דמרי ירכוש את הקרקע של חנן מור בשדה דב ויצרף לפחות נושה אחד כשותף

יגאל דמרי מרחיב את האימפריה שלו ומעלה הילוך בתחום מגורי היוקרה. לכלכליסט נודע כי י.ח דמרי שבשליטתו (62.5%) נמצאת על סף רכישת הקרקע בשדה דב בתל אביב של חנן מור החזקות שקרסה, וכן שהוא יצרף שותף פיננסי לעסקה שירכוש כ־20% - מהלך שגם מסייע בפתרון הקונפליקט בקרב הנושים של חנן מור, ואמור לסלול את הדרך לעסקה.

הבוקר יתכנסו הנציגים של נושי שדה דב – בנק דיסקונט, בנק לאומי, חברת הביטוח הפניקס ובית ההשקעות מיטב - כדי לסכם את העסקה באופן סופי. דמרי עצמו עשוי להשתתף בפגישה.

דמרי ישלם עבור הקרקע 1.1 מיליארד שקל, ובכך הנושים של שדה דב יקבלו כמעט את מלוא החוב כלפיהם, שעומד על 1.26 מיליארד שקל. י.ח דמרי תשלם מחצית מהסכום ממקורותיה העצמאיים ואת היתרה, 550 מיליון שקל, תקבל כהלוואה מלאומי ודיסקונט, שנמנים בעצמם עם הנושים של שדה דב.

כאמור, בכוונת דמרי לצרף שותף פיננסי לעסקה, כשהמועמדת המובילה היא דיסקונט קפיטל, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק דיסקונט שמנוהלת על ידי הילה חימי. עבור דיסקונט קפיטל מדובר בעסקה חריגה בפרופיל שלה, משום שזו עסקה לרכישת קרקע לפרויקט יזמי, בעוד באופן מסורתי ההשקעות שמבצעת החברה הן ברכישת נתחים מחברות או השקעה בקרנות השקעה פרטיות.

בקרב נושי שדה דב היו אי־הסכמות בנוגע לתוכניות הנוגעות לקרקע: דיסקונט ולאומי תמכו במכירתה, והגיעו להבנות עם דמרי, ואילו הפניקס ומיטב התנגדו, וסברו שיש לפתח את הקרקע באופן עצמאי ולמכור אותה בהמשך, כשלנגד עיניהם פוטנציאל למכירה ברווח. כדי לרכך את התנגדותם ולהשיג את הסכמתם לעסקה, הוצע להפניקס ומיטב מעין פיצוי – להיכנס כשותפים של דמרי בעסקה, כשכל אחד מהגופים ירכוש 10%, וכך ישמרו לעצמם את האופציה ליהנות מהצפת ערך.

הפניקס ומיטב בוחנים את העסקה, אולם מנהלי ההשקעות הראשיים שלהם – חגי שרייבר מהפניקס וגיא מני ממיטב – שמובילים את המגעים, נוטים לוותר על ההצעה, משיקולים שונים. עם זאת, במיטב בוחנים את העסקה בצורה מעט חיובית יותר, ובסופו של דבר עשויים להחליט להיכנס אליה, לצד דיסקונט קפיטל. במקרה כזה, זרוע ההשקעות הריאליות של דיסקונט תרכוש נתח מצומצם יותר מהקרקע, בהתאם לנתח שמיטב תחליט לרכוש, אם תיכנס בסופו של דבר לעסקה.

עוד קפיצה לדמרי

הקרקע בשדה דב היא במידה רבה המהלך העסקי שהביא להתמוטטות של חנן מור. את הקרקע בשדה דב רכשה חנן מור החזקות ב־2021, כששוק הנדל"ן רתח והריבית במשק נשקה לאפס. החברה שילמה עבור הקרקע כ־1.6 מיליארד שקל, כשהרוב ניטל באשראי מקונסורציום שכולל את דיסקונט, שהעמיד מימון של 412 מיליון שקל, לאומי (412 מיליון שקל), הפניקס (253 מיליון שקל) ומיטב (185 מיליון שקל). הריבית על ההלוואה היא פריים פלוס 1%, שהפכה למשקולת מימונית משמעותית כשהריבית עלתה מרמתה האפסית לרמתה הנוכחית – 4.5%. חנן מור, שהיקף החובות שלה ערב הקריסה עמדו על 2.9 מיליארד שקל, לא הצליחה לעמוד אפילו בתשלום הריבית הרבעונית בשל הזינוק בריבית, וכך התגלגל כדור השלג שהביא אותה להסדר חוב שאליו נכנסה בדצמבר האחרון.

