ההחלטה של בג"ץ שתחסוך אלפי שקלים לרוכשי דירות

החלטה של בג"ץ מאתמול עשויה לחסוך לרוכשי דירות מחיר למשתכן אלפי שקלים. שופט בית המשפט העליון אלכס שטיין קבע כי הסכם פשרה בין המדינה להתאחדות הקבלנים בנוגע לתשלומים בגין הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה לא חל על רוכשי הדירות.

ההחלטה התקבלה במסגרת הליך שהחל ביולי 2022 בעקבות עתירה שהגישה התאחדות הקבלנים. ההתאחדות עתרה נגד חוק שנכנס לתוקף כמה שבועות קודם לכן והגביל את האפשרות של קבלנים להצמיד את התשלומים לרכישת דירה למדד תשומות הבנייה. קודם לכן התשלומים הוצמדו במלואם למדד, אך החוק קבע כי איפשר להצמיד למדד רק 40% ממחיר הדירה.

עיקר המחלוקות המשפטית היה בשאלה האם אפשר להחיל את החוק רטרואקטיבית. קבלנים שזכו במכרזים של מחיר למשתכן לפני החקיקה, והתחייבו למכור את הדירות במחיר קבוע, הסתמכו על כך שהתשלומים יוצמדו במלואם למדד תשומות הבנייה.

יש כ-20 אלף דירות שחוזה המכירה שלהן נחתם לאחר שהחוק נכנס לתוקף ולכן ההגבלה על ההצמדה אמורה לחול עליו. עם זאת, הקבלנים בפרויקטים האלה זכו במכרז שנסגר לפני שהחוק החדש נולד ובחוזה שלהם מול רשות מקרקעי ישראל נכתב כי יוכלו להצמיד את מחיר הדירה במלואו למדד תשומות הבנייה.

בעקבות עתירת הקבלנים, משרדי השיכון והאוצר חתמו עימם על הסכם פשרה לפיו ההפרש בין הצמדה של מלוא התשלום למדד תשומת הבנייה לבין הצמדה חלקית, יתחלק באופן שווה בין המדינה, הדיירים והקבלנים כאשר כל אחד מהצדדים יספוג שליש מההפרש הזה. לפי סימולציה שצורפה להסדר הפשרה, בדירה שהמחיר שלה הוא 1.1 מיליון שקל ההפרש הוא כ-24 אלף שקל, כך שכל צד ישלם כ-8,000 שקל. אלא שרוכשי הדירות לא היו צד להסכם ולפיכך החליט השופט שטיין לפסוק אתמול כי הפשרה הזו לא חלה עליהם.

הטיעונים לטובת הרוכשים צפו בעקבות בקשות שהגישו עורכי הדין מאיר נקי, ומאיר כהן זדה מטעם רוכשי הדירות. בקשתם להצטרף להליך בבג"ץ נדחתה מטעמים טכניים. אך בעקבותיה היועץ המשפטי לכנסת שלח לבג"ץ את עמדתו כי הסדר הפשרה אינו חל על רוכשי הדירות. עמדה הסותרת את עמדת המשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל שבתגובה ביקשו מבית המשפט לקבוע כי ההסדר חל על רוכשי הדירות. הסיבה לכך, לטענת המדינה, היא נספח שקבלנים צירפו לחוזי המכר ודרשו מהרוכשים לחתום עליו, לפיו הם מסכימים לתוספת תשלום שעלולה לצוץ בעקבות ההליך המשפטי.

השופט שטיין דחה את טענות המדינה משום שלדבריו הסכם או נספח לא יכולים לסתור את החוק, והחוק כאמור מגביל את ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

בנוסף בג"ץ ביקר את המדינה על כך שמצד אחד מנעה מרוכשי הדירות להצטרף להליך המשפטי, ומצד שני דורשת כי בית המשפט יקבל החלטה לרעת הרוכשים. "לאחר שמבקשי המדינה ביקשו לחסום את גישתם של רוכשי הדירות להליך, הם מבקשים כי תינתן החלטה לרעתם, מבלי שתינתן לרוכשי הדירות האפשרות להשמיע את קולם. לזאת לא ניתן להסכים".

כעת בעקבות ההחלטה הזו יש כמה תסריטים, על פי אחד מהם הרוכשים בסופו של דבר עלולים דווקא להיפגע מממנה. על פי התסריט הזה, הסכם הפשרה בין המדינה לקבלנים יקרוס, ההליך המשפטי יימשך ובסופו בג"ץ יקבע כי החוק שמגביל את ההצמדה למדד התשומות לא חל רטרואקטיבית. החלטה כזו תאלץ את הרוכשים להוסיף את הפרשי ההצמדה למדד. אבל הסיכוי של התסריט הזה להתממש אינו גבוה, משום ששר השיכון לא ירצה להכביד על הרוכשים ולהסתכן בביקורת ציבורית.

אפשרות אחרת שלה סיכוי גבוה יותר היא שהסכם הפשרה המעודכן יקבע כי הפרשי ההצמדה ימומנו רק על ידי המדינה והקבלנים. במקרה כזה הם יכולים להתחלק שווה בשווה בהפרשים או לקבוע כי המדינה תספוג גם את החלק של רוכשי הדירות, כלומר שני שליש מהפרש ההצמדה. אפשרות שלישית היא ניצחון של המדינה בבג"ץ שבעקבותיו הקבלנים יצטרכו לוותר על הצמדה מלאה למדד התשומות.