התחדשות עירונית בישראל בתקופת מלחמה: ההזדמנויות והצורך – מבט משפטי

בזמן שהמדינה מתמודדת עם אתגרים ביטחוניים, התחדשות עירונית מציעה לא רק פתרונות פיזיים, אלא גם הזדמנויות לחיזוק אזור המחייה של התושבים, ובכך חיזוק הכלכלה, החברה והרווחה בישראל.

ישנן סיבות רבות לקידום ההתחדשות העירונית דווקא בתקופת רגישה ביטחונית ולהלן יפורטו מקצתן:

ברמה התכנונית והמשפטית - תהליכי התחדשות עירונית מטבעם הינם תהליכים שלוקחים זמן ולכן דווקא בתקופת מלחמה ניתנים לקידום מבחינת תכנונית והשגת הסכמות בין היזמים לבעלי הדירות הקיימות ולרשות המקומית. זאת, הואיל ובתקופת המלחמה קיים קושי בהתקשרות בעסקאות מיידיות והיזמים פנויים יותר לטפל בתהליכים ארוכים יותר ומנצלים התקופה לקדום התכנוני והמשפטי הארוך ובכך ניתן להתמקד בפרויקטים של התחדשות עירונית. הגמישות המשפטית בהכנת החוזים יכולה לכלול בתוכה התייחסות למצב הבלתי צפוי השורר במדינה ובהתאם יימצאו האיזונים המשפטיים הנדרשים לצורך הגעה להסכם כולל בין היזם הרלוונטי לבעלי הדירות הקיימות.

סיבה נוספת וחשובה לצורך בקידום התחדשות עירונית היא הצורך ביותר מבנים בטוחים, כשבמהלך מלחמות או תקופה ביטחונית מורכבת, ההיבט הבטיחותי של מבנים ותשתיות הופך קרדינלי. חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מאפשר לוועדות תכנון לבצע שינויים והיתרים באופן מהיר יותר במקרים של צורך בבנייה בטוחה. כך, מתאפשר להקים מבנים חזקים באופן מואץ, וזאת לא רק כדי להתמודד עם רעידות אדמה אלא גם לצורך הקמת חדרי ממ"ד או ממ"ק בטוחים ו/או מקלטים שכונתיים חדישים, המענקים ביטחון לתושבים. מבנים חזקים ועמידים יותר הינו אינטרס ראשון במעלה מבחינת הרשות המקומית והמדינה.

מובן כי הליך שכזה מאפשר גם חידוש תשתיות ציבוריות שכן המציאות הביטחונית משפיעה ישירות על התשתיות הציבוריות. בהתאם לדין, ניתן לנצל תקציבים ממשלתיים לשדרוג תשתיות לאחר נזקים שנגרמו במלחמה. התחדשות עירונית יכולה להיות מנוע לשדרוג תשתיות חיוניות כמו כבישים, מערכות מים ותחבורה ציבורית, תוך פיקוח משפטי על איכות הביצוע והתאמה לדרישות התקן. יותר מכך, רשויות רבות כבר מקדמות תוכניות התחדשות שכונתית מלאות דבר שמאפשר הסתכלות רחבה יותר לצרכים והתאמתם לתקופה הנוכחית והעתידית הצפויה.

סיבה נוספת מתייחסת לחיזוק הכלכלה המקומית שכן מלחמות מביאות לעיתים לאובדן מקומות עבודה, ולכן התחדשות עירונית מציעה פתרון לאי-ודאות כלכלית. לרוב, ניתן לקדם פרויקטים עירוניים בהליך מזורז יחסית, מה שמוביל ליצירת תכנון מעמיק, מקומות עבודה חדשים ומנוע כלכלי. נוסף על כך, התחדשות עירונית יכולה להוות פלטפורמה למשיכת השקעות חדשות, ומעבר לכך היא מאפשר גם שדרוג בנכסי בעלי הזכויות והשכונה בשל ההתחדשות והבניה החדשה.

