בנק לאומי מפיל את אבן הדומינו הראשונה של חנן מור: "איבדנו אמון"

האם אתמול נפלה אבן הדומינו הראשונה, שעלולה בסופו של דבר להוביל לקריסת חברת הנדל"ן חנן מור? בנק לאומי, בניהולו של חנן פרידמן, נקט שורת צעדים דרמטיים נגד החברה שנושאת את שמו של בעל השליטה והיו"ר שלה. לאומי הגיש אתמול שתי בקשות למנות כונס נכסים לשתי קרקעות של חנן מור, ברמת גן ובחיפה, ושלח מכתב לבנק דיסקונט, כדי לכנס את כל הגופים שהעניקו לחנן מור את הלוואת הענק שנטל לצורך רכישת הקרקע לפרויקט הדגל שלו בשדה דב בת"א.

המכתב נשלח לבנק דיסקונט, שכן הוא עמד בראש הקונסורציום, שכולל גם את בית ההשקעות מיטב ואת חברת הביטוח הפניקס, שהלווה לחנן מור 1.3 מיליארד שקל. כל אלה עלולים למשוך את השטיח מתחת לרגלי חברת הנדל"ן, כשמעל כולם מרחף המהלך שלא הגיע לבית המשפט במסגרת הבקשה — המכתב שנשלח לבנק דיסקונט.

האירועים האלה, ש"כלכליסט" חשף אתמול, הובילו לקריסה של כ־37% במניית חנן מור בסגירת המסחר אתמול באחוזת בית ולזינוק דרמטי בתשואות איגרות החוב של החברה.

כמו כן, מהבקשות שהגיש בנק לאומי לבית המשפט עולה חשד לכך שחנן מור לא דיווח לבורסה כנדרש על חלק מהאירועים.

מצגי שווא והעדפת נושים

אתמול בבוקר הגיש בנק לאומי, באמצעות משרד עוה"ד ב. לוינבוק, בקשה למינוי כונס נכסים ומימוש שעבודים לחברה־בת של חנן מור החזקות, שבאמצעותה הוא מחזיק בקרקע ברמת גן. הבקשה רומזת לכך שחברת הנדל"ן הציגה לבנק לא אחת מצגי שווא, וכי אף יצרה שעובדים שהם בבחינת העדפת נושים אסורה. הקרקע המדוברת משתרעת על פני 7,700 מ"ר, וחברת חנן מור תיכננה להקים עליה 173 דירות. היא רכשה את זכויות החכירה בקרקע למשך 98 שנים עם אופציה ל־98 שנים נוספות, וזאת בתמורה ל־200 מיליון שקל.

את ההלוואה נטלה חנן מור באמצעות חברת הנכס באפריל 2021, והיא היתה אמורה להיפרע באפריל האחרון — כלומר, לאחר שנתיים. אולם החברה לא הצליחה לפרוע את ההלוואה, שהיתרה שלה עמדה על 175 מיליון שקל. בבקשה של לאומי נכתב כי "החל מתחילת 2023 ניתנו על ידי חנן מור הבטחות שונות לבנק בקשר עם אופן הפירעון, אלא שהבטחות אלה לא קוימו בפועל. המצגים שהציג חנן מור התגלו כמגדלים פורחים באוויר, בין אם היה מדובר בהבטחה להכנסת משקיע או משא ומתן למכירת הקרקע".

בהסתמך על ההבטחות של חנן מור, דחה בנק לאומי את פירעון ההלוואה לא פחות משלוש פעמים — במאי, ביולי ובאוגוסט — ומועד הפירעון הסופי נקבע ל־18 בספטמבר. שבוע קודם למועד זה נחתם הסכם בין החברה לבנק ולפיו מתחייב חנן מור למכור את הקרקע בתוך 45 יום וזאת בליווי עורכי הדין של הבנק, וכי אם לא יעשה זאת עד 26 באוקטובר, הבנק יהיה רשאי למכור את הקרקע בעצמו, לפי שיקול דעתו בלבד. לפי הבקשה לבית המשפט, ההלוואה נושאת ריבית פיגורים שתסתכם ב־7.5 מיליון שקל ברבעון הנוכחי בלבד.

לא הוכיחה יכולת החזר

עוד עולה מאותה בקשה, כי לחנן מור לא היתה אפשרות להוכיח לבנק לאומי כי בידו אפשרות כספית לעמוד בתשלומי הריבית עלן הלוואת הענק שנטל, כדי לרכוש את הקרקע בשדה דב. מדובר בקרקע שנרכשה ב־2021 תמורת 1.5 מיליארד שקל, באמצעות אשראי של 1.3 מיליארד שקל מדיסקונט, לאומי, מיטב והפניקס. תשלומי הריבית הרבעוניים על ההלוואה הזו עומדים על 28 מיליון שקל. בלאומי ביקשו מחנן מור לקבל מסמך מדיסקונט, שהוביל את קבוצת המלווים, שמראה כי ביכולתו לפרוע לפחות 15 מיליון שקל מתשלום הריבית, שאמור להיות משולם במהלך החודש הנוכחי. מכתב הבקשה עולה כי עד למועד הגשתה אתמול לא הצליחה חנן מור לספק מסמך כזה, ומבחינת בנק לאומי מדובר בהפרה של התחייבויות החברה כלפיו.

