לאן הולכים מכאן?

בחודשיים האחרונים פירסם צוות מחקר מטעם משרד האוצר ואגף הכלכלן הראשי את סקירת ענף הנדל"ן למגורים עבור הרבעון הראשון של שנת 2024. במהלך חודשים יוני-יולי הוציאה גם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הודעות דיווח בעסקאות נדל"ן מה שמשקף למעשה תמונה די עגומה אך עם קורטוב אופטימית לגבי שוק הנדל"ן בעת הנוכחית.

אנחנו במפה ואנחנו נשארים במפה

זו תקופה דרמטית והיסטורית למדינת ישראל, למשק ולשוק הנדל"ן המקומי בפרט. לאחר שחווה ועבר די בגבורה את מגיפת הקורונה, עבר המשק הישראלי עשר העלאות ריבית רצופות בתוך שנה ורבע, עובר בטלטלה הפוליטית-חברתית עם "הרפורמה המשפטית" ואם לא די בכך, אז הגיעו 7 באוקטובר, מלחמת 'חרבות ברזל' והחיים בשגרת מלחמה.

מעבר להשלכות הביטחוניות, הכלכליות, הנפשיות והסנטימנט הכללי – חווה ענף הנדל"ן שני אתגרים משמעותיים :

- מחסור חריף בכח אדם – הפסקת כניסה של כ- 100 אלף פועלים פלסטיניים ללא פתרון מספק, לצד חוסר בכח אדם עקב גיוס מילואים מקיף ומתמשך.

- התייקרות תשומות וחומרי גלם – חרמות ושינוי נתיבי שיט, קשיי אספקה, חוסר במוצרי גלם חיוניים - הכל הובילו לעלויות מחירים ולעיכובים משמעותיים בלוחות זמנים וביכולת להשלים פרויקטי תשתיות ובנייה.

האתגרים הללו הובילו ומובילים לתפוקה ולפעילות חלקית, עד כדי לא קיימת, באתרי הבנייה, לעיכובים ודחייה במסירת דירות ולהתייקרויות חריגה בעלויות הבנייה הכוללות (במקביל לעלייה בעלויות המימון) זאת בשעה שאין כאמור יד מכוונת ומדיניות סדורה להמשך. על כל אלה מתווספת אי הוודאות באשר להיקף וגובה הפיצויים לדיירים עקב איחור במסירות ואם לא די בכך אז לאף אחד לא ברור מתי (ואיך) תסתיים המלחמה, איך יתאושש המשק מכל האירועים האחרונים וכל השינויים וההשלכות ברמת המאקרו (דירוג האשראי, שינוי התקציב, העלאות מיסים, הרפורמות הצפויות, הפגיעה בתיירות וכו' וכו').

זו תמונת המצב העדכנית מהשטח נכון להיום.

אך מה אומרים המספרים?

על פי נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר המעודכנים עולה תמונה חיוורת שמשקפת את האוירה הכללית:

- מכירות יד 2 בצניחה – מכירת דירות יד שנייה הינה בין הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי מאי ב-23 השנים האחרונות!

- מלאי דירות בהמתנה – "מלאי" דירות יד 2 של משפרי דיור (אילו שרכשו דירה וממתינים למכור את הקיימת) נמצא בשיא מאז 2010!

- יציאתם של תושבי החוץ – למרות הציפייה של גורמים בענף לגידול ברכישות תושבי החוץ לאחר פרוץ המלחמה, קיימת דווקא ירידה של 20% ברכישות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

- המשקיעים כבר פחות משקיעים – רכישות המשקיעים הסתכמו בכ- 3,600 דירות – אמנם גידול של 8% ביחס לרבעון המקביל אשתקד אך עדיין מדובר ברמה נמוכה ביותר של רכישות. בהקשר זה יצוין כי רווח ההון הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים היה נמוך משמעותית ביחס לרבעון המקביל וזאת בנוסף לגידול בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי (אגב העיר ב"ש "מובילה" בקטגוריה זו).

