בניין ההנהלה הישן של בנק לאומי ריק משוכרים והכנסות סלע נדל"ן תקועות

באפריל 2022, סוף עידן הריבית האפסית וכששוק הנדל"ן היה ברתיחה, ביצעה סלע נדל"ן, קרן הריט לנדל"ן מניב שמנוהלת על ידי היו"ר שמואל סלבין והמנכ"ל גדי אליקם, את אחת הרכישות הבולטות בשוק, כשרכשה מידי בנק לאומי את בניין המטה שלו בתל אביב, בית מאני, בתמורה ל־623 מיליון שקל.

סלע, שתכננה להשלים את רכישתו בסוף 2023 ולהשכירו לשנה נוספת לבנק, העריכה בעת הרכישה כי ה־NOI השנתי מהנכס יגיע ל־32 מיליון שקל. אולם בסופו של דבר הועבר הנכס לרשותה בפברואר 2024 ‑ בעידן שבו הריבית עמדה על 4.5% ובשוק הנדל"ן למשרדים התגלו קשיים ‑ כשהוא ריק משוכרים ואינו מניב. כתוצאה מכך ומקשיים שבהם נתקלה בהשכרתו, כבר בסוף 2023 סלע נאלצה למחוק משוויו של בית מאני 109 מיליון שקל. בסוף הרבעון הראשון של 2024 מחקה סלע 20 מיליון שקל נוספים. גם עלויות השיפוץ שלו, שהוערכו בתחילה ב־35 מיליון שקל, עלו ב־7% ומגיעות, נכון לסוף יוני, ל־37.5 מיליון שקל. החברה, שכבר הורידה את תחזית דמי השכירות שבכוונתה לגבות בו מסכום של עד 185 שקל למ"ר ל־170 שקל למ"ר, עדיין לא הצליחה להשכיר שטחים בנכס, ומקווה להתקדמות בשיווק לאחר סיום השיפוצים, שמתוכנן בסוף אוגוסט.

בית מאני ותוצאות רכישתו הבעייתיות מסמלים במידה רבה את קשייה של קרן הריט בתקופה האחרונה, כשבשבעת הרבעונים האחרונים היא לא הצליחה להפיק שיפור של ממש בנתוניה התפעוליים: ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו), שבסוף הרבעון הרביעי של 2022 עמד על 79 מיליון שקל, התייצב בסוף הרבעון השני של 2024 על 83 מיליון שקל, תוך עלייה לאורך הדרך של פחות מ־5%. כאשר ב־FFO, הרווח התזרימי, אף נרשמה ירידה של 6% ובסוף יוני הוא הגיע ל־57 מיליון שקל.

בעוד חברות נדל"ן מניב אחרות שמסתמכות על שוק המשרדים, כדוגמת אמות והקרן ריט 1, התייחסו בדו"חותיהן הרבעוניים בשנה האחרונה בהרחבה למצב הבעייתי בשוק המשרדים בעקבות המשבר בהייטק ועל רקע מהלכי הממשלה, בדו"ח הרבעוני של סלע נדל"ן לסיכום הרבעון השני של השנה, בדיוק כמו בזה שקדם לו ברבעון הראשון, ההתייחסות לכך מצומצמת בהרבה. זאת, אף שתחום המשרדים היה אחראי ברבעון השני ליותר ממחצית מה־NOI שלה ול־57% משווי הנכסים הכולל. סלע היא החברה הראשונה בתחום לפרסם את דו"חותיה ברבעון השני, כך שייתכן שהחברות האחרות יסטו מדרכן וינהגו בהמשך כמוה.

התפוסה בנכסי המשרדים של החברה עומדת, נכון לסוף יוני, על 94%. סלע נהנית מכך שרבים משוכריה הם גופים יציבים, בהם משרדי ממשלה (5%), בנקים וחברות ביטוח (18%) וחברת בזק (10%). אך תום השיפוץ בבית מאני צפוי להוסיף לשטח המשרדים שלה, שעומד כיום על 156 אלף מ"ר, עוד 15 אלף מ"ר שכאמור ריקים כיום.

מנתוני הדו"ח עולה כי ביחס לרבעון המקביל אשתקד ה־NOI של סלע עלה ב־3%, וה־FFO ירד ב־6%. כל ה־NOI נובע מהנכסים הזהים, משמע כאלו שהושכרו גם בתקופה המקבילה. זאת, מכיוון שמאז אוגוסט 2022 הקרן לא רכשה נכסים חדשים. סלע, מחמת היותה קרן ריט, נדרשת לשמור על רמת מינוף נמוכה מ־60%, וזו עומדת כיום על 58%. במהלך השנה היא גייסה כ־600 מיליון שקל במספר סדרות אג"ח ונע"ם (ניירות ערך מסחריים) שנועדו למיחזור חוב קיים ולמימון עסקת בית מאני, כך שיכולתה לגייס מימון חדש לטובת רכישת נכסים נוספים נותרה מוגבלת.

בעקבות זאת, הוצאות המימון שלה קפצו ב־36% ל־68 מיליון שקל, כשבשילוב ירידה ברווח משיערוכי נדל"ן, מ־26 מיליון שקל ברבעון המקביל ל־12 מיליון שקל, הרווח הנקי הרבעוני של סלע נפל ב־63% ל־17 מיליון שקל. סלע אשררה את תחזית ה־NOI וה־FFO לסיכום 2024, כשה־NOI המוערך יגיע לטווח של 328-325 מיליון שקל, עלייה של פחות מ־2% ביחס ל־2023, וה־FFO יגיע ל־224-222 מיליון שקל, ירידה של 7% לעומת 2023. הקרן, שבסוף הרבעון השני החזיקה במזומנים ושווי מזומנים של 12.8 מיליון שקל, לעומת 97 מיליון שקל ברבעון המקביל, מתכוונת לחלק בספטמבר דיבידנד של 31 מיליון שקל. בסלע מתכוונים לעשות לשם כך שימוש ברווחי ה־FFO שיתקבלו עד אז.