האם חנן מור הסתירה מהמשקיעים מידע מהותי על ההלוואות שלה? חברת הנדל"ן נמנעה מלדווח על כמה פעולות מהותיות שנקט בנק לאומי בנוגע להלוואות ברמת גן וחיפה גולן חזנילכתבה המלאה

חרף ההפרות האלה, התקיימה בסוף ספטמבר פגישה בין חנן מור לבנק לאומי. מהבקשה עולה כי "במהלך פגישה זו חנן מור היכה על חטא והצהיר בפה מלא שהוא עצמו לא הפנים את מצבה האמיתי של הקבוצה עד לאחרונה, חרף השיחות שקיימו איתו נציגי הבנק מתחילת השנה. חנן מור הבהיר שכעת 'ירד לו האסימון', והוא נכון לעשות כל אשר נדרש כדי לפרוע את חובות הקבוצה לבנק. חנן מור התחייב כי עד 1 באוקטובר ייחתם הסכם מחייב", לגבי הקרקע ברמת גן — אך הדבר לא קרה.

למעשה, זהו הרקע לכך שחנן מור הגיע להבנות למכירת הקרקע לגינדי החזקות תמורת 170 מיליון שקל — הבנות שלא התגבשו לכדי עסקה — ומאוחר יותר הגיע חנן מור להבנות למכירת אותה קרקע לחברת עמרם אברהם תמורת 165 מיליון שקל, עסקה שגם היא עדיין רחוקה מהשלמה.

לאומי הסכים לדחות את המועד שבו ייחתם ההסכם למכירת הקרקע ברמת גן לסוף אוקטובר, אך מאחר שהדבר לא התממש, הוגשה הבקשה שבמסגרתה מצהיר הבנק שהוא "איבד את האמון בקבוצת חנן מור".

בקשה דומה הגיש בנק לאומי לגבי קרקע בחיפה, שכנגדה עומדת הלוואה שהעמיד לאומי בהיקף של 90 מיליון שקל. מדובר בקרקע שחנן מור רכש בפברואר 2020, במסגרת מכרז של המדינה הנוגע לתוכנית מחיר למשתכן, ועליו אמורה היתה החברה להקים 428 יחידות דיור.

ההלוואה שהחברה קיבלה ביוני אותה שנה, היתה אמורה להיפרע עד יוני השנה. אך גם מועד הפירעון הסופי של ההלוואה הזו נדחה שלוש פעמים, כשהמועד האחרון לפירעון יתרת ההלוואה, שעומדת על 88 מיליון שקל, נקבע ל־18 לספטמבר. בעקבות אותה פגישה בבנק הסכים לאומי לדחות את הפירעון לסוף החודש הנוכחי, אך הבהיר שהדבר קשור קשר בל יינתק בעמידתה של חנן מור במלוא התחייבויותיה. מכיוון שהחברה לא עמדה בהתחייבות לספק הוכחה בדבר יכולתה לשלם את הריבית עבור הלוואת הענק בשדה דב, ביקש לאומי למנות כונס נכסים ולממש שעבודים גם על הקרקע הזו.

בעקבות כל זאת שלח אתמול לאומי את המכתב לבנק דיסקונט, ובו בקשה לכנס את כל הגופים שהלוו לחנן מור כסף לרכוש השטח בשדה דב, על מנת לפעול יחד לפתיחת הליך של כינוס נכסים ומימוש שעבודים על הקרקע של פרויקט הדגל של החברה.

סכנה לעילה לפירעון מיידי

הקרקע בשדה דב נרכשה באוגוסט 2021 תמורת 1.5 מיליארד שקל. מדובר בשטח של 7,600 מ"ר, שעליו מתכננת חנן מור לבנות 381 דירות למכירה, 77 דירות להשכרה, מלון ובו 80 חדרים ו־1,500 מ"ר של שטחי מסחר. ההלוואה שנטלה החברה נושאת ריבית של פריים + 1%ף ועליה לפרוע אותה בדצמבר 2024. הקרקע משועבדת לגופים המלווים. נוכח עליית הריבית, ההלוואה הזו נהפכה ליקרה מאוד.

זהו הצעד הדרמטי ביותר שנקט אתמול לאומי נגד חנן מור, לא רק משום שמדובר בנכס החשוב ביותר של החברה, אלא בעיקר משום שאם נושי שדה דב יחליטו לנקוט יחד צעדים משפטיים נגד חנן מור, עלול הדבר להקים עילה לפירעון מיידי מצד מחזיקי חמש סדרות האג"ח של החברה. במקרה כזה, הדרך להסדר חוב ולאובדן השליטה בחברה שהקים חנן מור ושנושאת את שמו — קצרה.

