גרו בדירת שני חדרים - וגילו שחדר נוסף מהדירה נמצא אצל השכנים

צמח לו חדר: תארו לכם מצב שבו יש לכם דירה שאותה רכשתם לפני שנים ולפתע אתם מגלים שלמעשה הדירה שלכם כוללת עוד חדר בגודל 12.5 מ"ר שנמצא בפועל בשימוש ובדירת השכן שלכם. נשמע הזוי? בהחלט, אבל סיפור אמיתי לחלוטין.

בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע לאחרונה כי חדר הנמצא בדירת מגורים של משפחת שוורץ יועבר להיות חדר מדירת משפחת חדד באותו בניין. למעשה, נקבע כי יש להסתמך על הרישום בפנקס המקרקעין ולא על המציאות בפועל לפיו החדר הינו חלק מדירת משפחת שוורץ ולא מדירת משפחת חדד.

על פי הרישום במרשם המקרקעין, שתי הדירות זהות בשטחן, ושטח כל דירה 65.20 מ"ר . בפועל, הדירה של חדד היא בת 2 חדרים (שטח 53 מ"ר) ואילו הדירה של שוורץ היא בת 4 חדרים (שטח של 78 מ"ר)

במקרה הנוכחי, משפחת חדד שיוצגה על ידי עו"ד דורון חדד עתרה להצהרה על בעלותה בחדר בדירה בבניין מגורים, שרשום על שמם, אך מוחזק בפועל על ידי שכנים בבניין, משפחת שוורץ. מנגד, משפחת שוורץ עתרה לתיקון הרישום.

השופטת גאולה לוין מבית משפט מחוזי באר שבע קיבלה בדצמבר את תביעת משפחת חדד והצהירה על בעלותם בחדר כפי שרשום במרשם המקרקעין ודחתה את תביעת משפחת שוורץ לתיקון רישום. יש לציין כי ערעור על פסק הדין הוגש לבית המשפט העליון על ידי משפחת שוורץ.

"גם השמאית מטעם הבנק לא הבחינה בחוסר ההתאמה"

מפסק הדין של בית המשפט המחוזי בבאר שבע עולה כי במקרה הנוכחי אין התאמה בין המצב הרישומי בפנקס הבתים המשותפים, לבין המצב העובדתי המתקיים בשתי הדירות. בעוד שחדד (שרכשו הדירה בשנת 2006 ומשכירים אותה -ל.ד) ביקשו לתת למרשם מעמד בכורה ולקבוע, בהתאם למרשם, כי החדר שייך להם, שוורץ (שרכשו דירתם גם ב-2006-ל.ד) ביקשו לתקן את המרשם בשל חוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב העובדתי.

על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, שתי הדירות, הן דירת שוורץ והן דירת חדד, זהות בגודלן (65 מ"ר) . על פי תשריט הדירות, הן זהות גם במספר החדרים שבכל דירה, והחדר שבמחלוקת שייך לדירה ששייכת למשפחת חדד. אולם כאמור, לא כך הדבר בפועל.

ביהמ"ש המחוזי קבע כי "על פי הדברים שהובאו לפני, האפשרות כי מצב דברים זה מתקיים זמן ממושך, ולמעשה מאז שהדירות היו בבעלות עמיגור, היא המסתברת ביותר".

עוד נקבע בהקשר של משפחת חדד שרכשה הדירה ב-2006 כי "העובדה כי לא הבחינו בחוסר ההתאמה בין המצב הפיזי לבין הרישום אינה בלתי מתקבלת על הדעת. יש לזכור כי שמאית מקרקעין מקצועית, שערכה שומה של הדירה מטעם הבנק הממשכן, גם היא לא הבחינה בחוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב הפיזי... אין גם יסוד להניח כי בשנים הסמוכות לאחר הרכישה, חדד ידעו או צריכים היו לדעת על הפער בין המצב הפיזי למצב הרישומי. חדד השכירו את הדירה מיד לאחר רכישתה... לו סברו חדד שגודל הדירה אינו תואם את הרישום, היו דורשים את החדר הנוסף מיד לאחר הרכישה... בפועל, חדד החלו לדרוש משוורץ את החדר רק משנת 2016, לאחר ששמאי מטעם בנק למשכנתאות העמיד אותם על הפער בין הרישום לבין מצב הדירה בפועל... הדעת נותנת כי לו חדד ידעו או חשדו מלכתחילה כי קיים פער כאמור, לא היו ממתינים כעשור, במהלכו נמנע מהם השימוש בחדר ושוורץ עשו בו שימוש לרווחתם. מנקודת מבטם של חדד, אין הגיון בכך שלא יתבעו את החדר לאלתר, כך שייהנו ממלוא השטח הרשום של הדירה... ניתן לתמוה על כך ששוורץ מייחסים לחדד חוסר תום לב וחשדות בדבר אי התאמה, כאשר הם עצמם רכשו דירה שמצבה הפיזי אינו תואם את המצב הרישומי, מבלי לרדת לפשרם של הדברים", קבעה השופטת.

משפחת שוורץ הגישה ערעור לבית המשפט העליון באמצעות עו"ד משה מורגנשטרן שבמסגרתו טענה כי הבניין נשוא המחלוקת מאוכלס מזה כחמישים שנה. החלוקה בין הדירות בבניין (באגף שבו נמצאות דירות חדד ושוורץ) הינה כי מחצית הדירות הינן דירות 4 חדרים, והמחצית השנייה הינן דירות 2 חדרים. עוד נטען כי שוורץ קנו את דירתם כדירת ארבעה חדרים, חדד קנו את דירתם כדירת שני חדרים. הדיירים הקודמים בדירות אלה גרו בדירות ארבעה ושני חדרים, בהתאמה. ארנונה שולמה על הדירות, כדירות שניים וארבעה חדרים.

עוד נטען כי חלפו עשר שנים, בהם חדד גרים בדירה בת שני חדרים, ללא כל טענות או תביעות. נטען כי בחודש מאי 2016 ערכו חדד בדיקה לצורך לקיחת משכנתא, ולפתע הם גילו כי המרשם בפנקס המקרקעין שונה מהמציאות בפועל, ובהתאם לכך נגרע חדר מדירתם. ואז עלתה לראשונה טענתם לפיה הם סברו כי הם רוכשים דירה בת 62.2 מ"ר אך בפועל הם קיבלו דירה בשטח קטן יותר. נטען בערעור כי לאחר עשרות שנים שבהן חיו מספר דיירים בצורה של חלוקה לדירות שני חדרים מחד וארבעה חדרים מאידך, טענו חדד כי הם זכאים לקבל חדר, ותביעה זו התקבלה. "דומה שאין צורך להסביר עד כמה הפסיקה של בית המשפט קמא נוגדת את הצדק, ואת ההיגיון ואף את החוק", נטען.

עו"ד דורון חדד, בא כוח משפחת חדד מסר בתגובה: "מדובר בפסק דין עקרוני, בעניין הסגת גבול תוך מתן דגש ועליונות לדיני הקניין ובהתאם קבע כי הסתמכותם של חדד על הרישום, בדין יסודה. בית המשפט הוסיף וקבע כי חדד אף הוכיחו תמורה בהתאם לשטח הרשום ולא נמצא רבב ביחס לתום ליבם. כמו כן, נקבע כי גרסת עמיגור נוגדת את מסמכי היתר הבניה, והיא סתמית".