עם נוף לים: 2.8 דונם בתל אביב נמכרו ב־237 מיליון שקל

רשות מקרקעי ישראל פרסמה הבוקר את תוצאות מכרז לרכישת 81% ממגרש בשטח של 3.5 דונם ברחוב איינשטיין בשכונת נופי ים בתל אביב. מחיר המינימום לשטח היה 221.2 מיליון שקל. למכרז הוגשה הצעה אחת בלבד, של קבוצת משקיעים, בשם "סנטרל טאוואר", שתשלם 237 מיליון שקל. המחזיקים האחרים של המגרש הם 53 עיתונאים ויורשיהם שקיבלו את השטח מקק"ל, בשנות ה־60. במתחם ניתן לבנות 160 יח"ד ו־1,200 מ"ר מסחר.

המגרש הוא חלק מחטיבת קרקע גדולה יותר, בשטח של 45 דונם, הכוללת שלושה מגרשים פינתיים בקטע הרחוב שבין רחוב לוי אשכול ואתר שדה דב. בכל שטח התוכנית ניתן לבנות 855 יח"ד, כ־17,000 מ"ר של שטח מסחר ועוד כ־4,400 מ"ר של שטחי ציבור. בעלים אחרים של מגרשים בחטיבת הקרקע הם קבוצת האחים חג'ג' וכלל ביטוח ופיננסים.

שמאי המקרקעין עמית שטרר מסביר כי "מדירות חדשות שנמכרו בסביבה ניתן להסיק שהמחיר הממוצע למ"ר בפרויקט העתידי צפוי לנוע סביב 50 אלף שקל: כך לדוגמה, ברחוב יובל נאמן נמכרה באוגוסט האחרון, דירה בקומה הרביעית, בשטח 95 מ"ר, אשר נבנתה בשנת 2018, בסכום של 4.6 מיליון שקל, המשקף שווי של 48.5 אלף שקל למ"ר. ברחוב יהודה נאמן נמכרה בחודש מרץ דירה חדשה, בשטח 123 מ"ר, בקומה שביעית, בסכום של 6.6 מיליון שקל, המשקף שווי של 53.6 אלף שקל למ"ר".

שטרר קובע כי לדעתו "סנטרל פאוור" שילמו מחיר סביר: "על פי גישת החילוץ (שיטה שמאית לאומדן שווי הקרקע באמצעות מחירי מכירה של דירות בנויות), בהפחתת מע"מ בסך 17%, רווח יזמי מקובל (18%), ועלויות בנייה של 9,000 שקל למ"ר, מתקבל שווי למ"ר זכויות בנייה פנים דירתי של כ־27 אלף שקל.

בהנחה שהיזם יקבל 107 דירות בשטח ממוצע של 105 מ"ר לדירה, נראה כי שווי הקרקע, עוד לפני שקלול שטחי המסחר, גבוה מהסכום בו זכה היזם, ונאמד בכ־300 מיליון שקל. עם זאת, אני לא בטוח שניתן לקבוע כי הסיבה למיעוט ההצעות במכרז ולמחיר היחסית סביר בו נסגר הינה התקררות השוק. בניגוד למכרזים "רגילים", כאן "מונחת" על היזם שותף משמעותי, ש"פחות רצוי" מבחינתו, ועל כן מדובר במכרז שאינו שגרתי".

העיתונאי דוד פאיאנס, שהיה העורך של "דבר לילדים", הוא אחד מבעלי הזכויות במגרש: "הסיפור הזה הוא ענתיקה. מבעלי הזכויות המקוריים נשארו מעטים מאד. זה הזנב שנישאר משטח יותר גדול. הכוונה המקורית היתה לבנות מרכז תקשורת ודירות לעיתונאים. אחר כך שינו את התב"ע והפכו את זה לבניינים רבי קומות. סיפור ארוך. אנחנו נקבל דירה בשטח של 75 מ"ר". יש לציין כי ע"פ המכרז של רמ"י על היזם לבנות את הדירות לעיתונאים תמורת תשלום בסך 8,700 שקל בתוספת מע"מ למ"ר. התשלום אמור לכסות את עלויות הבנייה.