WeWork רק הפסידה אבל המשקיעים מחבקים את אדם נוימן

בשוק ההון סיכון אוהבים את אדם נוימן, כל העדויות מצביעות על כך. לעומת זאת, בקרב הציבור הרחב הוא כבר הפך לתמרור אזהרה. מצד אחד, איש שיווק נהדר שבונה מותגים לעילא ולעילא ומשכנע משקיעים לייחס ערך גבוה למיזמים שלו. מצד שני, משל למגזר של איש אחד שמוסר ההשכל שלו הוא כי יש להישמר מסיפורים מפוארים, הבטחות קוסמיות ושריפת מזומנים שסופם קריסות אדירות (לא שלו). כעת נוימן מבקש שנלמד לקח אחר: למעשה, הכל משתלם.

בשבוע שעבר שלחו בא כוחו של נוימן, חברת הנדל"ן שלו Flow ו"שותפים אחרים" מכתב ל־WeWork שהקים ונמצאת בימים אלו בהליכי פשיטת רגל. במכתב הביע נוימן את מורת רוחו מהכשל של WeWork לספק מידע במה שנועדה להיות "עסקה מגדילת ערך עבור כל בעלי העניין". נוימן, כך נחשף, מעוניין לקנות חזרה את החברה באמצעות מימון שמעמידים לו, בין השאר, המשקיע הוותיק דן לואב וקרן הגידור שלו Third Point. אבל WeWork, שלפי המסמכים שהוגשו לבית המשפט מעוניינת להעביר את הבעלות לבעלי החוב הבכירים שמחזיקים בחובות בכ־3.7 מיליארד דולרים, לא משתפת פעולה.

עם הפרסום, לואב מיהר לתפוס מרחק והקרן הודיעה כי התקיימו שיחות ראשוניות בלבד עםFlow ונוימן וכי היא "לא התחייבה להשתתף בשום עסקה". ולמרות זאת, מצב העניינים לא נראה בוסרי כפי שהוצג. במכתב בן שלושה עמודים מפרטים באי כוחו של נוימן את השתלשלות העניינים. כיצד מאז שלהי דצמבר הוא פועל להשיג מידע על החברה כדי להגיש עבורה או עבור נכסיה הצעת רכישה. עוד עולה כי בפועל הוא מנסה לחזור ל־WeWork מאז אוקטובר 2022, יותר משנה לפני שהגישה בקשה לפשיטת רגל. אז, לטענתו, הוא כבר גייס מיליארד דולר במימון, אבל פגישה שנקבעה עמו בוטלה. "הלקוחות שלי מוכנים להגיש הצעה מפורטת לרכישת החברה או נכסיה. הצעה שיש לה הגמישות לאפשר לבעלי עניין אחרים להשתתף ולאפשר לנושים לא מבוטחים ומשכירים להשתתף באפסייד", נכתב. אך מה בדיוק מנסה נוימן לרכוש בעזרת לואב ו"משקיעים נוספים"? מעט נכסים, הרבה מותגיות, ושום דבר לא בחינם. שיעור בחשבון לכולנו: כך קונים בחזרה בזול את מה שטענת שהוא יקר.

נוימן הקים את חברת שיתוף המשרדים ביחד עם מיגל מק'קלווי ב־2010. WeWork צמחה במהירות באמצעות הון וחוב רב שגייסה לאורך השנים. מבין המשקיעים, סופטבנק ובראשה מסאיושי סאן היתה דומיננטית במיוחד עם השקעה של 18 מיליארד דולר. בסוף 2018 ל־WeWork היו יותר מ־400 אלף חברים, ומשרדים ב־425 מיקומים ב־100 ערים וב־27 מדינות שיצרו לחברה התחייבויות וחוזי שכירות ארוכי טווח בהיקף של 50 מיליארד דולר. ב־2019 הגישה החברה תשקיף לפני הנפקה, עת הוערכה לפי שווי של 47 מיליארד דולר. במעמד הגשת התשקיף התגלו ביצועים נמוכים, בזבזנות רבה ואובססיביות לא בריאה למייסד. ההנפקה נעצרה, נוימן הודח (במהלך שהניב לו כ־1.7 מיליארד דולר), וסופטבנק השתלטה על 80% מהחברה והזרימה לה עוד 5 מיליארד דולר. ב־2021 הונפקה WeWork באמצעות מיזוג ספאק ולפי שווי של 9 מיליארד דולר.

מהמשבר, שעומקו נחשף בהנפקה, היא לא יצאה לעולם. החברה קיצצה, התייעלה, הפחיתה ריביות על הלוואות, ארגנה חוב מחדש וגם קיימה משא ומתן מוצלח על מאות הסכמי שכירות, אך כל זה לא עזר. להוציא פעם אחת בתחילת דרכה, WeWork לא הצליחה לרשום רווח נקי. למעשה, מאז הקמתה היא צברה 16 מיליארד דולר בהפסדים — או הפסד של דולר על כל דולר שגייסה. 14 מיליארד דולר מסכום זה הם הפסדים שעליהם דיווחה סופטבנק. בנובמבר האחרון הגישה WeWork בקשה להגנה מפני נושים שממנה עלה כי לחברה 16 מיליארד דולר בהתחייבויות לחוזים ארוכי טווח של משרדים וחובות של 19 מיליארד דולר לעומת 15 מיליארד דולר בנכסים. עוד נחשף, כי מדי שנה היא משלמת מעל 80% מהכנסותיה לשכר דירה וריביות, סכום של כ־2.7 מיליארד דולר. ב־2 בפברואר עמדו יתרות המזומנים שלה על 45 מיליון דולר.

