הבחירות בארה"ב ובריטניה יאטו את שוק נדל"ן היוקרה

נדל"ן היוקרה העולמי יושפע השנה בעיקר מגורמים פוליטיים, ובראשם אי־הוודאות הנלווית למערכות הבחירות המתוכננות במספר שיא של מדינות, ביניהן בריטניה וארצות הברית. בעוד הורדות ריבית מצד בנקים מרכזיים צפויות להשפיע על המחירים והביקושים בשוק הנדל"ן הכללי, בשוק היוקרה יש למהלכים הללו השפעה פחותה, וזאת משום שמדובר בקונים מבוססים שעל פי רוב עמידים לשינויים מסוג זה — כך לפי אתר הנדל"ן mansion global. לעומת זאת, לחוסר ודאות כמו זו הנלווית לשנת בחירות יש השפעה גדולה יותר על החלטותיהם. לפיכך, להערכת מומחים, מדיניות ממשלתית ואירועים גיאופוליטיים הם שיובילו את המגמות בשווקים הללו. "הסיכונים הגדולים ביותר לשוק היוקרה יהיו קרוב לוודאי פוליטיים ולא כלכליים", ציין טום ביל מסוכנות הנדל"ן נייט פרנק, זאת מכיוון שהקונים פחות מושפעים ממשכנתאות ו"יותר מחוסר ודאות", הסביר.

נושא הדיור קרוב לוודאי יעמוד במרכז קמפיינים שונים, והבטחות בחירות יכולות להשפיע על נדל"ן היוקרה גם באמצעות הקלות מס ושינויים ברגולציה. על פי תחזית של נייט פרנק, מחירי נדל"ן היוקרה יעלו בממוצע ב־2% ב־2024, כשהערים שיובילו את הקפיצה הן אוקלנד, ניו זילנד ומומבאי, הודו, שם צפויה עלייה של 5%. ערים נוספות מונות את פריז, עם צפי לעלייה של 3% בשל היעדר היצע, מדריד, עם תחזית לעלייה של 4%, וליסבון, שם המחירים יעלו לפי נייט פרנק ב־2%, זאת לאחר עלייה של 2.2% בששת החודשים האחרונים. לעומת זאת, במרכזים עירוניים מובילים אחרים צפויה מגמה מעורבת יותר.

אפקט בחירות בניו יורק

שני גורמים עיקריים ישפיעו השנה לפי ההערכות על נדל"ן היוקרה בערים המובילות בארצות הברית ובראשן ניו יורק, מיאמי ולוס אנג'לס: הבחירות לנשיאות ושיעורי הריבית. 2023 התאפיינה בריביות גבוהות שהובילו לכך כי הריבית על משכנתאות ל־30 שנה טיפסה באוקטובר לרמתה הגבוהה ביותר מזה שני עשורים — קרוב ל־8%. אך ההערכה הרווחת היא שהבנק הפדרלי המרכזי יתחיל השנה בהורדות ריבית, מהלך שלפי בס פרידמן, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן בראון האריס סטיבנס, ייטיב עם נדל"ן היוקרה של ניו יורק ו"יעודד יותר קונים ומוכרים להיכנס לשוק". אולם מנגד, בנובמבר יתקיימו הבחירות לנשיאות, ופירוש הדבר חוסר ודאות. פרידמן מעריכה, כי חלק מהקונים יעדיפו לחכות ולראות כיצד תתעצב המפה הפוליטית, כך שהיא מאמינה כי בניו יורק "2024 תמשיך את מגמת החסכנות של 2023".

בניגוד לניו יורק, במיאמי התחזית היא לפעילות ענפה, זאת לאחר שברבעון השלישי טיפסו המחירים בשיעור שנתי של 1%, כך לפי דו"ח של נייט פרנק. בעקבות זאת, מיאמי הפכה לעיר האמריקאית היחידה במדד שבה עלו מחירי נדל"ן היוקרה לעומת שנה קודם לכן. השנה, התחזית היא לעלייה של 4% במיאמי. איוון צ'ורני מסוכנות הנדל"ן קומפאס מחזק את התחזית, כאשר לטענתו הביקוש נותר גבוה.

קיפאון מחירים בלונדון

הפעילות בשוק נדל"ן היוקרה של בירת בריטניה התחזקה לקראת סוף 2023 הודות להאטה באינפלציה וירידה בריבית על משכנתאות. לפי הערכות, בהמשך השנה יתווספו לשוק נכסים, זאת לאחר שהמוכרים הפוטנציאלים העדיפו לחכות, בין השאר בשל חוסר הוודאות ברקע המלחמה במזה"ת. אולם, העלייה בהיצע צפויה להיות קצרת מועד. לפי דו"ח של נייט פרנק, פרויקטים רבים שיצאו לדרך עוד לפני הקורונה, קרובים כעת לסיום, ולא מתוכננים פרויקטים רבים אחריהם. "ההיצע הנוכחי והמתוכנן של פרויקטים חדשים בשוק נדל"ן היוקרה בלונדון יימכר בתוך חמש שנים", הוסיפה ויקטוריה אלנר מסוכנות Strutt & Parker/BNP Paribas בריאיון לאתר דה נשיונל. עם זאת, אנליסטים לא צופים עליות מחירים השנה. כך למשל, בנייט פרנק חוזים שהמחירים יישארו ללא שינוי לאורך 2024. בדומה לארצות הברית, גם בריטניה עומדת לפני בחירות. אף שהמועד הרשמי טרם נקבע, ההערכה היא כי חוסר הוודאות כתוצאה מכך תוביל להפוגה מסויימת בשוקי הנדל"ן. יתרה מזאת, החלפת ממשלה נחשבת לגורם בעל סיכון גבוה יותר לשוק היוקרה, ולפי הסקרים האחרונים, השמרנים צפויים להפסיד את השלטון לאחר 14 שנים. על אף הסיכונים, לונדון ממשיכה לשמור על מעמדה כיעד מועדף לקונים זרים.

האטה בהשקעות בסידני

בהובלת נדל"ן היוקרה, מחירי הדיור בסידני עלו ב־10.2% ב־12 החודשים עד 2 בדצמבר 2023. עם זאת, הנתונים האחרונים מצביעים על האטה בקצב הרכישות. לפי חברת קורלוג'יק, נכסים בשווי 2.1 מיליון דולר אוסטרלי ומעלה, המייצגים את ה־25% העליונים של השוק, רשמו את שיעורי הצמיחה החודשיים הנמוכים ביותר. "היה שלב בתחילת השנה שבו הצמיחה בשווי הנכסים הללו הובילה את עליות המחירים ברחבי סידני, אך כעת נרשמת בהם ההאטה החדה ביותר", אמר טים לולס, הכלכלן הראשי של קורלוג'יק. שווי הבתים בקטגוריית 25% העליונים בסידני עלה ב־4.9% ברבעון שהסתיים ביולי לעומת הרבעון שקדם לו, אך הקצב הזה הואט כעת ל־3%. באופן מסורתי, הרבעון שמתחיל בדצמבר מציב את הטון עבור שאר השנה, כך שנראה שצפויה לבתי היוקרה באוסטרליה פתיחה איטית ל־2024. לפי לולס, להחלטה על הריביות תהיה השפעה רבה על המצב בשוק השנה. הבנק המרכזי העלה בחודש שעבר את הריבית ל־4.35% וההערכה היא כי מהשלב הזה צפויות רק הורדות. "אם אני צודק והבנק המרכזי יוריד השנה את הריבית, זה יפתח הזדמנויות מעולות לרכישה במחצית הראשונה של השנה", אמר.