ההשפעה של הריבית על השכירויות פוגעת בחלשים

1. אחת התופעות הבולטות של החודשיים האחרונים מאז החליט בנק ישראל להתחיל בצמצום מוניטרי והחל לעלות את הריבית היא התייקרות השכירויות. שוק השכירות הישראלי עובר קניבליזציה של ממש בשבועות האחרונים כאשר בעלי דירות מודיעים על העלאות דמי שכירות של אלפי שקלים. הסיבה לכך פשוטה: משקיעים שרכשו דירות להשקעה עם משכנתאות רואים איך ההחזר החודשי קופץ כפליים: פעם אחת המרכיב צמוד ריבית בנק ישראל עולה בעקבות החלטות הבנק. פעם שנייה, המרכיב הצמוד למדד המחירים לצרכן עולה - כי כידוע האינפלציה מזנקת. היא כבר חצתה את הגבול העליון של יעד יציבות המחירים - בין 1% ל־3% - ועומדת על 4%. בעלי הדירות שהשקיעו את כספם בנדל"ן מחפשים פיצוי על אובדן הכספים ומעלים שכירויות. החדשות הרעות באמת הן כי התופעה הזאת צפויה להימשך ואף להחריף בחודשים הקרובים. לפי תחזית חטיבת המאקרו של בנק ישראל הריבית — שכבר הועלתה מ־0.1% ל־0.75% בשני מהלכים, צפויה להמשיך את דרכה מעלה ולהגיע כבר ברבעון השני של השנה הבאה ל־1.5% לפחות. יתרה מזו, גם קשה להעריך כי מדד המחירים לצרכן בישראל הגיע לשיאו, שכן הביקושים ערים, מחירי האנרגיה והמזון ממשיכים לטפס ולפי הערכות האינפלציה תמשיך לעלות עוד לפני שתתחיל לרדת בחזרה.

דירה להשכרה | צילום: שאטרסטוק

2. ומה לגבי אותם משקיעים שרכשו דירות ללא משכנתא או כבר סיימו לשלם אותה? המצב אינו שונה בהרבה מהמקרה הקודם. אם עד לפני חודשים מספר הריבית ארוכת הטווח שהיא התשואה שמניבה אג"ח ממשלתית ל־10 שנים עמדה על כ־1.2%, היום היא כבר מתקרבת ל־2.9% - יותר מכפול. אסור לשכוח: אג"ח ממשלתי הוא נכס חסר סיכון כאשר דירה ממש לא: יש תיקונים, יש חודשים ללא שוכרים, יש נזקים, יש פחת ומה לא. לכן, גם בעלי נכסים שמבקשים לקבל תשואה גבוהה יותר על הנכס שלהם - מעלים את השכירויות כי התמורה בגין נכסים ללא סיכון עולה ובמהירות. המשמעות לכך מבחינת האינפלציה ומדד המחירים לצרכן היא דרמטית, היות ומשקלו של סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן של הלמ"ס מהווה כ־27% - הסעיף הגדול ביותר - בכל קפיצה של 1% בסעיף הדיור המדד עולה ברבע אחוז.

כאן נוצר פרדוקס מסוכן שבנק ישראל חייב לתת עליו את הדעת. הנגיד ירון וחבריו מבקשים לרסן את האינפלציה עם העלאות ריבית אך בטווח הקצר התוצאה עלולה להיות הפוכה: כי הם באופן עקיף מעלים את האינפלציה דרך תמריצים להתייקרות סעיף הדיור.

כמובן שהסיפור הוא אחר לחלוטין בשוק רכישת דירות להשקעה. העלאת הריבית מורידה את הכדאיות לבקש הלוואה לרכוש דירות לכן מחירי הדירות עצמן - לא השכירות - אמורים לרדת ובכך לצנן את שוק הדירות. אך שוק רכישת הדירות אינו חלק ממדד המחירים לצרכן. רק מחירי השכירות היא חלק מהמדד. יתרה מזו, השוכרים בישראל הם אלו שלא הצליחו להגיע לדירה ולכן הם החלשים ביותר בחברה והם מונים בעיקר בעלי שכר נמוך, סטודנטים, זוגות צעירים. לכן העלאת הריבית בהקשר הזה עלולה דווקא לפגוע בחלשים ביותר ובכך להגדיל את אי השוויון ולפגוע יותר בהכנסה הפנויה של אלו שמרוויחים פחות.

נגיד בנק ישראל אמיר ירון. שכירות דירה משפיעה על המדד, אך לא קניית דירה | צילום: אייל טואג

3. המצב המתואר כאן ייחודי לישראל בשל שתי סיבות. הראשונה, בשוק השכירות הישראלי הביקוש עולה על ההיצע. לכן הלחץ של השכירויות הוא תמיד כלפי מעלה: המשכירים מעלים מחיר ללא רחמים והשוכרים משלמים בלית ברירה. המאפיין השני הוא שאין בישראל תרבות של שכירות ארוכת טווח. ולכן החוזים נפתחים כמעט כל שנה ומאפשרים למשכיר לעדכן את המחיר ללא מגבלות.

כשנראה היה בבנק ישראל שהצמיחה וירידת האבטלה יאפשרו להעלות ריבית ללא תופעות לוואי חמורות, התעורר לפתע פרדוקס שעלול לסבך אותו. הבנק שמנסה לכבות שריפה אחת, עלול לגלות שבמקום מים מיכל הכיבוי מלא בנזין.