מועד המסירה הפך להימור: ההמתנה לדירה חדשה התארכה ל־40 חודשים

מספר החודשים שנדרש לסיום פרויקט בנייה הפך להימור עבור היזמים לאחר ה־7 באוקטובר החלל שנותר מהיעדרם של כ־80 אלף הפועלים הפלסטינים יצר בן לילה מציאות חדשה שהעלתה את חוסר הוודאות אצל היזמים לרמות שיא חדשות. אתרים רבים הושבתו לתקופות ארוכות ואחרים עובדים בתפוקה חלקית. היזמים שמבקשים לפתוח פרויקטים חדשים, ולקבוע בתקופה זו מועד למסירת הדירות, נמצאים בדילמה משמעותית, כאשר אין להם יכולת אמיתית לקבוע כמה חודשים תארך בניית הפרויקט.

היזמים, שכבר החלו לגרור איחורים בפרויקטים קיימים, העלו את מספר החודשים עד למסירת דירה מכ־36 חודשים בממוצע לכ־40 חודשים בפרויקטים חדשים. לדברי אירית הופר, שותפה בחברת אינהאוס שיווק פרויקטים, הלך הרוח בנושא השתנה מאז תיקון חוק המכר ב־2022. התיקון נגע לנושא הפיצוי בגין איחורים במסירה וקיצר ליזם את תקופת האיחור המותרת ל־30 יום (מ־60 יום) כך שהיזמים שביקשו להימנע מאיחורים האריכו את המועדים. "היזמים העלו את טווח הביטחון שלהם. במגדלים ההתחייבות בעבר היתה ל־4־4.5 שנים ואנחנו כבר מגיעים ל־5 שנים. בבניינים סטנדרטיים (עד 12 קומות ללא מערכות מורכבות) היזמים התחייבו בעבר ל־24 חודשים, בקורונה זה עלה ל־36 חודשים, ועכשיו זה כבר מגיע ל־40 חודשים", פירטה הופר.

היזם גיל קטה, מבעלי קטה גרופ, מחזיק כיום כ־17 אתרי בנייה פעילים ומדווח על קושי רב שבגינו גם החליט לקבוע מועדי מסירה רחוקים יותר בכל הפרויקטים החדשים. "עד לפני שנתיים וחצי התחייבתי על מסירת הדירות ב־24 חודשים וסיימתי את הפרויקט ב־18 חודשים. היום ההתחייבות שלי בפרויקטים היא בין 36 חודשים ל־40 חודשים ואני מקווה לסיים בזמן", אמר. "היום אנחנו בתקופה של לא נודע, זו תקופת מעבר קשה, העלויות גדלו והזמן שאני משקיע בהתרוצצות בחיפוש אחר פועלים מקשה מאוד. אני מעריך שאסיים את הפרויקטים בזמן אבל זה יעלה לי בהרבה כסף ובמשאבים נפשיים". ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, מספר גם הוא על הארכת מועד המסירה בפרויקטים חדשים: "היתה ציפייה שהעובדים יגיעו מהר ויהיה עיכוב של שלושה עד חמישה חודשים אבל ככל שחולף הזמן אתה צריך לצפות את משך הבנייה. לפני המשבר הנוכחי מועד המסירה שלנו נקבע על שלוש שנים מתחילת הבנייה והוספנו לזה כמה חודשים".

מימין: מנכ"ל אשדר ארנון פרידמן ואירית הופר, שותפה בחברת אינהאוס שיווק פרויקטים | צילומים: אייל טואג מיכל בנדק

גם אם בתיקון לחוק המכר דמי השכירות שהיזם נדרש לשלם כפיצוי לרוכשים במקרה של איחור במסירת הדירה ירדו מעט, זוהי עדיין הוצאה כבדה ליזמים, אלא שגם קביעת מועד מסירה רחוק מדי יכולה להיות בעייתית וקיים חשש כי בעתיד היזמים יידרשו להתמודד עם סיטואציות שבהן סיימו את הפרויקט הרבה לפני הזמן. "אני רואה מצבים שטווח הביטחון שיזמים לקחו היה גדול מדי, ואז אנחנו נתקלים בבעיה הפוכה שבה לקוחות לא יכולים לקחת את הדירות והיזם ממתין. כרגע אנחנו חווים הקדמות של פרויקטים שחלקם החלו במהלך הקורונה, החברות היזמיות לקחו באותה העת מרווחי ביטחון שבסופו של דבר היו מיותרים ואנחנו רואים הקדמה של לוחות הזמנים בשמונה חודשים ואפילו בשנה", אומרת הופר ומוסיפה, "כעיקרון, עדיף הקדמה מאיחור. אם יזם מקדים בחודשיים־שלושה לרוב לא תהיה לו בעיה, אלא שהמרווחים האלה יכולים להיות גדולים ואז היזם תלוי ברוכשים ונושא בעלויות המימון".