עו"ד דני ויצ'לבסקי | צילום: פביאן קולדורף

והדבר הזה כמובן מוביל ליתרון הנוסף שהוא חיזוק הקהילה שכן בתקופות קשות, תחושת הקהילה מתעצמת. תהליכי התחדשות יכולים לכלול תכנון שטחים ציבוריים חדשים, תוך שמירה על זכויות התושבים לפי הדין ובמסגרת הליכי התכנון ואשר כפופים גם לחוק התכנון והבניה, המאפשרים לרשויות לתעדף נושאים מסויימים בתכנון המאושר. תכנון כזה עשוי לכלול הקצאת משאבים להקמת פארקים, אזורי מפגש ושירותים קהילתיים, ובכך לחזק את תחושת השייכות וביטחון התושבים, למשל הרשות יכולה לדרוש הקפדה על תכנון סביבתי כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית. חוקי הגנת הסביבה בישראל מקנים סמכויות לשלב עקרונות של פיתוח בר קיימא בתהליכי תכנון, תוך מענה לצרכים הרבים. תהליכי התחדשות יכולים לכלול יישום טכנולוגיות ירוקות ושימוש אנרגיה מתחדשת, מה שיתרום לאיכות הסביבה.

מבחינת הרשויות זוהי הזדמנות לעצב מחדש את פני העיר כאשר מלחמה יכולה לשמש כקטליזטור לשינויים דרסטיים במרחב העירוני. חוק התכנון והבנייה, באמצעות וועדות תכנון מקומיות ו/או אזוריות, מאפשר לעצב מחדש אזורים עירוניים. תהליכים אלה יכולים לכלול תכנון מחדש של תשתיות, בנייה של שטחים ציבוריים ופיתוח מרחבים שמגנים על בריאות וביטחון התושבים. ועל כן זהו זמן לפתח חזון חדש לעיר, שכולל גמישות וביטוי לצרכים המשתנים של התושבים.

גם ברמה הפרקטית ומבחינה משפטית לרוב יהיה קל יותר בתקופה שהכלכלה מצויה בתקופת מיתון או עצירה להתפנות כדי להציע הן לבעלי הדירות הן ליזמים פרויקטים שינוי הנותן תקווה, שכן לרוב לאחר תקופת לחימה באה תקופה של גאות כלכלית ולכן הרבה יזמים יתנו אור ירוק לעורכי הדין לקדם עבורם את ההסכמים המשפטיים עם גמישות יתרה ואילו בעלי הדירות יוכלו גם הם להסתכל לטווח הבינוני ולמצוא יתרונות רבים ולכן יהיו גמישים יותר להגיע להסכמות.

לסיכום - התחדשות עירונית בתקופת מלחמה אינה רק צעד פרקטי, אלא גם מהלך חיוני המשלב, בין היתר, היבטים כלכליים וחברתיים. במציאות של אי-ודאות, זו הזדמנות לנצל את הכוח שמאפשר הדין וחוקי התכנון והבניה, לחיזוק התשתיות והקהילה, ולשדרוג המרחב הציבורי. השקעה במהלכים אלה לא רק תתרום לביטחון המדינה, אלא אף לרווחה של התושבים, וליצירת חברה איתנה ומאוחדת, המסוגלת לעמוד באתגרים שמציבה המציאות.

התחדשות עירונית הינה משמעותית ובעלת השפעה רבה על מציאות חיינו, ונראה כי ביתר שאת בתקופת מלחמה, שכן היא מחזקת את התשתיות האזרחיות ומגדילה את העמידות בפני איומים. השקעה בהתחדשות עירונית מאפשרת לשפר תשתיות עירוניות מספקת פתרונות דיור בטוחים, מייצרת מקומות עבודה ומשפרת את איכות החיים, גם כאשר המצב הביטחוני רגיש. בנוסף, התחדשות עירונית יוצרת הזדמנות לשיפור נגישות ושירותים לתושבים, מה שמחזק את החוסן החברתי והכלכלי של הקהילה. בתקופות קשות במיוחד, חיוני לקדם תהליכים שיבטיחו שמירה על מרקם החיים העירוני, ובכך לחזק את הלכידות החברתיות ואת תחושת הביטחון של האוכלוסיה.

משרד חברת דני ויצ'לבסקי עורכי דין המייצג הן יזמים שונים והן בעלי דירות בפרויקטים המיועדים לבצוע התחדשות עירונית, חש בפועל את הרצון בתקופה זו (הן של היזמים והן של בעלי הדירות) לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ולכן אני בדעה כי על המדינה והרשויות לעודד דווקא בתקופה זו קידום גמיש ככל הניתן של הליכי ההתחדשות העירונית.

מאת עו"ד דני ויצ'לבסקי, בעלים ומנהל חברת דני ויצ'לבסקי עורכי דין

d&b – לדעת להחליט