יזמי מחיר למשתכן דורשים הון עצמי גבוה מהמותר

יזמים בתוכניות מחיר למשתכן למיניהן מפרים את הנחיית בנק ישראל ודורשים מרוכשי הדירות הון עצמי גבוה יותר מזה שקבע הבנק, כך נודע לכלכליסט. כדי להקל על רוכשי הדירות בתוכניות המסובסדות קבע בנק ישראל הון עצמי מקסימלי של 100 אלף שקל. אלא שבפועל יש יזמים שמחתימים את הרוכשים על הסכמים שמגדילים את הסכום בעשרות אחוזים, ובכך הם מפרים את הנחיית הבנק.

ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה הוא אחד המכשולים העיקריים של זוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה חדשה. בשוק החופשי הנחיות בנק ישראל לדירה יחידה מחייבות את הרוכשים לגייס לפחות 25% מסכום הרכישה. הנחיה זו נועדה לשמור על הרוכשים ולמנוע מהם ליטול משכנתאות שלא יוכלו לעמוד בהן. לצד זאת בבנק ישראל הבינו כי דרישה של הון עצמי גבוה תקשה על מי שהמדינה מבקשת לסייע לו לרכוש דירה מוזלת, וב־2016 קבע בנק ישראל נוהל נפרד עבור רוכשי מחיר למשתכן (וכן יתר התוכניות המסובסדות), שכאמור מאפשר לרכוש דירה עם הון עצמי של 100 אלף שקל.

אלא שיועצי המשכנתאות מדווחים כי לאחרונה החלו להגיע אליהם דיווחים מהשטח על כך שסעיף ההון העצמי שונה על ידי היזמים, והם דורשים "10% מסכום הדירה או 100 אלף שקל, הגבוה מביניהם", דבר שפעמים רבות מעלה את ההון העצמי הנדרש מעל הרף שנקבע. הדרישה הזו מאלצת את הרוכשים דלי האמצעים לגייס עוד כסף מהבית, ובמקרה שהם לא יצליחו לגייס את ההון הנוסף, היזם לא יחתום להם על המשכנתא.

קנסות לקבלנים

הסעיף שקבע בנק ישראל מורכב, ומרבית הזוגות הצעירים כלל לא מודעים לקיומו. על מנת למנוע מצב שהזוגות נוטלים על עצמם התחייבויות ענק, הנוהל מדבר על כך שדירה שמחיר החוזה שלה נמוך מ־1.8 מיליון שקל, השמאות המקסימלית שיתאפשר לקבוע לה היא 1.8 מיליון שקל, וחישוב המימון הוא 75% מהשמאות, וההון העצמי המינימלי עומד על 100 אלף שקל. אם מחיר הדירה גבוה מ־1.8 מיליון שקל, אין משמעות לשמאות והמימון יהיה 75% ממחיר הדירה ו־25% הון עצמי. בכל מקרה נקבע כי גובה המשכנתא המקסימלית שיתאפשר ליטול עם הון עצמי של 100 אלף שקל לא יעבור את ה־1.35 מיליון שקל. המשמעות היא שמחיר הדירה הוא הקובע את גובה המשכנתא ואת ההון העצמי הנדרש.

כך, למשל, כשמחיר דירה הוא 1.2 מיליון שקל, אך השמאי מעריך אותה ב־1.8 מיליון שקל (הנחה של 600 אלף שקל על מחיר השוק), 75% מימון הם 1.35 מיליון שקל. הרוכשים יוכלו לרכוש את הדירה עם משכנתא של 1.1 מיליון שקל והון עצמי 100 אלף שקל. אלא שאם היזם הכניס סעיף של 10% ממחיר הדירה, הם יידרשו להביא מהבית 120 אלף שקל. באותו אופן אם למשל מחיר הדירה הוא 1.45 מיליון שקל, והיזם דורש 10%, אז הרוכשים יצטרכו להביא הון עצמי של 145 אלף שקל. אם מחיר הדירה גבוה, כ־2 מיליון שקל, המימון המקסימלי יעמוד על 75%, הנחיית בנק ישראל קובעת שמינימום הון עצמי יהיה 500 אלף שקל, כך שהמשכנתא היא 1.5 מיליון שקל.

"חברות הבקרה אישרו"

לדברי שימי אדזיאשוילי, יועץ משכנתאות וסגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, רק בחודש האחרון התקבלו דיווחים על ארבעה קבלנים שהכניסו את הסעיף של "10% או 100 אלף שקל - הגבוה שביניהם" להסכם הרכישה. "הבעיה היא שהקבלנים לא מוכנים להתקדם עם הלקוח לפני שהוא משלם 10%", הוא אומר. "זה הגיע למצב שאנשים שילמו קנסות לקבלן כי נדרשו לזמן נוסף כדי לגייס את הסכום".

שימי אדזיאשווילי, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות | צילום: איתן ברנט

לדבריו, חברת הבקרה של משרד השיכון מאשרת לקבלנים הללו את החוזים עם הסעיף הבעייתי, אף שהיא הגוף שאמור לפקח על כך שהקבלנים יפעלו בהתאם להנחיות המדינה: "הקבלן לא עומד בחוק והוא מקבל גיבוי מחברת הבקרה של משרד השיכון כי היא זו שחתמה ואישרה לו את החוזה. חברת הבקרה לא בודקת את החוזים האלה. נוהלי משרד השיכון אמורים להיות זהים לאלה של בנק ישראל, ואם יש נהלים אחרים, הציבור צריך לדעת עליהם".

במכתב ששלחה לשכת יועצי המשכנתאות אל חברת הבקרה ומשרד השיכון נכתב: "מהמידע שהגיע לידינו עולה כי במספר מקרים חלה חריגה מנוהלי בנק ישראל הקשורים להון העצמי המצוינים בתקנה 329 סעיפים 4 א' וב', שם נקבע כי ההון המינימלי הדרוש בעסקת מחיר למשתכן הנו 100 אלף שקל, כאשר על פי נוהל זה פועלים הבנקים ומאשרים את המשכנתא המבוקשת. אחרי אישור המשכנתא על ידי הלקוח ואישור הביטחונות, הקבלן חותם על המסמכים, ובנקודה זו, כך על פי הדיווחים, שינו החברות הקבלניות את הסעיף הנוגע להון העצמי והוסיפו: '10% או 100 אלף שקל - הגבוה מביניהם'. מדובר בצעד בלתי חוקי העומד בסתירה מוחלטת לנוהלי בנק ישראל".

בהמשך נכתב כי "במקרים מסוימים שבהם ניסו לקוחות לקבל הבהרות מהקבלן, הוא הפנה אותם לסעיף הנ"ל (בו מופיע גם 10% - תוספת בלתי חוקית) בחוזה המכר שאושר על ידיכם, חברת הבקרה, גוף שבעיני הלקוחות אמור להיות מקצועי ואובייקטיבי".

ממשרד השיכון נמסר בתגובה: "במשרד הבינוי והשיכון לא התקבלו פניות בנושא. על הקבלנים לפעול על פי הנחיות בנק ישראל, הן בחוזים במסגרת דירה בהנחה, הן בשוק החופשי בכלל. משרד הבינוי והשיכון קורא לרוכשים לממש את זכויותיהם ולפנות בעת הצורך לפניות הציבור של המשרד. המשרד ימשיך לפעול לשמירה על זכויות הזוכים ולהצלחת כלל המכרזים ברחבי הארץ".