האם החוק שומר על הזכויות הכלכליות של בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי?

הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים מתיימרים להגן על בעלי הדירות בפרוייקטי פינוי בינוי מפני המארגנים והיזמים אך הצעדים החקיקתיים שננקטים אינם מבטיחים הגנה על הזכויות הכלכליות של בעלי הדירות, הגיע הזמן לבסס את מעמדו של שמאי בעלי הדירות כחלק בלתי נפרד מהעסקה.

לאחרונה פורסם כי המדינה פועלת להסדרת העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית ומקדמת תקנות הקובעות כללים מחייבים לעניין עסקאות פינוי בינוי.

התקנות קובעות בין היתר כי כבר בשלב העסקה (חתימת ההסכם המסחרי) תחול על היזמים החובה לציין את התמורה או את העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה בפרויקט. אולם השאלה המרכזית היא, האם זה נכון שהיזם הוא הוא זה שיקבע את התמורה או את העקרונות לקביעתה?

נושא התמורות הוא לב ליבה של עסקת פינוי בינוי לכלל השחקנים- בעלי הדירות, היזם והועדה המקומית. מבחינת היזם התמורות שיציע לבעלי הדירות ישפיעו דרמטית על הרווח שלו מהפרויקט והמטרה שלו היא מיקסום הרווח, בעלי הדירות ירצו כמובן תמורות גדולות ככל האפשר והוועדה המקומית תרצה לשלב בפרויקט מטלות ציבוריות ולהרוויח היטל השבחה.

התקנות המוצעות מציינות את הצורך בשיקוף התמורות לבעלי הדירות אך הן לא מציינת באחריות מי לוודא שהתמורות או העקרונות לקביעתם שומרות על זכויות בעלי הדירות.

לבעלי הדירות אין את הידע הנדרש לחשב את התמורות הראויות בעסקה ספציפית וליזמים יש אינטרס להפחית את התמורות לבעלי הדירות. גם לבעלי מקצוע ויועצים נוספים מטעם בעלי הדירות בתהליך כמו עורכי דין, מפקחים, יועצי מס וכיוצ"ב אין את הכלים לכמת תמורות ראויות ומאוזנות בהתאם לתנאי העסקה. בעל המקצוע היחיד שיכול וצריך לבחון את התמורות לבעלי הדירות הוא שמאי מטעמם אשר יבדוק וימליץ על כלל התמורות הראויות להינתן להם מוקדם ככל האפשר ועדיף עוד טרם עריכת מכרז היזמים. ככל ששמאי ישתלב בתהליך מוקדם יותר כך המשקל הסגולי שלו להשפיע על מקסום התמורות לבעלי הדירות - גבוה יותר. יתרה מזאת ועל מנת להבטיח את מקסום התמורות חובה.

שמוליק כהן שמאי מקרקעין | צילום: דובי שמחי

חשוב לציין כי היזמים נעזרים בשמאי מומחה מטעמם לפני שהם נכנסים לעסקה, הבנקים בוחנים את העסקה באמצעות שמאי מטעמם בטרם הקצאת מימון לפרויקט אזי קל וחומר שמפאת חוסר הניסיון והידע של בעלי הדירות שגם הם יעזרו בשמאי מטעמם ונכון היה אם הרשות להתחדשות עירונית הייתה ממסדת את הנושא, ע"י חובת חתימת שמאי בעלי דירות על כל הסכם פינוי בינוי, במסגרת התקנות או ההמלצות לבעלי הדירות.

לסיכום, אם אכן המדינה רוצה להגן על בעלי הדירות עליה להמליץ להם בראש ובראשונה להיעזר באנשי המקצוע הנכונים לקביעת התמורות ( שמאי מטעמם, שאת שכרו משלם בסופו של יום היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות) ולא להשאיר את הנושא לשיקול דעתו של היזם.

תמורות כלכליות: תוספת שטחים לדירה החדשה (מ"ר עיקרי, מרפסות שמש/גג, חצר), שכ"ד ראוי לכל אורך חיי הפרויקט, חלוקת רווחים במועד אישור התב"ע וכיוצ"ב.

מאת שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים, אס.קי (SK)שמאות מקרקעין

d&b – לדעת להחליט