מימין: אהרון פרנקל ואבי יעקובוביץ. גב־ים תחלק דיבידנד של 90 מיליון שקל | צילומים: אוראל כהן אלדד רפאלי
סיכום ביניים: קרב השליטה מול פרנקל הסב לנכסים ובניין הפסד של 705 מיליון שקל
גב־ים רשמה ברבעון הראשון עלייה של 9% ב־NOI ושל 5% ב־FFO. המנכ"ל אבי יעקובוביץ: "נכנסנו להתחדשות עירונית כדי שיהיה בסיס נוסף לצמיחה". בעלת השליטה נכסים ובניין, שרכשה מאהרון פרנקל לפני שנתיים 37% ממניות גב־ים, מופסדת עליהן ב־30%
ביוני 2022 השלימה נכסים ובניין, בעלת השליטה בחברת הנדל"ן המניב גב־ים, את אחת העסקאות הגדולות אי פעם בענף הנדל"ן, כשרכשה מאהרון פרנקל 37.2% ממניות גב־ים ועלתה להחזקה של כ־87%. זאת היתה נקודת סיום למאבק השליטה שהתחולל בין הצדדים על ניהולה של החברה.
נכסים ובניין, שנשלטת (66.7%) בידי דסק"ש, שבעלי המניות הגדולים בה הם מגה אור של צחי נחמיאס (29.9%), אלקו שבשליטת האחים זלקינד (29.8%) ורמי לוי (11%), רכשה את מניותיו של פרנקל במחיר של 37.91 שקל למניה ובתמורה כוללת של 3 מיליארד שקל. מחיר זה היה גבוה ממחיר המניה באותה העת ב־26%. העסקה הניבה לפרנקל רווח חסר תקדים של כ־1.25 מיליארד שקל ותשואה של כ־100% על ההון שהשקיע בגב־ים.
היום, כשבחודש הבא ימלאו שנתיים לעסקת הענק, עומד מחיר מניית גב־ים על 26.67 שקל, כך שהמניות שנכסים ובניין רכשה מפרנקל איבדו 30% מערכן בעת הרכישה והיא מופסדת מהן "על הנייר" ב־897 מיליון שקל. מההפסד הזה קוזזו 192 מיליון שקל, שאותם קיבלה נכסים ובניין מדיבידנדים שחילקה גב־ים על החזקתה במניות שרכשה מפרנקל. בנוסף, בנובמבר מכרה נכסים ובניין 6% מהחזקותיה בגב־ים תמורת 294 מיליון שקל.
בכל הנוגע לפעילותה של גב־ים, אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל (שמינית מבחינת שווי שוק, 5.7 מיליארד שקל), שעיקר לקוחותיה הם מענף ההייטק, ובדגש על החברות הבינלאומיות הגדולות והיציבות, הרבעון הראשון של 2024 ‑ שגב־ים היא החברה הראשונה שמציגה את תוצאותיו – התאפיין, בדומה לרבעונים הקודמים, בשיפור במדדים התפעוליים העיקריים.
גב־ים רשמה עלייה של 9% ב־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ביחס לרבעון המקביל אשתקד ל־169 מיליון שקל; ועלייה של 5% ב־FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית, המהווה מדד מקובל למדידת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב) ל־101 מיליון שקל. ביחס לשני הרבעונים הקודמים, השלישי והרביעי של 2023, ה־NOI וה־FFO נותרו דומים. מנכ"ל החברה אבי יעקובוביץ ייחס זאת, בשיחה עם "כלכליסט", למכירת מספר נכסים מניבים בחודשים האחרונים: שטח לוגיסטיקה בגדרות, שנמכר ברבעון השלישי; מפעל רב־בריח באשקלון, שנמכר ברבעון הרביעי; ונכס משרדים בראש העין, שנמכר השנה.
93% מה־NOI, שהם 158 מיליון שקל, מיוחסים להכנסות מהנכסים הזהים (אלו שהושכרו גם ברבעון המקביל). שיפור של 5% בהכנסות מהם נובע מהשפעת עליית המדד על מחירי השכירות ומעלייה במחירי השכירות בחוזים החדשים שעליהם חתמה גב־ים. לצידם, הניבה החברה 11 מיליון שקל מנכסים חדשים שאוכלסו: מגדל מת"ם מזרח 2 ומרלו"ג במפרץ חיפה, שהקמתם הושלמה ברבעון השני של 2023 והושכרו במלואם.
