צחי נחמיאס, בעל השליטה במגה אור | צילום: ורד פיצ׳רסקי
מגה אור אכלסה נכסים נוספים וההכנסות משכירות צמחו ברבעון ב-13%
חברת הנדל"ן המניב שבשליטת צחי נחמיאס נהנתה ברבעון השני מעלייה של הכנסות התפעוליות ל-85 מיליון שקל; אולם הרווח הנקי החשבונאי ירד ב-36% ל-91 מיליון שקל בהשפעת ירידה במניות הנדל"ן שהיא מחזיקה
מגה אור, חברת הנדל"ן שבשליטת צחי נחמיאס (37.9%) נהנתה ברבעון השני של 2024 משיפור במדדים התפעוליים העיקריים. עם זאת, החזקותיה במניות של חברות נדל"ן אחרות, בעיקר ביג ודסק"ש, היוו גיבנת על תוצאות אלה והובילו לירידה ברווח הנקי.
ההכנסות המתואמות מדמי שכירות (NOI) צמחו ברבעון ב-13% ביחס לרבעון המקביל אשתקד והסתכמו ב-85 מיליון שקל. עיקר השיפור נבע מאכלוס של מספר נכסים. ה-NOI בנכסים שהניבו לחברה הכנסות גם ברבעון המקביל צמח ב-2.6% ל-72 מיליון שקל.
כתוצאה מהשיפור ב-NOI, ובשילוב ירידה חדה בהוצאות הריבית מפירעון הלוואות, רשמה מגה אור זינוק של 74% ברווח המתואם (FFO) ל-67 מיליון שקל. החברה רשמה רווח של 182 מיליון שקל משיערוכי הנדל"ן שבהחזקתה.
למרות כל זאת, הרווח הנקי החשבונאי של מגה אור ירד ב-36% ל-91 מיליון שקל. כשעיקר הירידה נבע מהחזקתה במניות דסק"ש, ביג ובמניות חברות נדל"ן נוספות.
במרץ 2021 רכש נחמיאס, ביחד עם האחים זלקינד ורמי לוי את השליטה בחברת ההחזקות דסק"ש (חלקה של מגה אור עומד על 29.9%). מגה אור השקיעה 407 מיליון שקל ברכישת מניות דסק"ש, אך שוויין של אלה הגיע בסוף יוני ל-133 מיליון שקל בלבד. ברבעון השני ירדה מניית דסק"ש ב-10.5% ומגה אור נדרשה להפריש 15 מיליון שקל כירידת שווי על החזקתה בה.
למגה אור החזקות של כחצי מיליארד שקל במניות של חברות נדל"ן מקבילות והחזקות אלה הושפעו מירידה של 13% במדד ת"א נדל"ן במהלך הרבעון. כתוצאה מכך היא רשמה הפסד של 54 מיליון שקל בהחזקת המניות שלה, שהוביל לקפיצה של 50% בהוצאות המימון ל-114 מיליון שקל.
החזקה ספציפית נוספת, במניות ביג, הסבה למגה אור הפסד של 62 מיליון שקל ברבעון. מגה אור רכשה מניות ביג במספר פעימות החל מסוף 2020 בהשקעה של 1.14 מיליארד שקל, עד שהגיעה להחזקה של 15.7%. אולם בשנה האחרונה החלה למכור את מניותיה בביג במטרה לצאת מההחזקה בה. בנובמבר היא מכרה 6% מהמניות לגופים מוסדיים בתמורה ל-460 מיליון שקל, ירדה להחזקה של 4.9% וחדלה מלהיות בעלת עניין בביג.
מכירת ההחזקה במניות ביג נועדה לסייע לחברה בהקמתם של פרויקטים חדשים, בלא צורך בנטילת מימון נוסף. כשהחוב הפיננסי נטו של מגה אור הגיע בסוף הרבעון ל-3.5 מיליארד שקל והמינוף ל-51%.
מגה אור מחזיקה ב-59 נכסים מניבים בשווי של 5 מיליארד שקל, מרביתם מרכזים לוגיסטיים (65%) ומרכזים מסחריים (31%).
לחברה שישה נכסים בשלבי הקמה שונים שה-NOI השנתי הצפוי מהם באכלוס מלא יגיע ל-53 מיליון שקל. השלמת שניים מהם, שכבר הושכרו במלואם, מתוכננת עוד השנה. הקמת ארבעה נוספים, שמהם שלושה כבר הושכרו במלואם מתוכננת להסתיים במהלך 2025.
מניית מגה אור עלתה מתחילת השנה ב-15%, בעוד מדד ת"א מניב ישראל שבו היא נכללת ירד ב-5%. החברה נסחרת כיום לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל ותחלק בהמשך החודש דיבידנד של 50 מיליון שקל.