המרכז המסחרי ברובע א' באשדוד | צילום: אבי רוקח
"צחצוח שיניים במקום טיפול שורש": תושבים מתנגדים לתוכנית ההתחדשות ברובע א' באשדוד
תוכנית הפינוי בינוי מציעה להרוס שני מבני רכבת בהם 30 דירות ו-12 חנויות, ולבנות במקומם שני מגדלים בני 20 קומות שיכילו 315 דירות לצד שטחי מסחר ותעסוקה ושטחי ציבור - בעוד המרכז המסחרי המתפורר יישאר על תילו. "איך זה שכל ה-90% שטח שלנו מיועדים לשימור וה-10% יעבור פינוי בינוי?", תהתה בעלת חנות במרכז. "המקום נראה כמו עזה"
בחודש הבא תדון ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית דרום בהתנגדויות לתוכנית ההתחדשות של מרכז רובע א' באשדוד.
במוקד ההתנגדויות ההחלטה לשמר את המרכז המסחרי של רובע א', שנבנה בשנות ה-60 בסגנון בנייה ברוטליסטי. טענתם של בעלי הזכויות במרכז המסחרי של הרובע ושל תושבים היא שהתוכנית טובה אולי ליזמים, אך היא "החלופה התכנונית הגרועה ביותר לכל שאר בעלי הזכויות בשטח התוכנית ולציבור הרחב". המתנגדים דורשים לבחון שוב את ההיגיון הכלכלי של שימור המרכז המסחרי.
התכונית, שעליה חתום אדר' גיל מינסטר והיא יוזמה של חברת רבייב פרויקטים, מתייחסת לשטח של 30 דונם. בחלק הצפוני של המתחם נמצא מרכז מסחרי הכולל כ-250 חנויות במבנים בגובה קומה אחת, בניין משרדים ובניין מגורים מיועד לשימור. האזור שיעבור את עיקר ההתחדשות (פינוי בינוי) ממוקם בחלק הדרומי של המתחם, שם יש כעת שני מבני רכבת בהם 30 דירות ו-12 חנויות. פרויקט ההתחדשות כולל הקמת 315 דירות, מסחר, משרדים, שטחי ציבור כולל גני ילדים, מעונות ומרכז קהילתי וחניון תת-קרקעי בחמישה מפלסים, רק בחלק הדרומי של התוכנית. את הבינוי הנמוך יחליפו שני מגדלים של 30 קומות.
בישיבת הוועדה המחוזית שנערכה בנובמבר 2023, אחרי שכבר נשמעו ההתנגדויות לתוכנית המקורית, הוחלט לאפשר תוספת זכויות בחלק מהמבנים לשימור בחלק הצפוני - אזור המרכז המסחרי. הקריטריון לבחירת המבנים והיקף התוספתהיה תכנוני-שימורי, ולא כלכלי. הדיון שיתקיים יעסוק בתוכנית המתוקנת.
תיק התיעוד של מרכז רובע א', שנערך ע"י אדר' משה שפירא, מלמד שבמתחם המיתולוגי באשדוד יש ריבוי של מבנים עם אדריכלות איכותית, עליהם חתומים האדריכלים דב כרמי, רם כרמי וצבי מלצר, האבות המייסדים של האדריכלות הישראלית. המרכז כולל, בין היתר, מבנה חדש שהוקם באתר קולנוע דגון שנשרף לפני כ-30 שנה, מבני מסחר חד-קומתיים ("שדרת חנויות"), מבנה משרדים בגובה 3 קומות ומבנה מגורים ומסחר בגובה 3 קומות מעל קומת עמודים. המתעדים ממליצים לשמר את רוב המבנים הקיימים.
"המרכז המסחרי מהווה נקודת ציון מרכזית ברובע א' ובעיר אשדוד כולה", נכתב בתיק התיעוד. "לאחר איסוף החומר ועריכת תיק זה אנו רואים חשיבות גדולה בכל רכיבי הבינוי יחד. לדידנו מיקום המבנים, הגבהים המשתנים, הדרכים הפנימיות שנוצרות - הם אלה שיוצרים את הייחודיות האדריכלית במרכז המסחרי. עירוב השימושים, סוגי המעברים - פתוחים, סגורים, בעלי מדרגות או ללא, ארוכים או קצרים, אשר מנגישים את כל אזורי המרכז אחד לשני - מהווים את מה שמייחד את החשיבה התכנונית במרכז - כזו שמאפשרת כניסה של אנשים פנימה והחוצה בזרימה מליבו של רובע א' לכל שאר חלקי הרובע וממנו לרבעים אחרים בעיר".
