יחד תנצחו: טיפים לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית
אז איך דיירים יכולים להגן על עצמם במקרה שיזם מעכב או מפסיק פעילות בתקופת המלחמה? עו"ד אבי ענתבי, מומחה בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, ממליץ שיגנו על עצמם באמצעות ערבויות.
המלחמה מערימה קשיים על יזמים וקבלנים, והרבה פעמים זה משליך כמובן על הדיירים. דרך בטוחה לגדר סיכונים ולהגן על האינטרסים של הדיירים, ועל ביצוע הפרויקט, היא באמצעות שורה של ערבויות ספציפיות.
עו"ד אבי ענתבי, מומחה בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית, מפרט על סוגי הערבויות והיתרונות שהן מספקות לדיירים.
ערבות חוק מכר – נחשבת לערבות העיקרית בפרויקט התחדשות עירונית, והיא ניתנת על ידי היזם שבמקרה של קריסה עדיין יהיה בקופה הון בשווי הדירה החדשה. ענתבי ממליץ לעשות ערבות חוק מכר משופרת, אותה ניתן לממש בזמן שהיזם לא נמצא בפרויקט מעל חצי שנה, או כשהוא מאחר בתקופה ארוכה של מעל שנה. בכל מקרה חשוב לעדכן את הערבות לפי שווי ריאלי אחת לשנה.
ערבות שכירות - דמי שכירות חייבים להיות ריאליים, לכן חשוב שערבות שכירות תהיה לכל תקופת השכירות כולל תקופת גרייס, ויש להקפיד שהערבות תפחת על פי קצב התקדמות הבניה עד סוף הפרויקט. גם כאן, ענתבי ממליץ לעדכן את הערבות אחת לשנה ולהצמיד אותה למדד, כדי לא לשלם בעתיד דמי שכירות גבוהים מאלו שקבע השמאי.
ערבות בדק – מגנה על דיירים בשלב מסירת המפתח במקרה שעלולים להתגלות ליקויים. ערבות זו מכסה את התיקונים במקרה שהיזם מנסה להתחמק או מסרב לטפל בהם.
ערבויות נוספות שכדאי להכניס להסכם הן ערבות לרישום בית משותף, הכוללת גם את רישום הדירות הנוספות (דירות הקבלן). ערבות מיסים המחייבת את היזם לשלם במקרה שיש חשיפת מס. אם אין שומות מס מומחה מיסוי יעריך את חבות המס, וגם בהיטל השבחה מקפידים שהיזם יישא במס או במגבלה שחלה על דיירים.
ערבות אחרונה היא ערבות הליכים משפטיים, שעלולים לצוץ במסגרת פרויקט ועלותם גבוהה ואין סיבה שתיפול על הדיירים. יזמים פחות מתלהבים לממן את האפשרות שדיירים יתבעו אותו, לכן אפשר להגביל את הערבות למספר מצומצם של הליכים משפטיים.
מאחר וערבויות הן כלי חשוב שבא להגן עליכם הדיירים בכל זמן ובמיוחד בעת מלחמה - לא תרצו לפספס את הכתבה במלואה.