ארגז כלים לדייר בפרוייקט התחדשות עירונית

נושא שוויון התמורות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא אחת הסוגיות המורכבות עמן צריכים להתמודד הן היזם והן בעלי הקרקע בפרויקט. על אף שהחוק והפסיקה מגדירים שוויון תמורות כמותי ובלתי תלוי, שאינו מחושב באופן יחסי בהתאם לשווי או לערך של כל דירה ואולי גם בשל כך פעמים רבות ישנם בעלי דירות אשר סבורים כי להם, בניגוד לכל שאר הדיירים, מגיעה תמורה עודפת.

לעיתים קרובות ישנם דיירים שסבורים כי מגיעה להם תמורה עודפת לעומת שאר הדיירים וזאת מסיבות שונות כגון: שטח דירתם גדול יותר משטחי דירות אחרות בבניין, הם ביצעו שיפוץ שמעלה את ערך שווי דירתם, לדירותיהם הצמדות ייחודיות, השם משתמשים שימוש ייחודי בגג הבניין או בשטחי החצר על פי הסכמת הדיירים במפורש או בשתיקה.

במצב זה היזם מצוי בסיטואציה מאתגרת שבה מצד אחד רוב הדיירים מסכימים לתמורות שנקבעו בהסכם ואף כבר חתמו עליו, ומנגד ישנו דייר שמעוניין בתמורה עודפת ודרישתו זו עלולה לעכב את המשך הפרויקט, ואף לעורר התנגדות מצד הדיירים שתומכים בפרויקט ואינם מעוניינים במתן תמורה עודפת לאותו דייר.

יובהר כי על פי סעיף 1א(ב) לחוק פינוי בינוי, תשס"ו 2006 על היזם להעביר שבועיים לפני מועד חתימת הבעלים הראשון לכל בעלי הדירות, מסמך המפרט את עקרי הצעתו כולל כל התמורות שיינתנו לדיירים, וכן על פי סעיף 6 לחוק בעל דירה המקבל תמורה שונה מאת היזם לעומת בעלי הדירות האחרים מחויב לדווח להם על כך.

לאחרונה בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, הורחב הכלל על פיו אין לבחון את השווי הכלכלי של התמורה המוצעת, אלא כי המבחן הרלוונטי הוא המבחן המהותי-כמותי ולא המבחן הכלכלי. למעשה מצופה שלכל דירה יתווספו תמורות זהות, בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה, בין אם מדובר בדירה אשר שוויה ההתחלתי גבוה יותר ובין אם נמוך יותר, בין אם מדובר בדירה בקומה גבוהה יותר ובין אם מדובר בדירה נמוכה.

עו"ד מורן גור 2023 | צילום: יח"צ

עפ"י פס"ד (יוסף ניסני נ' אמנון חביב, 13039-12-20) המפקחת דחתה את הטענה של המערער בדבר העדר שוויון בתמורות כיוון שלא עלה בידי המערער להוכיח כי בעל דירה מסוים בבית המשותף צפוי לקבל תמורה עודפת, טענותיו של המערער נתמכת בחוות דעת שמאית ממנה עולה כי שווי דירתו יעלה כפועל יוצא מהפרויקט בכחצי מיליון ש"ח ואולם ככל שדירתו לא הייתה קרובה למעלית ולמתקן החנייה, הרי שהיה נוסף לשוויה סכום נוסף העומד על 436,000 ש"ח. אשר לטענה זו קבעה המפקחת כי אין בידה לקבל את פרשנותו של המערער לביטוי "שוויון תמורות" ככזה הכולל השבחה זהה לכל דירה ודירה בבית. זאת הואיל ומעצם טיבה לכל דירה בבית פוטנציאל רווח שונה הנגזר, בין היתר ממיקומה בבית, מצבה התכנוני, מצב השוק וכיוצא בכך.

בעניין זה עוסק גם פסק הדין בעניין (ירמקוב נ' סופר) הקובע את הצורך לתת תמורות שונות לדירות מסוגים שונים. באותו עניין ההסכם שהושג עם היזם, נתן כבר חצר של 25 מטר לבעל דירת הקרקע, במקום מרפסת של 12 מ' שקיבלו כל בעלי הדירות האחרות. אבל בעל דירת הקרקע, שהיה הדייר הסרבן רצה חצר של 39 מ'. השופטת קבעה של שחצר של 25 זה סביר, במסגרת עיקרון השוויון. אבל חצר של 39 מ' זה לא סביר. ולכן ניתן פסק דין נגד הדייר הסרבן.

בעניין זה עוסק גם פס"ד (אייזן נ' ברנרד ואח') , נטען כי הסכם התמ"א אשר מבוקש לאכוף על המערערת, מפלה אותה מהותית-כמותית שכן, תוספת השטח לה זוכה דירת התמורה שלה, נמוכה מזו לה זוכות הדירות הגדולות וכן, הואיל וקטן חלקה היחסי ברכוש המשותף יחסית לדירות הגדולות. אשר לכך נטען כי שטח דירתה של המערערת הוא 43.95 מ"ר ואילו שטח הדירות הגדולות הוא 64.55 מ"ר ולכן הפרשי השטח ביניהן כיום עומדים על 20.60 מ"ר. נטען כי במצב החדש שטח הדירות הגדולות יעמוד על 123 מ"ר ושטח דירתה יעמוד על 90 מ"ר, קרי ההפרש בשטחים יהיה 33 מ"ר לעומת 20.60 כיום.

נדחו טענות הסף של המערערת בנוגע למדידת הדירות, לאחר שהתאפשר לה לבצע מדידת דירות כפי שהתבקשה על ידה. עוד נדחו על הסף טענות המערערת ולפיהן קיימת חשיבות לכך שכל דירות הבית מושכרות וכן לכך שבעלי הדירות הם אנשים מבוססים אשר יש להם יכולת להשקיע בבניין ולחזקו, תחת התקשרות בהסכם התמ"א. בהקשר זה האחרון נקבע כי טענות אלו לא הוכחו ויתרה מכך כי לא קיים כל פסול ברצון הדירות להתקשר בהסכם התמ"א, שיש בו כדי לקדם מטרה ציבורית מבורכת, שנועדה להגן על חיי אדם ויש לעודדה.

החלטה שהתקבלה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב מצמצת את האפשרות להתנגד לתמ"א 38, גם במקרה של אי שוויון בין התמורות שניתנות לדיירים. פסק בדין מקל באופן משמעותי על יזמים ומקטין את האפשרות להתנגד לתוכנית, אם הוקצו לו תמורות נמוכות ביחס לשאר הדיירים. הפסיקה קובעת מבחן כללי שעלול להביא לעודף התדיינות בענף.

בית המשפט המחוזי מחזק את יכולתם של בעלי דירות גדולות באופן יחסי בבית המשותף, להשיג במסגרת משא ומתן על תמ"א 38 תמורות גבוהות יותר מיתר הבעלים ובמקביל הוא מקטין את היכולת של המיעוט שנפגע מהיעדר השוויון הכמותי, להתנגד בהליכים שמתנהלים מול המפקח על רישום המקרקעין.

מאת מורן גור, עו"ד ונוטריון. רז אבישר, מתמחה במשרד - מורן גור ושות'

d&b – לדעת להחליט