"יש צמיחה משמעותית של עסקאות פינוי בינוי, גם עכשיו בתקופת המלחמה"

"את הפרויקט הראשון של פינוי בינוי ביצענו לפי 15 שנה בנווה שרת. בשנתיים האחרונות אנו רואים צמיחה משמעותית של עסקאות פינוי בינוי, גם עכשיו בתקופת המלחמה. כאשר הממוצע הוא מימוש פרויקט במשך 5 עד 10 שנים", אמרה פנינה אלה, ראש סקטור נדל"ן בבנק מזרחי טפחות בכנס כלכלת הנדל"ן 2024 של כלכליסט בשיתוף מזרחי-טפחות ו-BDO, שנערך היום בתל אביב בפאנל שהונחה על ידי כתב כלכליסט גיא נרדי, ועסק בהתחדשות עירונית.

לטענתה, למרות הפריחה רואים הבדלים ברורים בגישה בין עיר לעיר. "יש רשויות מקומיות שמקדמות את הפרויקטים של התחדשות עירונית, שפותרות חסמים ורוצות את הפעילות, אבל יש רשויות שפחות. יש הבדלים עצומים בין רשויות מקומיות בנושא פינוי בינוי, התלות בהם צריכה לרדת זה אינטרס של כולנו. נכון לספק לאנשים מגורים ראויים".

אלה סיפקה תמונה על השינוי הדרמטי שעברו יזמי התחדשות העירונית בשנים האחרונות לנוכח שינויי המאקרו במשק בישראל. לדבריה, היזמים שהגיעו אלינו למימון עם הפרויקטים הראשונים, היו עם רווחיות מקדם 2, כלומר 25%, 28% רווח בסוף פרויקט. היום זה כבר לא קיים. התייקרות חומרי הגמל והחוסר בפועלים משפיע, ובדו"ח אפס שמגיע לבנק אחוזי הרווח עמדו על 15% רווח בלבד. בשל התנאים הללו יזמים החלו לקדם פעילות ומחפשים למכור את החברה בשלבי הביצוע השונים. יש גידול בעלויות הקמת הפרויקטים כולם, וגם בתחום ההתחדשות שם ההשפעה יותר משמעותית כי אין את מרכיב הקרקע ".

על פי רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "התחדשות עירונית הוא תחום מרובה אתגרים, מעבר לצורך להגיע להסכמות עם התושבים, הפרויקט עצמו נעשה בתוך רקמה עירונית קיימת בעלת ההרגלים שלה. אנחנו כגוף זר רוצים לשנות את המציאות הזו, ונתקלים בהתנגדות טבעית - המתנגדים בוועדות חוששים מהתחבורה ומהבנייה. החלק השני של האתגר הוא אישורי הרגולציה. עד כה אושרו 160 אלף פרויקטים, אך מומשו רק 40 אלף. מאין נובע הפער? חלק מהבעיה היא תב"ע שאושרה ונשענה על קרקע משלימה או פרויקטים לא ריאליים".

שלום שי, בעלים ומנכ"ל דונה, שפועלת גם בהתחדשות עירונית הסביר כי "התחדשות עירונית אינה שונה בקשיים שלה משאר הענפים בנדל"ן. מאז המלחמה רשויות מקומיות עצרו אתרי בניה וגם פיקוד העורף עצר אתרי בנייה. הפועלים נעלמו והכשרה של פועלים חדשים לוקחת זמן. מהנדסים ומנהלי פרויקטים יצאו למילואים - מי יכול להחליף אותם? קבלני משנה ממש בבעיה, כיוון שאיבדו את בסיס העשייה שלהם.

איך אתה שורד?

שי: אם על ריצוף שילמת בעבר 75 שקל למטר, עכשיו אתה משלם 150 שקל. העלויות מקשות במיוחד במחיר למשתכן. במצב כזה, החברות מפסידות כסף, כיוון שקיבעו את המחיר מראש. מי שבונה היום ב"מחיר למשתכן" במחיר שסגר לפני שנתיים, מפסיד כסף.

צח אסף שותף באשכול נדל"ן, תשתיות ואנרגיה BDO הוסיף כי "יש התעניינות גדולה של גופים מוסדיים ולא מעט חברות בשוק ההון בהתחדשות עירונית, למרות חוסר השקיפות ואי הוודאות. אנחנו כיועצים נדרשים ללוות ולתמחר את העסקאות. זה מאתגר ובתוך כל אי-הוודאות אנחנו בודקים את המצב התיכנוני של כל פרויקט. פרויקטים שלא הגיעו לשלב התב"א מתומחרים בשווי נמוך וכאלה שהגיעו לשלב זה תמחורם עולה. צריך להקטין את חוסר הוודאות. שוק ההון חשוב בעולם הזה, וכניסה של שוק ההון לתחום תגדיל את הפעילות בענף.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "אנחנו במציאות עקבית שבכל שנה יש 25-30 אלף יחידות דיור שמקבלות היתר במסגרת התחדשות עירונית. מי שקיבל היתר ימשיך למימוש, אך הליך הבנייה בישראל עדיין ארוך. מנהל התכנון מנסה לבצע סטנדרטיזציה בתחום. בנוסף אנחנו מעודדים רשויות לאשר על ידי מתן מענק".

במברגר הוסיף כי "אנחנו לא מזהים בעיה של מימוש תוכניות בגלל שהם אושרו עם רווחיות נמוכה. פינוי בינוי זה מסע לטווח ארוך. נכון בעיניי שתקן 21 לא יביא לוויכוח של שמאים (תקן 21 קובע כי השמאי קובע את שיווי המשקל בין תכנון לכלכלה של הפרויקט). אנחנו עובדים על תהליך שבו בתוך התקן יהיה טווח. לא סביר שלעלות בנייה למטר לא יהיה טווח מחירים. הוא יפשט את העבודה וימנע פערים גדולים מדי בין שומות".