המשבר שיקפיץ שוב את מחירי הדירות

המלחמה תפסה את חברות הבנייה בשפל שלא נראה כאן זה שנים ונובע מעליית הריבית והירידה בביקוש לדירות. הנתון הרשמי האחרון שפרסם הכלכלן הראשי באוצר מצביע על כך שבספטמבר נקנו 5,800 דירות, ירידה של 26% לעומת ספטמבר 2022 שבו נרכשו 7,900. בסך הכל בשנת 2022 בוצעו כ־110 אלף עסקאות לעומת 150 אלף שנת הגאות 2021.

לכתבות נוספות בפרויקט "המלחמה על הבית" - לחצו כאן

כעת המלחמה שיתקה את הענף. נתונים ראשוניים ולא רשמיים שהכלכלן הראשי והלמ"ס ליקטו מלמדים כי באוקטובר נרשם שפל היסטורי בכמות העסקאות לרכישת דירה – כ־2,000 דירות בלבד, מהן כ־1,000 חדשות. מספרים כאלה נראו רק באפריל 2020, כשהוטל הסגר הראשון בעקבות התפרצות הקורונה.

כשזה קצב המכירות, קשה לראות את חברות הבנייה ממהרות לפתוח אתרי בנייה חדשים. מצב הרוח הזה מחדד את תחזית בנק ישראל, שלפיה כשהקונים יחזרו לשוק, הם יפגשו היצע קטן מדי שיביא לעליות מחירים. התחזית הזו כבר החלה להתממש ערב המלחמה. ב־2021 וב־2022 החלה בנייתן של יותר מ־65 אלף דירות בכל שנה. לעומת זאת במחצית הראשונה של 2023 החלה בנייה של 28 אלף דירות, כלומר קצב של כ־56 אלף בשנה.

על רקע הנתונים העגומים האלה בולטים הדברים שנאמרו אתמול בדיון בוועדת הפנים של הכנסת על מצב שוק הנדל"ן. לדברי מנהל אגף מאקרו־כלכלה ומדיניות בחטיבת המחקר של בנק ישראל ד"ר אייל ארגוב, בטווח הקרוב צפויה ירידת מחירים בגלל ירידה בביקוש, אך "בעיית היסוד היא ירידה בפעילות ענף הבנייה בגלל מחסור בעובדים. אנחנו מעריכים שברבעון הרביעי הפעילות בענף הבנייה ירדה בחצי לעומת הקצב שהיה יכול להיות אילולא המלחמה". הירידה הזו, לדבריו, "תיצור לחץ לעלייה של עוד אחוז במחירי הדירות".

הקושי של הקבלנים להפעיל את אתרי הבנייה נובע מכך ש־80 אלף עובדים פלסטינים הפסיקו להגיע מאז פרצה המלחמה. על פי הערכות, עוד כ־4,000 עובדים זרים עזבו את המדינה. כל אלה עובדים בבניית שלד הבניינים ואין להם תחליף, כך שבהיעדרם קצב הבנייה מואט ואינו מאפשר לישראלים שעובדים בתחום לבצע את השלבים הבאים בהליך הבנייה. יתר על כן, גם הישראלים חסרים באתרי הבנייה לאחר שרבים מהם גויסו בצו 8. למשתתפים בדיון, בהם מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, מנהל רמ"י ינקי קוינט והכלכלן הראשי במשרד האוצר ד"ר שמואל אברמזון, ברור כי הפתרון לבעיית העובדים הוא הדבר הדחוף ביותר.

בנובמבר הממשלה אישרה להגדיל את מכסת העובדים הזרים מ־30 אלף ל־50 אלף. נכון להיום, עובדים זרים מגיעים רק ממדינות שיש לנו עמן הסכם ששומר על הזכויות שלהם. חתימה על הסכם חדש כזה הוא הליך דיפלומטי ארוך שיכול להימשך חודשים. בגלל הצורך הדחוף החלטת הממשלה מנובמבר מאפשרת להכניס לארץ 10,000 עובדים גם ממדינות שלא חתומות על הסכם כזה, תוך הקפדה שזכויותיהם יישמרו. העובדים צפויים להגיע מהודו, סרי לנקה ואוזבקיסטן, אם הם יעברו את הליכי המיון של התאחדות הקבלנים.

גידול נוסף בכוח האדם יגיע מחברות הבנייה הזרות שעובדות בישראל ומגיעות לכאן עם עובדים משלהן. משרד השיכון מאפשר לכל אחת מהן להעסיק 1,600 עובדים, במקום 1,000 בעבר, ובסך הכל 15 אלף לכולן. המלחמה בעצם רק החריפה בעיה קיימת בענף. לפי מורגנשטרן, "גם אם כל הפלסטינים יחזרו, אנחנו עדיין צריכים יותר מ־50 אלף עובדים זרים. בעשור האחרון משך בניית דירה התארך בכמעט שנה". המסקנה היא שיש כעת הזדמנות לשנות את תחום העבודה בענף הבנייה ולהיפטר מהתלות בפלסטינים.

הענף גם חייב לעבור תהליכים של התייעלות והטמעת טכנולוגיות חדשות. בארץ פועלים מפעלים לייצור אלמנטים טרומיים מבטון שמשמשים בעיקר לתשתית, תעשייה ומשרדים. המדינה יכולה לעודד התפתחות התחום הזה גם בענף הבנייה. המפעילים יכולים לייצר קירות ואפילו חדרים שלמים שישונעו לאתר הבנייה ויורכבו בו כפאזל. זה חוסך כוח אדם ובתעשייה אף טוענים כי בנייה במפעל איכותית יותר מבנייה באתר. המדינה יכולה לסייע גם באמצעות הקלות מס ותמריצים כלכליים אחרים.

כדי למנוע התפרצות מחירים כפי שחוזה בנק ישראל, המדינה חייבת להבטיח שהיצע הדירות יישמר. אבל רבים מראשי הערים עושים בדיוק את ההפך ולא מאפשרים לבנות בכמויות הנדרשות. ראשי ערים לא רוצים שכונות חדשות משום שהארנונה שמשלמים התושבים אינה מכסה את העלויות שלהם. בנוסף, שכונה חדשה יוצרת תמיד בעיות חדשות, כמו רעש, לכלוך, בניינים שמסתירים את הנוף ועוד. כמעט תמיד התושבים מפנים את האצבע המאשימה לראש העיר, אז למה לו להסתכן בהפסד בבחירות עבור תושבים חדשים שבכלל לא מצביעים לו.

מנהל רמ"י קוינט סיפר לוועדה כי הוא עצר שיווק של מגרשים לבנייה למגורים עד לאחר הבחירות המוניציפליות, פשוט כדי לא לפגוע בקמפיינים. אלא שבעקבות המלחמה מועד הבחירות נדחה ואיתו המועד לפרסום המכרזים.

קרן הארנונה היתה צעד ראשון לפתרון הבעיה הזו משום שיש בה תגמול כספי עבור בניית דירות. נראה שלפחות לעת עתה הוא אינו מספיק.