גם לפי פרידמן שמרנות יתר עשויה לגרום ליזמים נזק. "כשאתה דוחה את מועד המסירה, אתה דוחה לרוכשים את התשלומים ומרחיק את המועד שבו כספי הפרויקט עוברים אליך", הוא מסביר, "יכולה להיות סיטואציה שסיימת את הפרויקט ואתה מחכה לכסף, זה תשלום ריבית של 3.5% לחצי שנה רק על ההמתנה לכסף וזה המון. לא בטוח שכאשר נקרא לרוכשים לקבל את הדירות ולשלם את היתרה לפני המועד בחוזה הם יגיעו, יכול להיות שהם לא מכרו את הדירה הנוכחית. זה גם תלוי במועד הסיום, רוב הרוכשים לא ירצו לעבור בפברואר אם הם אמורים לקבל את הדירה ביולי".

בכל הנוגע לרוכשים, אומרת הופר כי הם יישרו קו עם מועדי המסירה הרחוקים, בעיקר בשל מבצעי המימון המפליגים שהעניקו להם החברות. "בקורונה כשניסינו למכור ארבע שנים קדימה היה קושי, אך היום יש לזה יתרונות וזה מקובל. מבצעי המימון שינו את חוקי המשחק ומאפשרים כניסה לשוק במחירים של היום עם הון עצמי נמוך וכמעט ללא חשיפה למדדים, את התשלום הבא הם פוגשים רק בעוד ארבע שנים". אלא שלאור חזרת הביקושים, גם מבצעי המימון המפליגים הולכים ומתבטלים, כך שלא בטוח שבעתיד יסכימו הרוכשים גם למועד כל כך ארוך לקבלת הדירה וגם לתנאי תשלום נוקשים יותר. יתרה מכך, גם אם במרבית הפרויקטים החדשים היזמים ביטלו את ההצמדה למדד תשומות הבנייה ואת החשיפה של הלקוחות להתארכות תקופת הבנייה, לא מדובר בהטבה מוחלטת בכלל הענף. למשל, רוני כהן, מנכ"ל חברת השיווק אלדר, אומר כי גם אם ברוב הפרויקטים יש ביטול מלא או חלקי של ההצמדה למדד, להערכתו ב־20%-30% מהפרויקטים היזמים עדיין מצמידים למדד. במקרים הללו הרוכשים נחשפים למדד למשך תקופה ארוכה משמעותית וכך מגדילים את משתנה חוסר הוודאות ואת הסיכוי להיפגע. כך למשל, ב־2021 זינק המדד ב־6.6%, כך שגם תוספת של חודשים למשך הבנייה היא בעלת פוטנציאל משמעותי לפגיעה גם בכיסם של הרוכשים.

לסוגיה יש השלכות רוחב על הענף לטווח הארוך, שעיקרן עלויות מימון גבוהות יותר ליזמים, שביחד עם ביקושים גבוהים מהוות מתכון ברור לעליית מחירים ומחסור בדירות לאורך זמן.

הפרויקטים החדשים הם לא המקום היחיד שבו יזמים מתמודדים עם החשש לאיחורים במסירה. בפרויקטים קיימים, רואים כבר כעת יזמים מאחרים שתולים את סיבת האיחור במחסור בידיים עובדות מאז פרוץ המלחמה. בחודש מרץ האחרון נחשף בכלכליסט כי התאחדות הקבלנים פעלה אל מול משרד השיכון על מנת לקבל מהם הסכמה להארכה של מועד המסירה בחוזים קיימים בשבעה חודשים, שבהם הם כמובן לא יידרשו לפיצוי, אך פנייה זו לא הניבה תוצאות. לפי תחשיבים של ההתאחדות, האיחור הממוצע הצפוי במסירת דירות נכון לסוף יוני מגיע לכ־165 ימים, כלומר חמישה חודשים וחצי בממוצע.