"זה מצב שמעולם לא היינו בו, ואני לא מזהה את תחושת הדחיפות בממשלה"

כחודשיים לאחר תחילת המלחמה, ענף הנדל"ן עדיין מצוי בקיפאון וחזרתו להיקפים הרצויים לא נראה באופק. הפועלים הפלסטינים שטרם הוחזרו לעבודה בישראל, לצד פועלים זרים ומקומיים שהפסיקו לעבוד, מקשים מאוד על המשך פעילות הבנייה. לצד זאת, היקפי הרכישות צנחו והרוכשים הפוטנציאלים כמעט שלא מגיעים אל משרדי המכירות, כשברקע נותרה בעינה נקודת הפתיחה הגרועה הכוללת ריבית גבוהה ודירות יקרות.

לכתבות נוספות בפרויקט "המלחמה על הבית" - לחצו כאן

בראיון ל"כלכליסט" חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים ומהדמויות המוכרות בענף, מספר על הבעיות הקשות שהוא רואה בענף וכיצד הוא חווה אותן באופן אישי כמנכ"ל חברת הנדל"ן צמח המרמן. פייגלין, שעוסק בענף עשרות שנים, מודה שהוא מודאג.

"סיימתי לימודי הנדסה בטכניון ב־1979 ומאז אני בענף ואני לא זוכר משבר כזה. ביום כיפור עוד לא הייתי בתחום אבל למשפחתי היתה חברה קבלנית ואני זוכר מה היה. בתקופות של האינתיפאדה השנייה ומלחמת לבנון השנייה ב־2006 היה משבר נוראי וראינו המון משקיעים שברחו מכאן לחו"ל, אבל העוצמתיות עכשיו חזקה יותר. זה ענף למוד משברים, אבל החשש הוא שזה יכול להיות אירוע גדול יותר".

מה הכי מטריד כרגע יזמים וקבלנים?

"מה שהכי צריך להטריד הוא הסנטימנט הכללי ומצב הרוח הלאומי שנמצא בשפל עם רמה גבוהה של חוסר ודאות לגבי הימשכות המשבר והעוצמות שלו. יש הרבה שאלות שמרחפות באוויר ואין עליהן תשובות. הגענו לתקופה הזו אחרי שנה וחצי של עליות ריבית, וכבר לפני המלחמה המצב היה בעייתי. המצב הנוכחי שמגיע אחרי עליות הריבית יכול להיות קטלני להרבה מאוד גופים בענף הבנייה. זה ענף שיושב על חוב של 500 מיליארד שקל, ומספק כ־20% מהכנסות המדינה. הקבלנים נושאים התחייבות גדולה מאוד אבל אין להם הכנסות. ברור שהם לא יוכלו להחזיק מעמד, ואנחנו עלולים לראות כאן אלפי חברות שקורסות, בעיקר קטנות ובינוניות ויכול להיות שגם חברות גדולות. זה מצב שמעולם לא היינו בו, ואני לא מזהה את תחושת הדחיפות בממשלה".

מה המצב באתרי הבנייה?

"מאז 7 באוקטובר, קצת יותר מ־50% מהאתרים לא נפתחו בכלל ויש בהם אפס פעילות. תחשוב על קבלן קטן שגייסו את מנהל העבודה היחיד שלו. האתר שלו יהיה משותק. בניגוד למה שחושבים, הקבלנים הקטנים והבינוניים הם אלה שמייצרים את רוב הדירות בענף, והם רגישים מאוד למצבים כאלה. האתרים שכן עובדים, פועלים בתפוקה חלקיתכך שהענף כולו מפיק 30%–40% מהתוצר שלפני המלחמה. השנה הזו תסתיים בסביבות 45 אלף התחלות בנייה כשהתחזית היתה 80 אלף".

מתי להערכתך יתחילו להגיע הפועלים הראשונים מחו"ל?

"אף עובד זר לא יגיע לכאן לפני סוף פברואר ולכן צריך שיאפשרו לנו להביא עובדים ישירות. גם ההסדרים האחרונים שהחליטו עליהם (במסגרת הסכמים בילטרליים ומחוץ להם) הם עדיין דרך תאגידים ומינהל האוכלוסין. להתאחדות הקבלנים יש קשרים מצוינים עם התאחדויות מקבילות בכל העולם וצריכים לאפשר לנו להביא עובדים בעצמנו. אנחנו מסוגלים להביא כוח אדם מהר. כרגע הענף הזה חי על זמן שאול".

מה יקרה בטווח הארוך?