נוימן פרש כדי לעשות לביתו, ולביתם של אחרים. הוא הקים חברת נדל"ן להשכרה בשם Flow, שהתחילה לרכוש בשיטתיות אלפי יחידות דיור. לשוכרים צפויה החברה להציע "חוויית דיור" ייחודית, חברת ניהול ושירותים פיננסיים. באוגוסט 2022, בצעד יוצא דופן, הזרימה אנדריסן הורוביץ 350 מיליון דולר ל־Flow לפי שווי של מיליארד דולר, מהלך חריג עבור קרן ההון סיכון הוותיקה, ולמעשה, סבב הגיוס הבודד הגדול ביותר שנתנה אי פעם.

עם חשיפת שיתוף הפעולה פרסם המייסד השותף של הקרן מארק אנדריסן פוסט ארוך בבלוג של החברה, שבו פירט בין השאר את כישוריו יוצאי הדופן של נוימן. "אדם הוא מנהיג בעל חזון שחולל מהפכה בקבוצת הנכסים השנייה בגודלה בעולם — נדל"ן מסחרי", אמר, כאילו נוימן המציא את מודל חללי העבודה המשותפים (הוא לא), או ש־WeWork לא היתה כישלון עסקי (בזמן כתיבת הפוסט עמד שווי השוק שלה על 5 מיליארד דולר). עוד הוסיף כי "לעתים קרובות אין הערכה מספקת לכך, שאדם אחד בלבד עיצב מחדש את חוויית המשרד באופן יסודי והוביל חברה גלובלית משנה פרדיגמה בתהליך: אדם נוימן".

היום אנו יודעים, שחודשיים בלבד אחרי הזרמת עתק זו, נוימן כבר ניגש עם כיס המזומנים התפוח של Flow ל־WeWork למען "ייצובה", כך לפי המכתב האחרון. באותה עת שפנה נוימן בבקשה להזרים מיליארד דולר לחברה, שוק המשרדים רשם התאוששות קלה אחרי טלטלת הקורונה והמעבר לעבודה מהבית. אך גם התייצבות לא הובילה את החברה להציג דו"חות רבעוניים מעודדים. WeWork המשיכה להיאבק וההנהלה החדשה הבטיחה מדי שנה רווח נקי בשנה שלאחריה. בפועל היא רשמה רק הפסדים.

כדי להשלים עסקה יצטרך נוימן להציע משהו מפתה לבעלי החוב הבכירים, זאת אומרת לפחות תשלום החוב, ולכך הוא צריך שותפים פיננסיים. בתרחיש כזה הוא יוכל לשלב את עסקי הנדל"ן המסחרי עם המגורים ואולי להקים לעצמו שוב אימפריה. התנאי לביסוס מעמד של חברת־על הוא להרים את WeWork למחוזות הרווח הנקי. עם זאת, נכון להיום, מרבית החברות שפועלות בתחום אינן מצליחות. IWG, המתחרה האירופית הגדולה, הגישה בקשה להגנה מפני נושים ב־2020 ומאז ארגנה מחדש את נכסיה, חזרה לפעול ואיננה רושמת רווחים. Soho House סובלת בימים אלה ממתקפת שורטים, בעקבות טענה כי צפוי לה גורל זהה לשל WeWork. גם היא לא רושמת רווחים.

זו, כך נראה, הסיבה לגיוסו של לואב. המשקיע האקטיביסט המיליארדר ידוע כמי שתבע את בית המכירות הפומביות סות'ביס, לקח חלק בהדחה של מנכ"ל יאהו ונגרר לוויכוח עם השחקן ג'ורג' קלוני כשנכנס להשקעה בסוני. עוד התפרסם כמי שכתב מכתבים משפילים לחברות ולמנכ"לים, בהם תיאר בלעג את הכשלים, הכשירות וההשכלה שלהם וכינה אותם בשלל כינויים, כמו "מחריב ערך ראשי" (CVD). לואב וככל הנראה גם אנדריסן, המשקיעים החיצוניים היחידים בהרפתקה זו, מאמינים במידה מסוימת שנוימן מסוגל לנווט את WeWork לרווחיות. גם נוימן עצמו מאמין בכך. "מאז 2019 זה מאתגר עבורי לצפות מהצד כיצד WeWork לא הצליחה לנצל מוצר שרלבנטי היום יותר מאי פעם", אמר עם ההודעה על פשיטת הרגל. ייתכן שניתן להשיג רווחיות באמצעות אינטגרציה מסוימת עם פעילות Flow, שבבסיסה מציעה שירותים ופלטפורמות דומים לאלה של WeWork, אבל לדיירים במקום לעובדים. האם WeWork, או אפילו Flow, מסוגלות להיות רווחיות? לא ברור. מה שניכר הוא שנוימן רוצה את WeWork בחזרה ולשם כך הוא מצא שני מיליארדרים שמאמינים בו. בשוק הזה, לא צריך יותר.