"היו כותרות אבל אף פעם לא היינו אפילו לקראת נפילה. זו לא היתה הסיטואציה"

נקודת הזמן שבה החליטה קרן כליפה להיכנס לחברת ג'י סיטי שבשליטת חיים כצמן היתה מהבעייתיות שידעה החברה. באותם ימים גזית גלוב (כיום ג'י סיטי), האימפריה הנדל"נית שבנה חיים כצמן במשך עשרות שנים, כבר היתה לאחר ניסיון ההשתלטות של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי השליטה בישראל קנדה, על חברת ההחזקות נורסטאר השולטת בגזית. החברה סבלה ממשבר הקורונה, מירידה בשיערוך הנכסים ומזינוק בהוצאות המימון.

כליפה נכנסה לתפקידה כמשנה למנכ"ל וסמנכ"לית התפעול של ג'י סיטי ביולי 2022 עם פרישתו של אורן הוד. באותם ימים כבר היה ברור כי ג'י סיטי תידרש לתוכנית יסודית שתוציא אותה מהמשבר. כשכליפה נכנסה אל החברה, כצמן כבר ידע להציג בפניה תוכנית אסטרטגית, אך היה צורך ליישם אותה במהירות כדי להחזיר את אמון המשקיעים והשוק.

כשלושה חודשים לאחר כניסתה של כליפה לתפקיד, ג'י סיטי היתה מצויה במשבר עם שוק ההון לגבי יכולתה להמשיך לפרוע חובות למחזיקי האג"ח, שעמדו על 8.1 מיליארד שקל. כצמן הציג תוכנית מימושים לנכסים שאינם נכסי ליבה, תחילה ב־3.6 מיליארד שקל ובהמשך היא הורחבה ב־1.7 מיליארד שקל נוספים. בסוף אותה שנה ג'י סיטי כבר היתה במרתון של מכירת נכסים. הנכס הראשון שנמכר בישראל היה קניון ג'י ביבנה, עיר מגוריה של כליפה. עד אמצע 2023, כשהיא פחות משנה בתפקיד, החברה יצאה מרוסיה בהצלחה עם מכירה של 7 נכסים, וזאת לצד מימוש נכסים נוספים כמו בניין במנהטן ונכסים באירופה.

בכנס משקיעים שקיימה החברה בחודש שעבר הציג כצמן לאנליסטים את התוכנית האסטרטגית החדשה לארבע השנים הקרובות, שלפיה החברה מתכננת את הגדלת פעילות הייזום ובניית נכסים למכירה ובהם גם נדל"ן למגורים. המטרה של היעדים בתוכנית האסטרטגית היא להביא להגדלת ההון העצמי של הקבוצה, להקטנת המינוף ולמיקוד עסקיה. החברה הציבה יעד של הון עצמי בהיקף 8.5 מיליארד שקל עד שנת 2028, הקטנת המינוף מ־66.3% כיום לפחות מ־50%, והמשך מימוש נכסים שאינם בליבת עסקיה בהיקף 10 מיליארד שקל, וזאת בהמשך לתוכנית מכירת הנכסים מ־2022 בהיקף 7.1 מיליארד שקל, מהם כבר מומשו נכסים ב־4 מיליארד שקל.

כשפגשת את כצמן כבר ידעת שהחברה כבר לא אימפריה כבעבר. באותה תקופה היא הוגדרה כחברה שנמצאת בצרות. לא חששת לעזוב תפקיד בכיר בהראל השקעות כדי להיכנס לג'י סיטי?

"הכרתי את ג'י סיטי כי גם בכובע של הראל השקעות היה לנו נכס משותף בכפר סבא, אבל לא הכרתי בכלל את חיים כצמן. ידעתי לאיזו חברה אני נכנסת. היו לי הרבה שיחות עם חיים לפני שהגעתי והוא שיקף לי תמונה מלאה של החברה והראה לי בדיוק לאן הוא רוצה להגיע. הוא אדם מאוד ממוקד, אסטרטג מהרמה הראשונה. הוא מכוון מטרה. כשאתה יושב מולו אתה מאמין לו ורוצה להצטרף אליו. לא תכננתי לעזוב את הראל. בדיוק קודמתי וקיבלתי על עצמי גם את הפעילות בחו"ל. אבל אחרי המפגש הראשון עם חיים לא חשבתי פעמיים".

מתחם ג'י סיטי כפר סבא | צילום: אוראל כהן

"אף פעם לא היינו אפילו לקראת נפילה"

סיפרת על חדוות היצירה ועל הרצון לבנות, אבל בפועל התפקיד שלך הוא בעיקר לייצב את החברה באמצעות מכירת נכסים.

