הסיכון עולה: עלייה בפרויקטים בהם פערים בין המכירות לביצוע

הפיקוח על הבנקים פרסם היום (ד') סקירה על מצב האשראי לנדל"ן בבנקים, ממנה עולה כי אשראי זה הוסיף לצמוח בשנה שעברה, וכי רמת הסיכון שלו רק הולכת ועולה.

לפי הנתונים האשראי לענף הנדל"ן והבינוי בבנקים צמח אשתקד ב-14% ל-293 מיליארד שקל. זו עדיין צמיחה בשיעור גבוה, אך מתונה יותר לעומת שנת 2022 אז עלה האשראי ב-17%, ולעומת הצמיחה בשנת 2021 שעמדה על 24%.

לצד קצב הצמיחה, בבנק ישראל מזהים גם עלייה ברמת הסיכון באשראי לענף זה, שנובעת משילוב גורמים של עליית הריבית, ירידה במכירות והשפעות המלחמה על כוח האדם בענף. בבנק ישראל מציגים מספר פרמטרים המשקפים את העלייה ברמת הסיכון. כך למשל, הם מציינים כי יש עלייה בפרויקטים שקצב הביצוע שלהם גבוה מקצב המכירות, מה שמהווה סימן לחולשה במכירות. אם בשנת 2022 מדובר היה ב-27% מהאשראי הבנקאי לליווי פרויקטים, בשנת 2023 הנתון עלה ל-36%.

יחד עם זאת בבנק ישראל מציינים כי החשיפה לפרויקטים עם פערים משמעותיים (פער של מעל ל-20% בין קצב הביצוע למכירה) עלה בשיעור מתון מ-10% ל-12.4%, וכן מציינים כי בשני שליש מהפרויקטים קצב המכירות גבוה מקצב הביצוע ההנדסי.

נתון נוסף המעיד על החולשה בתחום מכירת הדירות, הוא שהאשראי לליווי פרויקטים למגורים זינק אשתקד ב-66% ל-37.6 מיליארד שקל. בבנק ישראל מציינים שהסיבה לכך היא האטה במכירת דירות חדשות. עוד הם מציינים מציינים שמאז פרוץ המלחמה יש גם עיכובים בהתקדמות הבנייה מה שמאט את הביקוש לאשראי מסוג זה, אולם לדבריהם עדיין קצב גמר הבנייה הוא ברמה גבוהה יחסית.

בתחום רכישת הקרקעות מזהים בבנק ישראל עלייה בסיכון בעיקר באשראי שניתן במינוף של 75% ומעלה, שמראש נחשב לבעל סיכון גבוה. אשראי זה מסתכם בבנקים על 58 מיליארד שקל, שהוא 57% מסך האשראי בתחום רכישת הקרקעות. בבנק ישראל מציינים כי אשראי זה חשוף לסיכון בשל המצב הנוכחי- "עיכובים צפויים במעבר משלב מימון הקרקע לשלב ליווי הבנייה, בעקבות השפעת המלחמה והשפעות מצוקת כוח האדם בענף", הם מציינים.

עוד עולה מהנתונים כי ישנה האטה בצמיחת האשראי לרכישת קרקעות, שצמח אשתקד ב-7% בלבד ל-101 מיליארד שקל, בין היתר בשל מגבלות שהטיל בנק ישראל במימון רכישת קרקעות במינוף גבוה, ירידה בשיעור ההצלחה של מכרזי מקרקעין, וירידה במחירי המכרזים שנסגרו בהצלחה. "התפתחויות אלה ואחרות הצביעו בחלק מהאזורים על ירידת ערך של קרקעות, בפרט אלה שנרכשו בשנים עברו במחירים גבוהים", מציינים בבנק ישראל.

בעקבות המצב הנוכחי, גם כמו ההסתכלות קדימה שאינה מבשרת טובות, בפיקוח על הבנקים לחצו בחודשים האחרונים על הבנקים לבצע הפרשות להפסדי אשראי בענף הנדל"I שישקו את רמת הסיכון, ויכינו את הבנק לתרחיש בו הלוואות בענף זה ייקלעו לקשיים. כתוצאה מכך מציינים בבנק ישראל כי שיעור ההפרשות להפסדי אשראי בענף זה עמד בסוף שנת 2023 על 2.4% (סך ההפרשות מתוך סך החוב) לעומת 1.9% בסוף שנת 2022.