הקופון שרוצה דודו זבידה לגזור מחנן מור: 30% מעליית השווי של החברה

דודו זבידה משנה כיוון? לכלכליסט נודע כי זבידה, שמשמש כיום כמנהל העסקים הראשי של קבוצת חנן מור, שנמצאת בהליכי הסדר חוב מאז חודש דצמבר האחרון, מנהל מגעים מתקדמים מול נושי הקבוצה על מנת להמשיך לנהל את חברת הנדל"ן גם ביום שלאחר השלמת הסדר החוב, הפעם מכס יו"ר הדירקטוריון.

זבידה שואף שהפוזיציה הזו גם תאפשר לו להרוויח סכום נכבד של כסף. זבידה דורש לקבל 30% מעליית הערך (אפסייד) במניית חנן מור, החל מרף שווי של 100 מיליון שקל. כלומר, על כל עלייה של 10 מיליון שקל בשווי של החברה, מעל לרף המדובר, זבידה מבקש לקבל 3 מיליון שקל. את התגמול הוא מבקש לקבל במועד מימוש ההשקעה מצד מספר גופים מוסדיים, שלהם זבידה מייעד תפקיד של מעין "דבוקת שליטה".

לפי הסדר החוב המתגבש של חנן מור, שנמצא בישורת האחרונה, הנושים של החברה יהפכו להיות בעלי המניות שלה, בעוד חנן מור עצמו, ושותפו אבי מאור, שמחזיקים כיום ב־41.2% ממניות החברה, יוותרו ללא החזקות. את רוב המניות, 41%, יקבלו הנושים של שדה דב, שהעמידו מימון של 1.26 מיליארד שקל לחנן מור לצורך רכישת הקרקע בת"א בשנת 2021 תמורת 1.6 מיליארד שקל. מדובר בקנסורציום שבראשו עומד דיסקונט (שהלווה 412 מיליון שקל), לאומי (412 מיליון שקל), הפניקס (253 מיליון שקל) ובית ההשקעות מיטב (185 מיליון שקל). את המניות יקבלו הגופים האלו לפי חלקם היחסי בחוב, בדומה לנושים אחרים. וכך, לאחר השלמת הסדר החוב, הבנקים לאומי ודיסקונט יחזיקו כל אחד ב־13.3% ממניות חנן מור החדשה, הפניקס תחזיק ב־8.2% ומיטב יחזיק ב־7.2%. מחזיקי שתיים מסדרות האג"ח, יד' ויג', יחזיקו ב־13% ו־18% בהתאמה. קרן ההשקעות בנדל"ן ריאליטי תחזיק ב־1% וחברת הביטוח הראל, שהעמידה אשראי לצורך רכישת קרקע בתל השומר, תעלה מהחזקה של 6% כיום להחזקה של 12%.

זבידה למעשה שואף ליצור מעין דבוקת שליטה שכוללת את דיסקונט, לאומי, הפניקס, מיטב והראל ביטוח. הגופים האלו עתידים להחזיק בכ־53% ממניות חנן מור החדשה, שגם צפויה לשנות את שמה לאחר שיושלם הסדר החוב. החוק אינו מאפשר למוסדיים להיות בעלי השליטה בחברות ריאליות, ולכן לא מדובר על דבוקת שליטה פורמלית, אלא על הבעת אמון משותפת שזבידה שואף לקבל מהם. המוסדיים יכולים להמליץ על מינוי דירקטורים שאינם קשורים אליהם, ולכן הכוונה של זבידה היא להתמנות ליו"ר בברכת הגופים האלו. לאחר מכן זבידה כיו"ר הוא שימנה מנכ"ל לחברה החדשה.

שווי השוק הנוכחי של חנן מור עומד על 16 מיליון שקל בלבד, רחוק משווי השיא של 1.1 מיליארד שקל שנרשם בתחילת 2022, אולם לאחר הסדר החוב לחנן מור החדשה צפוי להיות הון עצמי של כ־150—200 מיליון שקל. לחברה הציבורית החדשה יהיו שלושה פרויקטים של נדל"ן מניב (מרכזיים מסחריים בחריש ובמודיעין), וארבעה פרויקטים גדולים של מגורים לבניית 1,100 דירות.

