יש פיתרון למשבר: הרחבת ההתחדשות העירונית והגדלת היצע זכויות הבנייה יובילו להכנסות שיא למדינה בתקופת המלחמה

8 שנים, כמעט עשור. זהו פרק הזמן הבלתי מתקבל על הדעת בו חברת בוני הקריות לצד החברות קרסו נדל"ן וחברת ח.א קרס, מנסות לקדם פרויקט פינוי בינוי במתחם חלמית ומחרוזת בבת-ים. במהלך 8 השנים הללו השקענו מיליוני שקלים בתכנון התוכנית הטובה ביותר, הן עבור העיר והן עבור תושבי המתחם הישן המשוועים לעלייה ברמת חייהם, אך העיריה ממשיכה להערים עלינו קשיים. בתחילה יועד הפרויקט לשילוב של תמ"א 38/1 ופינוי בינוי אך בהמשך הוא נעצר לגמרי על ידי העיריה. אי לכך, נאלצנו לפנות לבתי המשפט ורק כך הסכימה העיריה לאשר את הפרויקט, אך גם זאת במסלול פינוי בינוי בלבד ותוך מתן זכויות בנייה מצומצם יותר.

פרויקט המחרוזת מהווה רק דוגמא אחת מיני רבות לקשיים הרבים עימם מתמודדים היזמים והקבלנים במדינה מול הרשויות המקומיות. הציבור לא מודע לכך, אך פקידי הרשויות יכולים לבטל בהינף יד תוכניות בהן הושקעו מיליוני שקלים ולקבלנים אין כל יכולת להגיב או להתנגד לדברים.

כאן צריך לזכור שהמטרה שצריכה לעמוד בפני כולם היא הגדלת היצע הדירות בשוק תוך הוספת ממ"דים לדירות הישנות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך במציאות מתרחשים הליכים הפוכים. וכך, במקום שהפרויקטים יהיו רווחיים ליזמים, והדיירים עצמם יקבלו דירות גדולות ומרווחות יותר, הרשויות רק מערימות קשיים ומורידות את היקף זכויות הבנייה. כתוצאה מכך, עוד ועוד יזמים מעדיפים לצאת משוק ההתחדשות עירונית, ומי שנפגע מהמהלכים האלו בסופו של יום הוא כולנו, הציבור הרחב, שמשתוקק למחירי דירות שפויים יותר.

אם בשנים האחרונות יכולנו להלין רק על כך, הרי שמאז ה-7 באוקטובר נראה שהמדינה מעדיפה לירות לעצמה ברגל, שכן צמצום זכויות הבנייה משמעותו פחות דירות בשוק ופחות מיסוי עבור המדינה. וכל זאת קורה כשהכלכלה הישראלית נתונה בקשיים גדולים, וסוכנות דירוג האשראי מודיס אף הורידה את דירוג האשראי של ישראל מ-1A ל-2A תוך שמחברי הדו"ח מציינים כי "מצבה הפיסקלי של המדינה מידרדר, נטל החוב יהיה גבוה מהתחזית".

חיים ימפל | צילום: יח"צ

המדינה מחפשת כיום בנרות מקורות מימון חדשים ושוכחת את מקור המימון הזמין ביותר עבורה – שוק הנדל"ן. אם נחזור לדוגמא של הפרויקט שלנו בבת ים, אם בפרויקט זה היה מועלה יחס זכויות הבנייה מ-1:3 (יחס לא כלכלי) ל- 1:5 הרי שבנוסף ל-300 יחידות הדיור המתוכננות יכולנו להוסיף עוד כ- 600 יחידות דיור והמדינה הייתה מרוויחה שיעור מע"מ עצום.

כיצד? בואו ניגש למספרים: אם ניקח ממוצע של 3 מיליון ₪ לדירה הרי ששיעור המע"מ על דירה יעמוד על 500 אלף שקל. בהכפלה ב-600 דירות יוצא שהמדינה הייתה מרוויחה סכום עצום של 300 מיליון ₪ רק על המע"מ. אם נוסיף לזה מס הכנסה והכנסות עקיפות למשק, הרי שצמצום זכויות הבנייה גורם למדינה להפסיד מאות מיליוני שקלים. וכל זה קורה בפרויקט קטן אחד בבת ים.

למעשה, אם המדינה הייתה נכנסת לעובי הקורה בנושא ההתחדשות העירונית ולוקחת את המושכות לידיה יכולנו להוסיף בקלות כ-100 אלף יחידות דיור חדשות, בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. מלבד הערך החברתי שיש בפרויקטים אלה המקפיצים את רמת חייהם של הדיירים הקיימים ללא כל השקעה מצידם (למשל בהוספת מעלית לבניין מתגוררים אנשי קשי יום וקשישים) הרי שהמדינה הייתה יכולה לשלשל לקופתה סדר גודל של 50 מיליארד ₪ ובכך להקטין את הפגיעה הצפויה בתפקוד כלל משרדי הממשלה, בלי להתחנן לכספי סיוע מארה"ב.

בשורה התחתונה, המשבר הכלכלי הנוכחי איננו גזירת גורל ויש לייצר מנועי צמיחה שיתרמו להכנסות המדינה. אחד ממנועי הצמיחה המיידים והפשוטים יותר לביצוע הוא החלטה ממשלתית על הגדלת היקפי ההתחדשות העירונית במדינה תוך הגדלת זכויות הבנייה, דבר שיתמרץ את היזמים לגשת לפרויקטים השונים.

הדרך לשם עוברת בראש ובראשונה על ידי מתן מענקים לרשויות המקומיות המבצעות התחדשות עירונית. במידה וכל רשות הייתה מקבלת מענק בגובה 30% מהכנסות המע"מ על כל היתר (שיתקבל בתוך שנה) עם זכויות עודפות מעל 1:3 אני בטוח מעל לכל ספק שהעיריות היו פותחות את ידיהן בשמחה לפרויקטים הללו. נכון להיום הרשויות לא מרוויחות מכך כלום, וכאן טמון שורש הבעיה – הממשלה מפסידה 100% מע"מ שכן העיריות לא מאשרות את הוספת היחידות. כאשר זה יקרה הרי שבתוך זמן לא ארוך יתווספו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות לשוק, ואלו יניבו למשק רווחים עצומים ממיסוי ויאפשרו לממשלה להמשיך במבצע הצבאי המתמשך תוך שהיא מספקת שירותים איכותיים לאזרחים.

מאת חיים ימפל, מנכ"ל ומייסד, בוני הקריות

d&b – לדעת להחליט