על הקרקע בשדה דב, ששטחה 7,600 מ"ר, עתידים להיבנות 381 דירות, 77 מתוכן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, מלון בן 80 חדרים ונדל"ן להשכרה ומסחר בשטח של 1,500 מ"ר. את הדירות שיימכרו בשוק החופשי ציפו בחנן מור למכור במחירים של 70—80 אלף שקל למ"ר, בדומה למחירים שבהם מוכרים חברות אחרות שמחזיקות בקרקעות בשדה דב דוגמת ישראל קנדה. מדובר על מחירים שנמצאים עמוק בטריטוריית היוקרה.

דמרי היא כיום החברה היזמית הגדולה בבורסת ת"א במונחי שווי שוק, והיא נסחרת לפי שווי של 5.3 מיליארד שקל. לפי המצגת שפרסמה החברה בחודש שעבר, היא מקדמת ומעורבת בניית 36 אלף דירות ברחבי הארץ. מדובר על דירות בשלבים שונים, כשכ־12.4 אלף מהן הן למעשה פוטנציאל בנייה על עתודות קרקע שמחזיקה החברה. בפועל היא משווקת כיום כ־3,300 דירות וישנן עוד 1,300 דירות בהליכי תכנון מתקדמים. בסך הכל החברה בונה כיום 41 פרויקטים, בין היתר בתל אביב, גבעתיים, בת ים, פתח תקווה, גבעת שמואל, אור יהודה, יבנה, יהוד, ירושלים, נתניה, קריית גת, אשקלון, באר שבע, נתיבות, שדרות, מיתר, דימונה, אופקים, חדרה וקריית ביאליק.

דמרי, שהוקמה לפני 35 שנה, היא חברה שבונה בכל הארץ, אך היא מזוהה עם בנייה עממית, משום שלאורך שנים רבות בנתה בעיקר בפריפריה, וגם הפרויקטים שהיא בונה במרכז אינם נמנים ברובם המוחלט עם מגורי היוקרה. לחברה יש פרויקט שהיא עתידה לבנות בשכונת בבלי בת"א, שגם הוא נמנה עם תחום מגורי היוקרה, ולכן רכישת הקרקע בשדה דב, שנחשבת לקרקע היקרה בארץ, היא בגדר העלאת הילוך בתחום מצד דמרי.

השמים יתבהרו?

כאמור, חנן מור החזקות נכנסה להליך הסדר חוב בדצמבר. את גיבוש הסדר החוב הובילו הנאמן שמונה על ידי בית המשפט, עו"ד אהוד גינדס, וכן דודו זבידה, מנכ"ל מבנה נדל"ן לשעבר, שמונה ביוזמת הנושים למנהל העסקים הראשי של החברה. לפי הסדר החוב, הנושים יקבלו כמעט את מלוא המניות של חנן מור החזקות, בעוד חנן מור, שכיהן כיו"ר עד החודש שעבר, והשותף שלו אבי מאור, שכיהן כמנכ"ל, ייוותרו עם החזקה של 1% בלבד. במסגרת הסדר החוב יוצאו מהחברה הציבורית הקרקעות בשדה דב, גבעתיים ורמת אפעל, והפעילות שתישאר בחברה הציבורית היא בנייתן של כ־1,100 דירות וכן פרויקטים של נדל"ן מניב.

כמו כן, שם החברה שונה לצ'יאו בלו – שמים כחולים באיטלקית. לאומי ודיסקונט יחזיקו ב־13.33% כל אחד מהחברה הציבורית החדשה, הפניקס ב־8.2%, מיטב ב־7.2%, הראל ביטוח ב־12%, קרן ריאליטי ב־7%, ומחזיקי האג"ח, שהחוב הכולל כלפיהם עמד על 640 מיליון שקל ערב הקריסה, יחזיקו ב־31%.

זבידה צפוי להתמנות ליו"ר החברה הציבורית החדשה ולגייס מנכ"ל חדש שיעבוד תחתיו. הפניקס מובילה את המהלך, שכרוך בגיבוש דבוקת שליטה חדשה, שתכלול אותה, את מיטב והראל. הבנקים לאומי ודיסקונט, שהיו אמורים להצטרף לדבוקת השליטה, יישארו מחוצה לה בשל המגבלות שמושתות על בנקים בכל הנוגע למעורבות והחזקה בחברות ריאליות. מבחינת שני הבנקים, מדובר על החזקה קטנה והמאמץ שכרוך בכך אינו משתלם להשקפתם.