimeo

פרידמן ומן הציעו למשקיעים הסכם שותפות מוגבלת שבמסגרתה המשקיעים מעבירים את הונם לקרן ההשקעות שמעניקה להם זכויות בנדל"ן בארה"ב. ההתמקדות של שותפות ההשקעה היתה במיאמי ובדנוור. תמורת ההשקעה אמור לקבל המשקיע הישראלי דמי שכירות בשיעור שנתי של 8% מדי רבעון, ולאחר מכירת כל נכס אמורים השותף הכללי והשותף המוגבל להתחלק ברווחים מהמכירה בשיעור שווה. תקופת ההשקעה נקבעת לשלוש שנים, אך למשקיעים ישנה האפשרות להאריך אותה ל־6 שנים, והם יכולים לבקש למשוך את כספם 18 חודשים לאחר ההשקעה בטווח זמנים של שלושה חודשים. מחוזה שהגיע לידי כלכליסט עולה כי פרידמן ומן גבו דמי כניסה להשקעות בשיעור שנע בין 3% ל־4% מההשקעה.

הצרות של משקיעי פרופר החלו במרץ 2020. על רקע משבר הקורונה הודיעה פרופר למשקיעים כי היא עוצרת את האפשרות למשוך את ההשקעה ובנוסף לא ישולמו להם יותר תשלומי שכירות. פרידמן כתב למשקיעים כי הוא עושה זאת כדי להגן על כספם ובין היתר גם לבחון הזדמנויות בדנוור. אולם גם ב־2021, אחרי משבר הקורונה, כספי השכירות עדיין לא חולקו.

ביוני 2021 הודיעה השותפות למשקיעים כי ישנה אי־הסכמה בינה לבין השותף בארה"ב לגבי החזרת תשלומי השכירות. בדצמבר 2021 השותפות מוסרה למשקיעים כי היא מתפרקת ובהמשך, תבקש להנזיל את כל הנכסים במיאמי. ביולי אשתקד נשלח למשקיעים מייל מפרופר שהודיעה כי התפתח "סכסוך חמור השותף עם המקומי ומנהל הנכסים, בשל אי־מסירת מידע, העברות כספים בין החברות ללא אישורינו, סירוב להעברת חלקנו בדמי השכירות ועוד. סכסוך זה הגיע לתביעות משפטיות שנאלצנו להגיש בפלורידה, תוך נשיאה בעלויות משפטיות גבוהות, כפי שעדכנו במשך כל התקופה. במקביל להליך המשפטי בפלורידה, נאלצנו לספוג ולנהל תביעה משפטית בישראל מול קבוצת משקיעים חסרת סבלנות. תביעה זו הוגשה כנגד מ.א.מ. וגם כנגד משה פרידמן ומוישי מן באופן אישי. עורכי הדין של הקבוצה הזו אף פעלו להטיל עיקולים זמניים על רכוש פרטי שלנו. משקיעים אלו, למרות הפצרותינו בפני ראשי הקבוצה, בחרו בדרך לוחמנית, וממשיכים לנהל נגדנו, גם בימים אלו, תביעה זו שיש לה עלויות רבות, ולחלוטין לא מוצדקות".

עוד הוסיפו פרידמן ומן כי לצערם, "לאורך השנתיים האחרונות נאלצנו לספוג מצד כמה משקיעים, התנהגות לא מקובלת של איומים באלימות, וכן הטרדות חוזרות ונשנות, שהגיעו לדלת ביתנו ואפילו למשרד עורכי הדין שלנו, בחלקן אף נאלצנו לערב את המשטרה". לסיכום קבעו כי המאבקים המתישים מול השותף בארה"ב והמשקיעים בישראל "התישו אותנו וכילו את שארית כוחנו, יכולתנו ורצוננו להמשיך בניהול ההשקעות. בנוסף, לאחר החתימה על הסכם ההיפרדות ותחילת יישומו, התברר לנו כי קיומו התקין מוטל בספק, ואנו הפכנו פסימיים באשר לתוצאותיו הסופיות.

"במצב דברים זה, לנוכח רצוננו לשמור על האינטרסים של כלל המשקיעים, והחשש שפרופר שמחזיקה, כידוע, בזכויות בהשקעות בפלורידה ארה"ב עבורכם ומנהלת אותן, לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה, ולאחר קבלת ייעוץ משפטי, הגענו למסקנה כי חברת פרופר תחדל מלטפל במימוש הנכסים, ותמסור אותם לידי נאמן".

אחד המשקיעים אמר לכלכליסט כי "להגיד לך שאני חושב שאקבל את כספי בחזרה, אני לא. מקסימום אני יכול ליידע אחרים מפני סיכוני ההשקעה". מחברת פרופר נמסר בתגובה: "הנאמן הפועל בפלורידה תחת בית המשפט שם, ממשיך להתקדם כמצופה למען המשקיעים, רק לאחרונה הודיע שמכירת ההשקעות עומדת בפני השלמה ושצפוי להשלים את הצעת החלוקה ואישור בית המשפט לביצועה בחודשים הקרובים".