כל האירועים הללו שלחו את מניית חנן מור לקריסה של 37% בבורסת תל אביב, ובכך השלימה החברה צניחה של 83% מתחילת השנה. מדובר בירידה משמעותית לעומת כל מדד השוואה. כך, מדד ת"א־125 ירד השנה ב־4% בלבד ומדד ת"א־נדל"ן ירד ב־8% בלבד. שווי השוק של חנן מור עומד עתה על 65 מיליון שקל בלבד, רחוק שנות אור מהשיא של 1.1 מיליארד שקל שאליו הגיע בינואר 2022.

גם האג"ח של חנן מור הגיבו באופן קיצוני לאירועים. סדרה י"ד, היחידה בין חמש הסדרות שאינה מגובה בביטחונות, קרסה ב־50% והתשואה ברוטו הגיעה לקרוב ל־150%, מה שמאותת על החששות הכבדים שיש למחזיקים באשר ליכולת החברה לעמוד בפירעון חובותיה. גם סדרות אחרות המריאו לתשואות דו־ספרתיות מדאיגות (ראו תרשים), שמצביעות על כך שהמשקיעים חוששים גם כי הביטחונות, שכביכול גבוהים בערכם מהיקף החוב, לא באמת יוכלו לספק את הסחורה ברגע האמת.

לחנן מור יש חובות בהיקף של כ־3 מיליארד שקל, כ־2 מיליארד שקל מתוך הסכום הזה לבנקים, וחוב של יותר מ־600 מיליון שקל למחזיקי האג"ח. החוב המרכזי הוא, כאמור, זה שנלקח לשם רכישת הקרקע בשדה דב. כדי לשרת את החוב שלה ולנסות להימנע מהגעה להסדר חוב, הכריזה השנה חנן מור על תוכנית למימוש נכסים בסדר גודל של 825 מיליון שקל. עד כה חתמה החברה על הסכמים מחייבים, או ביצעה מכירות, בהיקף של כ־400 מיליון שקל, אך נראה שהמהלכים האלה לא ממש הרגיעו את מחזיקי האג"ח שלה או את בעלי המניות של חנן מור.

לפי הערכות, היקף החשיפה של בנק דיסקונט לחנן מור הוא הגבוה ביותר — 1.8 מיליארד שקל, כולל ערבויות חוק מכר. לאומי חשוף לחברה בהיקף של 700 מיליון שקל, אך הוא מחזיק בביטחונות כמעט מלאים. הפניקס, מיטב, מזרחי טפחות וקרן ריאליטי חשופים כל אחד בעשרות מיליוני שקלים עד רבע מיליארד שקל.

לדיסקונט ערבויות מכר

דיסקונט, כאמור, מחזיק בערבויות חוק מכר מול הדיירים של חנן מור, דבר שיחייב אותו להיות אחראי מולם להשלמת הפרויקטים. ערבות חוק מכר היא ערבות שהבנק מוציא לטובת הרוכשים של הדירות, והיא מבטיחה להם את קבלת הדירה במקרה שהקבלן יקרוס פיננסית. זהו תיקון לחוק, שנעשה בעקבות קריסת חברת חפציבה ב־2007, שבעטייה איבדו הרוכשים את כספם ואת הדירות. הערבות שמקבלים הרוכשים לאחר תיקון החוק היא בגובה התמורה בפועל ששילמו על הדירה בכל נקודת זמן. זו ערבות שאינה קלה למימוש, ובדרך כלל הפרויקט מושלם בסופו של דבר, גם אם הקבלן בקשיים ויש צורך להחליפו, והדירות נמסרות לרוכשים בלי צורך לממש את הערבות.

דיסקונט העמיד את ההלוואה לחנן מור בתקופת כהונתו של ראש החטיבה העסקית הקודם, יובל גביש, ומדיסקונט נמסר כי "הבנק אינו חולק מידע על אודות לקוחותיו ויחסיו עימם".

מקבוצת חנן מור נמסר בתגובה כי ״נודע לנו אתמול בבוקר מכלי התקשורת על פנייה מבנק לאומי בעניין אחת החברות־הבנות שלנו בנושא קרקע ברמת גן, זאת אף על פי שנחתם זה מכבר זיכרון דברים למכירתה. יש להצטער על התנהלות זו של הבנק בעת כה מאתגרת למשק כולו. החברה לומדת את הבקשה ותגיב עליה לגופה בבית המשפט.

" החברה ממשיכה בפעולתה השוטפת גם בעת מלחמה. אתרי הבנייה פועלים כולם, ודירות נמכרות. בכוונתנו להמשיך לפעול באחריות ובמסירות לטובת כלל לקוחותינו ושותפינו לדרך".