מחפשי דירות בתום המלחמה | מקור: הדסה נפתלי, AI

אז מאיפה שואבים אופטימיות?

- מדד מחירי הדירות חזר לעלות - מדד מחירי הדירות (חדשות ויד שניה) ממשיך לזחול למעלה עם עליה של 0.8% גם בחודש מאי (היפוך מגמה מחודש נובמבר 2023) [ראה תרשימים מס' 1 ו -2] .

- בלימת ההתדרדרות - לאחר השפל הגדול במספר העסקאות ברבעון האחרון של שנת 2023 חלה התעוררות והתאוששות במספר הרכישות, כזו שבלמה רצף ירידות ברכישת דירות מאז שנת 2022 [ראה הסימון בצהוב ע"ג תרשים 3]. יחד עם זאת, בראייה היסטורית הרבעון הראשון של שנת 2024 מדורג נמוך (בשליש התחתון של כמות העסקאות) מאז תחילת שנות האלפיים.

- מבצעי המימון כובשים את השוק - מגמה בולטת במיוחד היא רכישת דירות יד ראשונה בשוק החופשי – חל גידול של מעל 30% בהשוואה לרבעון המקביל זאת כנראה על רקע מבצעי המימון של היזמים. זה מתחבר לנתון הגבוה של מכירות יזמים בשוק החופשי ("על הנייר") שהגיעו ל- 5,000 מכירות – רמתו הגבוהה מזה שנתיים.

- רמות המחירים (עדיין) גבוהות – מחיר הממוצע של עסקאות בשוק החופשי לדירות חדשות באזור המרכז הגיע כבר למעל ל-3 מ' ₪ כאשר הנתון הארצי מתקרב ל- 3 מ' ₪. רק לצורך המחשה על פי הנתונים - מחיר דירה חדשה בממוצע בנתניה נושק כבר לכמעט 4 מיליון ₪!

מסקנות:

מרשים לראות שלמרות המציאות והבשורות הקשות מהדרום והצפון, האיומים ההיקפיים וכל האתגרים הביטחוניים המתרגשים על מדינת ישראל - העורף ממשיך לייצר ולשמר שגרה תקינה. שימור תנועת גלגלי הכלכלה (גם בשגרת מלחמה) והיכולת של שוק הנדל"ן לשמור את הראש "מעל המים" חרף כל הקשיים היא סממן חיובי המעיד על חוסן לאומי ייחודי של המשק ומאותת על אופטימיות להמשך.

מספר מסקנות אופרטיביות שניתן ללמוד מהניתוח והסקירות:

-היצירתיות בדמות מבצעי המימון האטרקטיביים של הקבלנים (80-20 ודומיהם) הצליחו להחזיק את המכירות ולייצר עצירה בהתדרדרות המתמשכת משנת 2022. בהקשר זה חשוב לומר שכל אותם מבצעים משקפים דה פקטו ירידות מחירים (הן דרך סבסוד מרכיב ההצמדה ובתשלומי הריבית, וכלה בצריכה גבוהה יותר של האשראי הבנקאי).

- גידול שיעור דירות המשקיעים שנמכרו בהפסד בעיקר ממחיש שלא לעולם חוסן ושתחום הנדל"ן המקומי העלה את רמות הסיכון וכבר אינו מהווה "אי בטוח" וסולידי (זה גם מתכתב עם מיעוט עסקאות משקיעי חוץ והפסדי ההון הריאליים של "משקיעים").

- מלאי הדירות הגדול שנמצא "בהמתנה" לצד השפל בעסקאות בדירות יד 2 עשוי להוביל לירידות מחיר בסגמנט זה.

- ניסיון העבר מעיד שהגדלת התמריצים וההשקעה בתהליכי שיקום, חידוש תשתיות ובניה מחדש, הגירה פנימית וגלי עליה הגדולים הצפויים לישראל בכוחם להוביל לצמיחה ועשויים להעלות את מחירי הנדל"ן בשל הביקוש הגובר.

מאת מאור אביב סמנכ"ל פיתוח עסקי, ס.ע.ן זהב

d&b – לדעת להחליט