בעלי מרכז הנדל"ן: "היום שבו השוק יחזור לעצמו לא מאוד רחוק"

כיצד יושפע שוק הנדל"ן מן ההתרחשויות האחרונות כגון עליית הריבית, האם השוק ישוב לעצמו ומתי זה יקרה? נושאים אלה נמצאים על סדר יומם של העוסקים בענף הנדל"ן בחודשים האחרונים. לדברי דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן, בכנס פסגת ההתחדשות העירונית 2023 של מרכז הנדל"ן, השוק חווה תהפוכות משמעותיות שהשפיעו על הענף.

לדברי קצ'נובסקי: "ימים מורכבים של אי ודאות עוברים על כולנו - אני קורא למקבלי ההחלטות לשלב ידיים ולהחזיר את תחושת האמון של הציבור בישראל. אני מקווה שהסדר ישוב על מקומו במהרה ואני אופטימי ומצפה לחדשות טובות".

לדבריו: "בטח שמתם לב שבשנה האחרונה קרו כמה דברים בשוק הנדל"ן. לראשונה אחרי שנים ארוכות, השוק הזה מתקרר. על אף נתוני השיא ב-2022, ראינו ירידה עקבית מרבעון לרבעון במספר היתרי הבנייה, מגמה שככל הנראה תמשיך גם ברבעון הנוכחי. חלק מהפרויקטים שנעשו בסביבת ריבית נמוכה לא מגיעים למימוש בגלל חוסר כדאיות כלכלית, ואחרים לא נפתחים לשיווק – בגלל קשיי מימון אבל גם כי יזמים פשוט נזהרים יותר; ההסתערות על הדירות החדשות נפסקה, ומנגד הביקוש למגורים בשכירות הכפיל את עצמו".

לדברי קצ'נובסקי: "לכל זה יש כמובן סיבות טובות: הריבית העולה בתגובה לאינפלציה; חוסר היציבות בעולם לצד קריסות הבנקים והעלייה במחירי הסחורות. והעובדה שהכלכלה העולמית עדיין מתאוששת מהקורונה. נוסיף על כך את הבעיות הפנימיות שלנו, כשבזמן האחרון נראה שדברים יוצאים מכלל שליטה ויש תחושה חזקה של אי-ודאות. ולמרות כל זה, חשוב לזכור ולהזכיר: שוק הנדל"ן, כמו כל ענף כלכלי, בנוי על פסיכולוגיה קולקטיבית וציפיות של השחקנים הפועלים בו. בנקודת זמן כלשהי יש להניח שהמצב כאן יירגע, וגם הריבית תשנה כיוון. גם אם לא נגיע למצב של "כסף בחינם" כפי שהיה כאן במשך שנים, ברגע שהריבית תתחיל לרדת, המוני ישראלים יירדו מהגדר; הפער המלאכותי שנוצר בין עקומות הביקוש וההיצע – ייסגר; ובאופן טבעי, גם היזמים יתחילו להאיץ את הפעילות בשוק. מתי כל זה יקרה? לא מחר בבוקר. האירוע שאנחנו נמצאים בתוכו איננו אירוע רגעי כמו תוכנית מע"מ אפס או ההלם הראשוני של מגיפת הקורונה. אנחנו עדיין לא יודעים לעמוד על טיבו במדויק".

עוד הוסיף: "ובכל זאת, להערכתי, היום שבו השוק יחזור לעצמו לא מאוד רחוק. אני מאמין שזה יקרה במחצית הראשונה של 2024. צריך לזכור שהילודה כאן ממשיכה לגדול, ואפילו שמתוכננות המון יחידות דיור, רק מעטות מגיעות לכדי היתרי בנייה. לכן, אם היום יש בעיית היצע, זה כלום לעומת עוד חמש ועשר שנים, שאז יהיו עוד הרבה יותר ישראלים שזקוקים לקורת גג".

עוד ציין קצ'נובסקי: "אז מה לעשות עד שהשוק יחזור לעצמו? ראשית, השחקנים בענף צריכים להתנהל בתבונה, להיות זהירים ולא לקחת סיכונים מיותרים. אבל גם לחתור ליצירת שותפויות וחיבורים".

לדבריו: "עם כל האתגרים והקשיים של שוק הדיור הכללי, הגיע הזמן לדבר על תחום ההתחדשות העירונית. וכאן, לצערי, המצב קשה בהרבה. מספר הדירות שנבנו ב-2022 בפרויקטים של התחדשות עירונית ירד ב-20% ביחס ל-2021. אם אתם אומרים 'לא נורא, הפינוי-בינוי ישנה את התמונה', אז הנה נתון מדהים: מתוך 62 פרויקטים של פינוי-בינוי שהופקדו בשנה הקודמת, למעלה מ-40 היו בירושלים, תל אביב וחולון. כלומר, שני שלישים מכל הפינוי-בינוי בישראל מתקיים כיום בשלוש ערים. למעשה, 70% מהדירות החדשות שנבנות בהתחדשות עירונית מגיעות מפרויקטים של תמ"א 38. וכידוע לכם, עיריות רבות מנסות לבלום את התמ"א, והשנה גם יהיה להן תירוץ מושלם – הבחירות לרשויות המקומיות".

קצ'נובסקי הזהיר בדבריו גם מתרחישים לא צפויים ש"נחשפו" ממש השנה: "בינתיים, אנחנו רואים את רעידות האדמה בטורקיה, ונחרדים מהעובדה שערי הפריפריה שלנו, על השבר הסורי-אפריקאי, כמעט לא זוכות להתחדשות עירונית כלל. כל זה צריך להציב לנו תמרור אזהרה ענקי: אסור להשאיר את התמ"א בידי הרשויות המקומיות בלבד. כמו בהגנה מפני אסונות טבע ומפני טילים, מי שצריך ולנהל ולפקח על ההתחדשות העירונית זה רק גורם אחד – השלטון המרכזי. ברשות להתחדשות עירונית עושים עבודה טובה, אבל גם ידיהם כבולות ברוב המקרים. המדינה יכולה לעשות את זה באופן אפקטיבי ושקוף, באמצעות מדדים פשוטים שיבחנו כל רשות ורשות: כמה היתרים ניתנו לעירייה ביחס לתקציבים שהיא קיבלה; או כמה בודקי תוכניות הקצתה העירייה ביחס ליחידות שקיבלו היתר בנייה בשטח שלה".

את דבריו סיכם קצ'נובסקי והדגיש: "דבר אחד בטוח: במציאות שבה לוקח שש שנים ויותר לקבל היתרי בנייה בערים מרכזיות כמו גבעתיים ורמת גן, וכשיזמים צריכים לעשות "סקר מנו גבע" בשביל לבדוק איזה ראש עיר יזכה בבחירות בכדי להחליט באיזו עיר לפעול – ברור שרק גורם-על יפתור את הבעיה, ולא הערים עצמן. זה יכול להיות במדיניות של מקלות וגזרים, זה יכול להיות באמצעות תוכניות לפי סעיף 23, זה לא משנה. העיקר שתהיה כאן ודאות תכנונית".