על אף ההכרה הגורפת בחשיבות האדריכלית של המרכז המסחרי, טענו עשרות תושבים בהתנגדות שעליה חתומה מעצבת שמלות הכלה סלי אדרי, שיש לה חנות במקום, כי "המרכז המסחרי ברובע א' ובנייני המגורים שלא נכללו בחלק לפינוי בינוי מצויים זקוקים ל'טיפול שורש' ממשי, וחלף זאת הם 'זוכים' בתוכנית לכל היותר לצחצוח שיניים קל שיותיר אותם עם מרכז ישן ובנייני מגורים מתפוררים. אם תוכנית בניין עיר זו תצא אל הפועל, יהיה זה לְדִרְאֹון עֹולָם, כתם בל יימחה על מוסדות התכנון ועיריית אשדוד שהפקירו עשרות בעלי זכויות והעניקו הטבות מפליגות ליזמים ולחלק מזערי מבעלי הזכויות בשטח התוכנית. תוכנית בניין עיר מעוותת המפתחת בפועל מתחם אחד קטן, בתוך התוכנית, אשר "שואב" לתוכו את כל ההטבות, ומותיר את היתר עם פגיעות קשות".
בשיחה עם כלכליסט הוסיפה אדרי כי היה צריך להוסיף עוד זכויות בנייה ולשמר את המרכז המסחרי: "הייתי שמחה אם זה היה שימור של המקומות הקדושים של מרכז רובע א'. המקום נראה היום כמו עזה. הם באים להרוס את המקום ולקחת זכויות. היזמים רוצים להתעשר מהמקום. באים לבנות בניינים, אפילו לא בשטח של מרכז מסחרי א'. הם טוענים שהם ישקיעו 10 מיליון שקל במקום, אבל זה כלום. הם לא יצליחו להחליף אפילו את הבלטות. ההחלטה על שימור המבנים לא עברה שום פרוצדורה בעיריית אשדוד. איך זה שכל ה-90% שטח שלנו מיועדים לשימור וה-10% יעבור פינוי בינוי?".
מתכננת הערים תמר לניר שצברג, שייעצה למתנגדים, הסבירה לכלכליסט שגם התוכנית המתוקנת בעייתית: "במקרה של מתחם הפינוי בינוי, נערך דו"ח כלכלי שמאי להיתכנותו כלכלית, ולשם קידומו הוענקו לו זכויות לרוב. ללא הסבר או מילה, הוסכם על מחיקת בניין לשימור, ומטלת הפינוי היא על שלושה בתי מגורים בלבד (רק 30 דירות). מנגד, במתחם האחר, של המרכז המסחרי, לא נערך דו"ח כלכלי שמאי. בחינת זכויות הבניה עבור מתחם זה אינו תולדה של חוות דעת כלכלן או שמאי שהיה בה לכמת את עלויות שיקום, חידוש ושימור המתחם - דו"ח ממנו ניתן היה לגזור זכויות הנדרשות, את הכלים והמנופים, התנאים שיאפשרו הלכה למעשה את השימור. נעדר החישוב שיאפשר יצירת זכויות למשיכת יזם לפרויקט כה מורכב או אולי חלוקה לתתי-מתחמים".
רמי שמסיאן, בעל חנות במרכז המסחרי ואחד המתנגדים לתוכנית, סבור שהיה צריך לבחון מחדש את התחדשות המקום. "המרכז בן למעלה מ-60 שנים", נכתב בהתנגדות שהגיש. "חומרי הבנייה שלו, בעיקר בטון, נחלשו והתבלו זה מכבר והם מתפרקים למעשה, תשתיותיו קרסו ואינן מתפקדות כראוי, מצוקת החנייה בו קשה מאוד, והמרכז כולו מצריך תוכנית פינוי בינוי והקמה מחדש תוך חשיבה כוללנית רחבה ומרחיקת לכת, צופה פני עתיד לשנים רבות. מצער מאוד שהתוכנית, כפי שהובאה בפני ועדה נכבדת זו, משעבדת 27 דונמים של שטחים פרטיים וציבוריים לטובת 2.7 דונמים של מקבץ פינוי בינוי, כאשר חלקו של המרכז המסחרי בתוכנית הוא שיפוץ קוסמטי חסר משמעות".
עו"ד ציון גדעון, בעלים של חלקה במקום, הרבה יותר בוטה בהתנגדות שלו: "מרכז מסחרי א' נבנה בשנות ה-60 לשרת צרכי יומיום בסיסיים של אוכלוסייה. מרכזים מסחריים כגון זה קיימים בארץ במאות ואיש לא שוקל לשמרם, כי אם להחליפם ולבנות במקומם מרכזים חדשים ומודרניים, בהתאם לתקופה. זאת ועוד, המרכז בנוי בצורה השבלונית ביותר שניתן להעלות על הדעת, אין בו כל ערך אדריכלי או לאומי".