"המצב היה שונה מהאופן שבו אתה מתאר את זה. היו כותרות, אבל כשאתה חי בחברה ונושם אותה וחי את המספרים שלה, אתה מבין שהכותרות לאו דווקא משקפות את המציאות האמיתית. מבחינת המספרים, כמובן שאי אפשר להעלים דברים. ראו במתמטיקה הפשוטה שיש הלוואות וזה ההון העצמי של החברה ורמת המינוף היא מאוד גבוהה. אלה דברים פשוטים, אבל עם זאת, גם לפני שנכנסתי לחברה וגם אחרי שנכנסתי, הפיתוח לא הפסיק.

"ידעתי שאני נכנסת לחברה שיש בה פיתוח. חיים הוא יזם בנשמה, אי אפשר לעצור את רוח היזמות שלו. למשל, לפני שנה פיתחנו את המרכז המסחרי בסביון ברמה הכי גבוהה שיש. בראשון לציון אנחנו מחזיקים ברצועה של כ־80 דונם ליד הג'י סיטי שפועל שם ומקימים שם מגדל של 33 קומות ו־65 אלף מ"ר משרדים עם שתי קומות מסחר".

על מצבה של ג'י סיטי: כשאתה חי בחברה ונושם אותה, אתה מבין שהכותרות לא משקפות את המציאות. אף פעם לא היינו לקראת נפילה. נכון שהיו הלוואות ורמת המינוף היתה גבוהה, אבל הפיתוח לא הפסיק"

בשוק ההון ובעולם העסקים מעריכים את חיים כצמן אבל כשמסתכלים על התמונה הרחבה רואים עוד טייקון שנקלע לצרות, כמעט איבד את החברה וסיכן את כספי הציבור. איך הוא הגיע למצב הזה?

"זו לא היתה הסיטואציה. אף פעם לא היינו אפילו לקראת נפילה. יכול להיות שהיו כותרות שליוו את זה. ידענו שאנחנו צריכים לשנס מותניים, ידענו שאנחנו צריכים תוכנית למכירת נכסים. בעבר הלא רחוק חיינו בריביות אפס ופתאום הריביות עלו. אז נכון שחיים הוא איש פיננסים אבל בשוק יש ציפיות. בתחילת 2023 דיברו על 3 פעימות של ירידת ריבית עד 2024 וזה לא קרה. ככל שאתה יותר חזק יכול להיות שיש לך יותר ידע כדי לעשות אנליזה, אבל בחברת נדל"ן אם לא יודעים למנף אותה, ואני לא מדברת על מעל 50%, ואם אין לך ראייה אופטימית, זו לא חברת נדל"ן יזמית. היא יכולה להיות חברת ביטוח שמסתכלת על נכסים מניבים".

ולא עלתה בך המחשבה שאולי המהלך שלכם לא יצליח ואת תהיי חתומה על כישלון שהוא בכלל לא שלך?

"לרגע לא עברה בי המחשבה הזאת. כשאני נכנסת לחברה אני כולי בתוכה 100%, כל שקל שיוצא אני דואגת מא' עד ת'. לא חששתי באופן אישי וגם לא חששתי לחברה. ראיתי בדיוק את הדרך. היא היתה מאוד מאתגרת, אבל מאוד האמנתי בנכסים של החברה. מאוד האמנתי בניהול של החברה. היה ברור לי שאנחנו נגיע לנקודה שאנחנו נתאזן ונתקדם קדימה. היום גם המספרים מדברים בעד עצמם".

על חיים כצמן: חיים הוא יזם בנשמה, אי אפשר לעצור את רוח היזמות שלו. הוא אדם מאוד ממוקד, אסטרטג מהרמה הראשונה. הוא מכוון מטרה. כשאתה יושב מולו אתה מאמין לו ורוצה להצטרף אליו״

איך מתקדמת התוכנית למכירת הנכסים?

"חודש וחצי אחרי שנכנסתי לתפקיד הכרזנו על תוכנית אסטרטגית ומאז מכרנו נכסים שהם לא בליבת העסקים שלנו ודרך זה הורדנו את רמת המינוף. היום אנחנו כמעט ב־90% מימוש של התוכנית. כשיצאנו עם התוכנית אמרו לנו שאירופה כמעט סגורה, הריביות גבוהות, ואין הרבה משקיעים שמעוניינים לקנות, ובכל זאת מכרנו נכסים בשווי 4 מיליארד שקל. החלטנו, כחלק מהמיקוד העסקי שלנו, למכור בשנה האחרונה גם נכס אחד בפראג. אנחנו אמורים לסיים את המכירה שלו בסוף השנה ונסגור שם את העסקים מפני שהגדרנו לעצמנו מיקוד עסקי. המנהל שיושב בפולין לא יכול לשלוט על הנכס בשלט רחוק".

מה עמד מאחורי מכירת הנכסים ברוסיה ב־2023?

"הבנו שאנחנו חייבים לצאת משם לפני שזה יתפתח למצב שלא נוכל למכור ויצאנו ממש בזמן. היו הרבה הכרזות של פוטין, על הלאמת כספים ונכסים. וזה גם היה חלק מהמיקוד העסקי שלנו".

