מהונג קונג ועד הונולולו - הערים בעולם ש"בלתי אפשרי" לקנות בהן דירה

מי שעוקב אחר שוק הדיור בשני העשורים האחרונים, יודע שבמדינות רבות קשה הרבה יותר מבעבר לקנות בית. דו"ח חדש מסכם את התחושה של רוכשי בתי פוטנציאליים רבים בקטגוריה שמתייגת כמה ערים גדולות כ"בלתי ניתנות להשגה". הדו"ח השווה בין ההכנסה הממוצעת לבין מחירי הדירות הממוצעים, ומצא שהביקוש לבתים עם שטח אדמה אל מול מדיניות השימוש בקרקע שמנסה להגביל את ההתפשטות העירונית, הביאו לנסיקה במחירים.

ערים בארה"ב בחוף המערבי ובהוואי תפסו חמישה מתוך 10 המקומות הכי בלתי מושגים, לפי הדו"ח השנתי של הדמוגרפיה הבינלאומית למחירי דיור, שעוקב אחר מחירי הדירות מזה 20 שנה. באופן שאינו מפתיע, הערים היקרות ביותר לרכישת דירה בארה"ב הן בקליפורניה, שם הגיעו סן חוזה, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסן דייגו לעשירייה הראשונה. בירת הוואי, הונוללו, מדורגת במקום השישי מתוך 94 שווקים שנסקרו בשמונה מדינות. אוסטרליה היא המדינה הנוספת היחידה מלבד ארה"ב השולטת ברשימה ה"בלתי מושגות", ובראש נמצאת סידני והערים הדרומיות מלבורן בוויקטוריה, ואדלייד בדרום אוסטרליה.

בראש הטבלה נמצאת הונג קונג. המרכז הפיננסי הקומפקטי באסיה, הידוע בדירות הקטנטנות ובדמי השכירות בשמיים. יש לציין כי זהו השוק הסיני היחיד שמכוסה בדו"ח. כמתמודדת קבועה בטבלאות הערים היקרות ביותר, יש להונג קונג את שיעור בעלות הבתים הנמוך ביותר מבין כל הערים שנסקרו – 51% בלבד, בהשוואה ליריבתה האסייתית סינגפור, שבה הבעלות על בתים מגיע ל-89%, בשל מחויבות הממשלה במשך עשרות שנים לדיור הציבורי.

הונג קונג היא אולי העיר הכי פחות משתלמת בעולם, אך רוכשי בתים פוטנציאליים עשויים להתעודד מכך שהמצב טוב מאשר בעבר. מחירי הבתים ירדו במהלך מגיפת הקורונה בשנת 2020, כשהממשלה סגרה את גבולות העיר וכפתה את מדיניות האפס-קוביד. במהלך המגיפה עלה אחוז העבודה מהבית, וכך עלה הביקוש לבתים מחוץ למרכזי הערים. הדו"ח מודד את האפשרות להשגה באמצעות יחס מחיר להכנסה של מחיר הדירה החציוני חלקי ההכנסה החציונית ברוטו של משק הבית.

"מעמד הביניים נמצא במצב בלתי אפשרי, בעיקר עקב העלייה החדה בעלויות הקרקע. המאמץ לבלום את ההתפשטות העירונית הביא לעודף ביקוש על ההיצע ולעליית המחירים", נכתב בדו"ח. המחירים עלו עוד יותר כשהמשקיעים נכנסו גם הם לשוק כדי להרוויח. פתרון אחד, כתב מחבר הדו"ח, הוא להסתכל על הנעשה בניו-זילנד.

במאמר דעה עבור ה-Financial Post של קנדה, וונדל קוקס, עמית בכיר במרכז Frontier for Public Policy, הציע ללכת בעקבות ניו זילנד ולפנות עוד קרקע לפיתוח מיידי. ונקובר וטורונטו נכנסו גם הן לרשימת הערים "הבלתי מושגות". "טורונטו וונקובר מראות שהעלות של ריסון ההתרחבות העירונית גבוהה באופן בלתי מתקבל על הדעת: מחירי בתים מנופחים, שכר דירה גבוה יותר, ועוני עבור מספר הולך וגדל של אנשים", כתב קוקס.

למי שלא יכול לחכות לשינוי במדיניות או לירידה בביקוש, הדו"ח מזהה גם את הערים הזולות ביותר מבין 94 הערים שנסקרו ברחבי העולם. עשר הערים הן: פיטסבורג, רוצ'סטר וסנט לואיס בארה"ב; אדמונטון וקלגרי בקנדה; בלקפול, לנקשייר וגלזגו בבריטניה; ופרת' ובריסביין באוסטרליה. את הדו"ח חיברו חוקרים מהמרכז לדמוגרפיה ומדיניות באוניברסיטת צ'פמן בקליפורניה וממרכז Frontier for Public Policy, צוות חשיבה עצמאי למדיניות ציבורית בקנדה.

10 הערים ה"בלתי מושגות" המובילות:

1. הונג קונג

2. סידני

3. ונקובר

4. סן חוזה

5. לוס אנג'לס

6. הונולולו

7. מלבורן

8. סן פרנסיסקו/אדלייד

9. סן דייגו

10. טורונטו