במהלך הרבעון חתמה גב־ים על 34 חוזי שכירות חדשים, תוך עלייה ממוצעת ריאלית (לאחר עליית המדד) של 8.8% בשכר הדירה בהם בהשוואה לרבעון המקביל. למעלה ממחציתם היו מימושי אופציות, שבהם עלה שכר הדירה ב־7% בהתאם לחוזים שנחתמו בעבר. בחידושי חוזים מול שוכרים קיימים שלהם לא היו אופציות, נרשמה עלייה של 13%. פחות משליש מהחוזים היו מול שוכרים חדשים ובהם נרשמה עלייה של 11% בשכר הדירה.
לדברי יעקובוביץ, "מרגישים את השפעות המצב המאתגר בכך שהמשאים ומתנים מתמשכים זמן רב ובמעורבות יתר של הנהלות החברות ששוכרות מאיתנו. אבל העובדה שאנחנו משכירים לחברות טכנולוגיה גדולות, שמסתמכות על מרכזי הפיתוח שלהן אצלנו, והמיקומים המרכזיים של הנכסים שלנו, עוזרים לנו לשמור על יציבות. החברות הגלובליות לא מוותרות על אפשרויות להרחבה עתידית של הנכסים ושוכרות לטווחי זמנים ארוכים".
בנוסף לנכסים הקיימים שלה, שמשתרעים על שטח של 1.1 מיליון מ"ר, גב־ים מקימה 10 פרויקטים חדשים בשטח של 410 אלף מ"ר, שכמחציתם כבר שווקה. הקמת ארבעה מהם מתוכננת להשלמה עד לסוף השנה וההכנסות השנתיות הצפויות מהם מגיעות ל־94 מיליון שקל. הקמת האחרים מתוכננת להסתיים עד סוף 2026. מהם, המרכזי הוא פרויקט ToHa2 בתל אביב, שגב־ים מקימה עם אמות בשטח של 103 אלף מ"ר ושצפוי להניב לבדו לגב־ים הכנסות שנתיות של 140 מיליון שקל. בסוף 2022 התקשרו גב־ים ואמות במזכר הבנות מפורט עם גוגל להשכרת שליש מהמגדל בתמורה שנתית של 105 מיליון שקל. לפי יעקובוביץ, "המו"מ מול החברה הבינלאומית נמשך". ההכנסות השנתיות המייצגות מכל עשרת הפרויקטים מגיעות ל־336 מיליון שקל. בכל הנוגע להמשך השנה, גב־ים אשררה את התחזית שאותה הציגה בפברואר ל־NOI של 685‑705 מיליון שקל ו־FFO של 390‑405 מיליון שקל.
בתחילת אפריל התקשרה גב־ים בעסקה לרכישת פעילות הייזום למגורים של נכסים ובניין, הכוללת פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב ופתח תקווה ופרויקט מגורים בהקמה בקריית אונו (סה"כ כ־550 יח"ד) לצד זכויות בקרקעות באזורים שונים בארץ. זאת, בתמורה להקצאת מניות גב־ים בשווי של 141 מיליון שקל, השתתפות עתידית ברווחים מהפרויקטים, ונטילת חובותיה של נכסים ובניין בנוגע להם. עסקה זו נדרשת לאישור אספת בעלי המניות של גב־ים, שתכונס בעוד שבועיים. "הנדל"ן המניב ימשיך להיות פעילות הליבה המרכזית", הבהיר יעקובוביץ וציין כי "נכנסנו לעסקה כי ראינו הזדמנות עסקית שמשתלבת בפעילות המגורים שכבר התחלנו לעסוק בה (קידום תב"עות על קרקעות שגב־ים מחזיקה שבהן פוטנציאל להקמת כ־6,200 יח"ד), על מנת לפתח לחברה רגל נוספת ולהקנות לה בסיס רחב להמשך צמיחה".
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של גב־ים הסתכם ברבעון ב־69 מיליון שקל, ירידה של 22% ביחס לרבעון המקביל, שנובעת בעיקר מהפסדי שיערוך. ב־12 החודשים האחרונים עלתה מניית גב־ים ב־5.5% לעומת 12% שעלו מדד ת"א־מניב ישראל ומדד ת"א־125. בהמשך החודש תחלק גב־ים דיבידנד של 90 מיליון שקל.