חיים כצמן בעל השליטה ומנכ"ל גזית גלוב | צילום: ריאן פרויס

ואיפה אתם מתכוונים לפתח?

"בארצות הברית אנחנו מחזיקים בשני פרויקטים של מגורים להשכרה, ואנחנו רוצים להרחיב את הפעילות בארצות הברית במיקוד על פלורידה, מקום מגוריו של חיים. גם בפולין אנחנו מתרחבים, יש לנו קניונים מהשורה הראשונה, והמיקוד המרכזי שלנו הוא בוורשה. אנחנו יודעים איפה אנחנו רוצים לפתח ואנחנו רואים את הזהות של החברה בשלושה מקומות מרכזיים – ארצות הברית, מרכז אירופה, וישראל כמובן".

בארץ יש לכם את המרכזים המסחריים והשכונתיים אבל רכשתם גם קרקע למגורים בשכירות. יש עוד תחומים שאתם בוחנים כרגע? נראה אתכם בהמשך פותחים משרדי מכירות?

"אנחנו חברת נדל"ן מניב והעיקר מבחינתנו זה המסחר. בעקבות הפיתוח של הנכסים אנחנו גם מגיעים לתחום המגורים וזה תחום שאנחנו רוצים להיות בו. כבר יש לנו מתחמי מגורים בפלורידה וגם בפולין – בוורשה ובקראקוב. חלק מהנכסים שניזום אנחנו גם נמכור. אבל אני לא מתכוונת להקים משרדי מכירות. בפולין הקמנו 400 יחידות דיור, במקביל יש לנו עוד 1,200 יחידות דיור בתוכנית העסקית. הכוונה היא להקים מגורים ליד קניונים וכך לייצר קהילה. חלק מהשירות שהם יקבלו בתור דיירים שלנו יהיו בקניון הצמוד, הם ילכו לחדר כושר ויקנו שם את הבגדים לילדים. בפרויקט שנמצא בהקמה בראשל"צ יש מסחר, מלונאות ומשרדים. התחום של המשרדים יהיה חלק קטן מהתמהיל שלנו. אנחנו לא רוצים להיכנס לתחום המשרדים, זו לא האסטרטגיה שלנו".

על המלחמה: החודש הראשון של המלחמה היה קשה. היה כאוס. חלק סגרו את הקניונים, חלק פתחו. אבל מסוף דצמבר כמעט בכל הפרמטרים אנחנו בעלייה. לא רק אני, גם המתחרים"

"אם יש לך סחורה טובה - תמיד יש את הביקוש"

העובדה שהייתם חייבים למכור נכסים לא שמה אתכם בעמדת נחיתות בניהול משא ומתן?

"אנחנו שנתיים אחרי תחילת מימוש התוכנית, הנכסים שלנו מצוינים. מה שאתה רואה במתחם צמרת בתל אביב ומה שאתה רואה בכפר סבא זה גם מה שאתה רואה בחו"ל. זו האסטרטגיה של החברה, ושם תמיד היינו. כל הנכסים וכל העסקאות שביצענו היו במחירים של הספרים או מעל, למרות הריבית הגבוהה והשוק באירופה. אז יכול להיות שהשוק מרחרח ומגשש, אבל אם יש לך סחורה טובה – תמיד יש את הביקוש".

איך התמודדתם עסקית מאז פרוץ המלחמה?

"החודש הראשון של המלחמה היה חודש קשה. אני חושבת שכולנו היינו באיזה שהוא כאוס, לא הבנו בכלל איפה אנחנו, מה אנחנו, איך מתנהלים. חלק סגרו את הקניונים, חלק פתחו. היה פה כאוס שלם וגם הציבור היה בכאוס. אבל מסוף דצמבר עד היום כמעט בכל הפרמטרים אנחנו נמצאים בעלייה. לא רק אני, גם המתחרים שלי. אתה רואה את זה דרך סליקת האשראי. קשה ויקר לטוס לחו"ל ורבים מעדיפים להישאר בארץ. המדינה הזו כל כך קטנה ויש פה כל כך הרבה אירועים מחרידים שקרו שזה נוגע כמעט לכולנו. המדינה שלנו הצטמצמה, שזה נורא עצוב, אנשי הצפון גרים במרכז ומבלים בו, ולכן המרכזים שכן פתוחים עובדים בצורה מאוד מאוד טובה. אני בטוחה שגם יש פה השפעות פסיכולוגיות. יכול להיות שאנחנו רוצים לפצות את עצמנו".

בהסתכלות קדימה, מתי את רואה את השלב שבו את אומרת, סיימנו את השלב של מימוש הנכסים ומכאן אנחנו רק מתפתחים?

"אנחנו כבר נמצאים שם. יש לנו תוכנית אסטרטגית מאוד מאתגרת שאפשר לממש בצורה נכונה עד לשנת 2028. יש לנו יעדים ואנחנו במקום אחר לגמרי".