בנק ישראל מזהה עלייה בסיכון בנדל"ן וזימן את הבנקים לפגישה חריגה

בנק ישראל מוטרד מהמתרחש בשוק הנדל"ן המקומי, מהחשיפה של הבנקים אליו ומההשלכות האפשריות עליהם. לכלכליסט נודע כי הפיקוח על הבנקים, בראשות המפקח דני חחיאשוילי, זימן את כל ראשי החטיבות העסקיות בבנקים השונים לפגישה שתיערך מיד לאחר החג, ובה יידונו הסיכונים השונים הנוגעים לשוק הנדל"ן. מדובר על פגישה חריגה, שזומנה בתוך זמן קצר, מה שמעיד על החשיבות שהבנק המרכזי מייחס לנושא ועל כך שנדלקו נורות אזהרה בפיקוח. בחודש הבא צפויים הבנקים לפרסם את דו"חות הרבעון השלישי, וסביר כי בפגישה בנק ישראל ישים דגש על סוגיית ההפרשות להפסדי אשראי בענף, ויוודא שאכן הופרשו סכומים שיהוו כרית ביטחון להמשך.

במכתב ששלח בנק ישראל לבנקים לקראת הפגישה, הועלה חשש מכך שרמת הסיכון בשוק הנדל"ן המקומי עלתה, והבנקים התבקשו לערוך ניתוח מקיף בנוגע לחשיפתם לשוק הנדל"ן, בדגש על האשראי שהם מעניקים לליווי פרויקטים, לרכישת קרקעות, לרכישת וביצוע השקעות בנדל"ן מניב, וכן להתייחס להשפעות של מבצעי 80/20 על השוק. במבצעים אלו הרוכשים משלמים 20% ממחיר הדירה כמקדמה, ואת היתרה במסירה. הקבלנים מוציאים לפועל את המבצעים האלו לא אחת באמצעות נטילת אשראי או עידוד לנטילת הלוואות בלון – שבהן, על פי רוב, הקרן נפרעת בתשלום אחד בסוף התקופה והן נושאות רק תשלומי ריבית. חלק מהקבלנים נושאים בתשלומי הריבית עבור הרוכשים במסגרת מבצעי המכירה השונים.

בבנק ישראל רואים עלייה בסיכון בשוק הנדל"ן נוכח הריבית הגבוהה במשק, שלא צפויה לרדת בעתיד הנראה לעין לפי דברי הנגיד אמיר ירון; וכן בשל מצב המלחמה המתמשך, שמביא גם לירידה בכוח האדם הזמין, בדגש על פועלי בניין.

כל אלו מעלים את רמת הסיכון של היזמים והקבלנים, שבתורם מעמיקים מבצעים כדי להגדיל ביקוש מצד הרוכשים, מה שעלול להוביל לכך שרוכשים יתקשו לעמוד בתשלומים עתידיים. כל אלו משתרשרים לכדי סיכון פוטנציאלי לבנקים. בנק ישראל אומנם לא מציין את הדבר במפורש במכתבו, אולם בין השורות רומז לכך שהיה רוצה לראות את הבנקים מגדילים את הפרשותיהם בשל האשראי שניתן לענף.

במאי האחרון בנק ישראל פרסם ניתוח על תחום האשראי לנדל"ן, ובו הזהיר מהעלייה בסיכון. באותו ניתוח נכתב כי "במהלך 2023, ובפרט מאז פרוץ המלחמה, חלה עלייה בסיכון האשראי בענפי הבינוי והנדל"ן - שמשתקפת גם במדדי איכות האשראי. לאחר כמה שנים שבהן חווה שוק הדיור הישראלי גאות, שבאה לידי ביטוי בשיא של מספר העסקאות לרכישת דירה, עלו מחירי הדירות וכך גם מחירי הקרקעות ששווקו באותה תקופה, ובפרט ב־2022-2021. גאות זו לוותה גם בגידול מואץ של יתרות האשראי ושל מאפייני הסיכון של ההלוואות שניטלו באותה העת, ובפרט בעלייה בשיעורי המימון". בפיקוח על הבנקים ציינו בניתוח כי "בעקבות העלייה בסיכון, עוקב הפיקוח על הבנקים מקרוב אחר ההתפתחויות באשראי לענף, ופועל על מנת לוודא כי סיכוני האשראי בענף מנוטרים ומתנהלים בהתאם לפרקטיקות מקובלות ונאותות של ניהול סיכונים".

לפי הניתוח של בנק ישראל, יתרות האשראי של המערכת הבנקאית לתחום הבינוי והנדל"ן, לא כולל משכנתאות (תשתיות, ייזום נדל"ן מניב, ייזום נדל"ן למגורים, נדל"ן מניב, קרקעות, ומימון כללי), עמדו על 295 מיליארד שקל בסוף 2023, בעוד ששנה קודם לכן הן הסתכמו ב־259 מיליארד שקל, עלייה של 13.9%. כשבוחנים את דו"חות הבנקים, ניתן לראות שנכון לסוף המחצית הראשונה של 2024, היקף נכסי הסיכון – כלומר, "כריות הביטחון" שהבנקים שומרים למקרה של כשל בפירעון אשראי – המוקצים לענף הנדל"ן, לא כולל משכנתאות, עומד על כ־502 מיליארד שקל, עלייה של כ־10% בהשוואה לסוף התקופה המקבילה אשתקד. חשוב לציין שהקצאת נכסי סיכון אינה זהה לגודל תיק האשראי. נכסי הסיכון שהוקצו למשכנתאות הסתכמו ב־632 מיליארד שקל, עלייה של 6%.

בספטמבר 2024 נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 8.5 מיליארד שקל, זינוק של 55% בהשוואה לספטמבר 2023. זה היה החודש השלישי ברציפות שבו היקף המשכנתאות החדשות היה גבוה מ־8 מיליארד שקל. הנתח של הלוואות הבלון עמד על 16%, ירידה קלה לעומת נתח של 17% באוגוסט. עם זאת, היקף הלוואות הבלון זינק ב־130% מספטמבר אשתקד לספטמבר הנוכחי, יותר מפי 2 מהעלייה בכלל שוק המשכנתאות. מבנק ישראל נמסר: "הפיקוח על הבנקים נוקט באופן שוטף צעדים פיקוחיים, שנועדו לוודא ניהול סיכונים הולם של הבנקים".