הקרקעות שנושאות חוב כבד — שדה דב, גבעתיים, רמת אפעל ונס ציונה — יופרדו מהחברה הציבורית לחברה פרטית נפרדת, מה שיאפשר את הפחתת נטל החוב מעל כתפי החברה הציבורית המחודשת. את הקרקעות האלו ינסו הנושים לממש בנפרד. כבר בימים אלו מתקיימים מגעים למכירת הקרקע בשדה דב לי.ח דמרי שבשליטת יגאל דמרי תמורת 1.1 מיליארד שקל.

זבידה מונה למנהל העסקים הראשי בחנן מור בנובמבר 2023, עוד בטרם החברה נכנסה להליך פורמלי של הסדר חוב — דבר שקרה חודש לאחר מכן — בשל חובות בהיקף כולל של 2.9 מיליארד שקל. כבר בעת מינויו היה ברור שהסדר חוב הוא בלתי נמנע. זבידה, יחד עם עו"ד אהוד גינדס שמונה כנאמן מטעם בית המשפט, פעל מול כלל הנושים כדי לגבש את הסדר החוב. בעת שזבידה מונה לתפקיד, הוא הבהיר שהוא הגיע לחברה בתור פרויקטור, על מנת לבצע "נחיתת חירום" של חנן מור, ושבכוונתו לעזוב לאחר גיבוש הסדר החוב. אך כעת התוכניות של זבידה השתנו והוא, כאמור, מקיים מגעים מתקדמים כדי להמשיך לנהל את החברה.

מנכ"ל דיסקונט אבי לוי. עומד בראש קבוצת הנושים שעתידה לקבל את רוב מניות החברה | צילום: באדיבות בנק דיסקונט

זבידה פרש בחודש מרץ אשתקד מניהול חברת הנדל"ן מבנה, אחת מחמש חברות הנדל"ן המניב הגדולות בבורסת ת"א, שנסחרת כיום לפי שווי שוק של כ־6.5 מיליארד שקל; זאת לאחר שלא הגיע להבנות מול משפחת פורר, בעלת המניות הגדולה בחברה (20.6%) שנסחרת ללא גרעין שליטה, בנוגע לתנאי תגמול חדשים. לפי דירקטוריון מבנה, שבראשו עומד טל פורר, נוסחת השכר שהעביר זבידה לדירקטוריון במסגרת המגעים על חוזה חדש, שיקפה תגמול של כ־120 מיליון שקל לארבע שנים. הסכום שאותו הסכים הדירקטוריון להעניק היה נמוך בהרבה. מעבר לסוגיית השכר, זבידה הוביל במהלך השנה שעברה גם ניסיון השתלטות על דסק"ש שלא מצא חן בעיני חלק מבעלי המניות, והיו בדירקטוריון של מבנה מי שטענו שהדבר הובא לידיעת הדירקטוריון בשלב מאוחר. זבידה נחשב למי שאחראי למהפך שעברה מבנה, מחברה במצוקה תחת שליטת אליעזר פישמן, שבסופו של דבר פשוט את הרגל, לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות בבורסה. בשנים שהוא ניהל את מבנה (2014—2023) זבידה צבר שכר בעלות של כ־59 מיליון שקל.

באפריל 2023, זמן קצר לאחר שזבידה עזב את מבנה, חנן מור ביקש לשכור את שירותיו כדי למצוא שותף לקרקע בשדה דב, עוד בטרם נקלעה החברה להסדר חוב ובמטרה למנוע זאת. באותה העת זבידה גם היה אמור להפוך לשותף מיעוט בקרקע. בשל התנגדות ועמידה על תקופת הצינון מצד מבנה, שגם לה יש קרקע בשדה דב, הדבר לא יצא לפועל, אולם בסופו של דבר זבידה הגיע לחנן מור, רגע לפני הסדר החוב, וזאת, כאמור, על תקן של מנהל עסקים ראשי.