"אין לי ספק שמי שיצלח את המשבר הזה ויעבור אותו, יגיע לתקופה שתהיה כאן פעילות חסרת תקדים בהיקפה, גם בגלל הערכה שיגיעו לכאן יהודים מכל העולם".

היזמים מדברים על היום שאחרי. מדוע הם לא נערכים אליו ברכישת קרקעות ובעסקאות?

"כולם במגננה, לא יודעים איך זה יסתיים ואל תשכח שאנחנו עדיין עם ריבית גבוהה, וזה מקשה. כולם חושבים על הקטנת מינוף (חובות) והגדלת נזילות. יש גם התייקרות של התשומות. בנוסף, המדינה הפחיתה מההצמדה לטובת הרוכשים, וזה הגדיל את הסיכון. אנחנו גם נתקלים בתופעה של עובדים זרים שמבקשים עוד כסף ומאיימים ללכת. הכל התייקר".

מדובר ביזמים שהיו מודעים היטב לסכנות. על מי מוטלת האשמה אם לא עליכם?

"כולם אשמים. ענף הבנייה הוא ענף עתיר הון ועתיר חוב. אתה חייב הון עצמי גבוה ונגישות למימון ולאשראי כי אחרת אתה לא מסוגל לפעול בענף הזה. כשהיתה רוח גבית של הבנקים כולם חייכו. זה היה טוב לתקציבי המדינה ולשלטון המקומי. כולם נהנו, גם הקבלנים והיזמים. ברגע שזה נעצר, כל אחד מפנה את האצבע אל האחר. בסופו של דבר, מה אנחנו מממנים? רכישות קרקע, היטלי השבחה וכדומה. זה המינוף שלנו, ורובו הלך למדינה ותואם את האינטרס שלה. כשהאצנו את קצב הבנייה כולם עודדו אותנו להתמנף, אז היום להגיד לעסקים שהם אחראים ושיפשטו רגל זו אמירה קשה מאוד".

לאור האיחורים הצפויים במסירת דירות, איך תעמדו בתשלומי פיצוי לרוכשים?

"יכולים להיות איחורים גם של חצי שנה והמדינה תהיה חייבת לפתור את זה. הענף לא יוכל לעמוד בנטל".

פייגלין הוא כאמור מנכ"ל חברת צמח המרמן, וכמו מנהלים אחרים בענף הוא קם מידי בוקר כדי לוודא שהחברה מצליחה לצלוח את התקופה הקשה.

במה אתה משקיע את עיקר המאמצים שלך בחברה?

"המאמץ העיקרי שלי עם תחילת המלחמה היה בשמירה על ההון האנושי והמורל של האנשים בחברה. אנחנו מעסיקים כ־200 עובדים, 21 מהם גויסו. מעבר לכך, ארבעה עובדים שלנו איבדו ילדים, חלק בפעילות הצבאית וחלק במסיבה. אחת המשימות הקשות שלי היום היא לתת ביטחון לעובדים ולדאוג שהם לא ייצאו לחל"ת. גם בהתחלה, כשהאתרים היו סגורים, לא הוצאנו לחל"ת. המאמץ הוא לקדם את הפרויקטים בשטח ולהביא למצב שלא יהיו איחורים או שיהיו פחות איחורים. יש הרבה עבודה מול ספקים וקבלני משנה. על חלקם צריך לשמור שלא יברחו ולאחרים שנפגעו צריך לעזור ולהנשים אותם".

ברבעון השלישי היתה לכם ירידה של 70% במכירות של דירות לעומת 2022. אתה לא מודאג?

"זה לא מדאיג אותי. המאמץ שלנו היה כמו כל החברה הישראלית ובמקום מכירת דירות התעסקנו באפודים קרמיים ואימוץ מפונים. כולם בחברה נרתמו לזה, כולל עבודה בימי שישי בחקלאות בדרום. עכשיו אנחנו מתחילים לחשוב על ארגון מחדש של מערך השיווק".

איך החברה מושפעת מהמשבר?

"היתה לי כנראה אינטואיציה נכונה שצריך להוריד דרסטית את המינוף. ראיתי את סביבות הריבית שאנחנו הולכים אליהן והבנתי שצריך כסף נזיל וצמצום של המינופים. מכרנו השנה פרויקט דיור להשכרה בכרמיאל ויש לנו מזומנים שיתנו אוויר לטווח הארוך. בשנתיים האחרונות לא רכשנו קרקעות, ובמקביל פרענו איגרות חוב. זה מקל עלינו ומאפשר לנו לשלוט בהוצאות המימון".