הצרות של איל הנדל"ן היהודי בארי שטרנליכט: קרן סטארווד בקשיי נזילות

קרן נדל"ן אמריקאית שמנהלת נכסים בשווי של 10 מיליארד דולר מתמודדת עם נזילות נמוכה, על רקע דרישת המשקיעים לקבל את כספם בחזרה. זו עדות נוספת למצבו של הסקטור בארה"ב שסובל מעלויות הלוואה גדלות וחשש סביב הערכות השווי של הנכסים.

הקרן המדוברת היא קרן ההשקעות בנדל"ן של סטארווד (SREIT), אחת מקרנות הנדל"ן הפרטיות הגדולות ביותר. היא משכה מאז תחילת השנה שעברה יותר מ-1.3 מיליארד דולר ממסגרת אשראי לא מבוטחת בגובה 1.55 מיליארד דולר בעקבות דרישות מרובות למשיכות הון מצד הלקוחות.

הקרן, המנוהלת על ידי סטארווד קפיטול של בארי שטרנליכט, החלה את 2023 מבלי שבכלל נגעה במסגרת האשראי הזו. אך כעת נותרו לה 225 מיליון דולר בלבד למשוך ממנה, כך לפי מסמכים שהגישה השבוע לרגולטורים.

בקצב הנוכחי של משיכות ההון, לקרן יאזל האשראי והמזומן כבר במחצית השנייה של השנה, זאת כל עוד היא לא לווה יותר או מוכרת נכסים. הקרן של סטארווד וכן הקרן היריבה הגדולה יותר של בלאקסטון, גייסו והשקיעו עשרות מיליארדי דולרים בנדל"ן מסחרי זמן קצר לפני שהבנק הפדרלי המרכזי בארה"ב החל ב-2022 בהעלאות הריבית, ויצרו הכנסות משמעותיות לבעלי ההון וליועצים הפיננסיים שמוכרים את הקרנות הללו ללקוחות האמידים.

בניגוד לקרנות ציבוריות שנסחרות, שבהן המשקיעים חופשיים למכור את כל ההחזקות שלהם בשוק פתוח, קרנות נדל"ן פרטיות יכולות לשלוט במשיכות ההון וזאת כדי להימנע ממכירת חיסול של הנכסים. אך המשקיעים עדיין הצליחו למשוך מיליארדי דולרים בשנה מהקרנות של סטארווד ובלאקסטון לנוכח החששות הגוברים לגבי הערכות השווי של הנכסים.

כך, בשנה שעברה משכו המשקיעים 2.6 מיליארד דולר מקרן הנדל"ן של סטארווד ו-12.4 מיליארד דולר מהקרן של בלאקסטון. בקרן של בלאקסטון המשיכות אמנם הואטו משמעותית בחודשים האחרונים ואפשרו לה לעמוד בכל הבקשות החודשיות במלואן לראשונה מאז שלהי 2022, אך בסטארווד בקשות המשיכה נותרו בשיא.

ההתאוששות בבלאקסטון נובעת מכך שהצליחה לשכנע חלק מהמשקיעים כי ביכולתה לעמוד במשבר בסקטור הנדל"ן המסחרי, זאת בין השאר מכיוון שהחשיפה שלה לתחומים כמו בנייני דירות נמוכה משל סטארווד ובמקביל היא הגדילה את החשיפה לתחומים מבוקשים יותר כמו מרכזי נתונים.

ברבעון הראשון של 2024 נענתה סטארווד לשיעור נמוך יחסית מבקשות המשיכה. המשקיעים ביקשו לקבל חזרה 1.3 מיליארד דולר מהכספים שלהם, אך קיבלו בפועל 501 מיליון דולר בלבד. זאת מכיוון שהוצבה מכסה של 5% בגובה מכלל הנכסים על המשיכות הרבעוניות. בהתאם, במרץ נענתה הקרן לרבע בלבד מבקשות המשיכה.

כלל הנזילות של הקרן עמדה נכון ל-30 באפריל על 752 מיליון דולר, המורכבת מ-446 מיליון דולר במזומן ו-225 מיליון דולר הזמינים באמצעות הלוואות במסגרת האשראי, ועוד 45 מיליון דולר באג"ח למכירה, כך לפי מסמכים שהוגשו ביום רביעי. עם זאת, לפי מסמכים נפרדים שהוגשו ביום שני הקרן החזירה ב-1 במאי 200 מיליון דולר ללקוחות, כך שמאזן המזומן התכווץ במהירות.

"נזילות היא לא משהו שאנשים חושבים עליו כשהם בעלייה, אבל היא הופכת באופן פתאומי לבעיה", אמר פיל באק, מנכ"ל Armada Investors המשקיעה בקרנות נדל"ן נסחרות. "בכל הנוגע לקרנות נדל"ן פרטיות, בעיות נזילות לרוב נדחקות הצידה עד שהן הופכות למהותיות".

מסטארווד סרבו להגיב לכתבה בפיינשל טיימס.

לטענת אדם המקורב לקרן, הנזילות תשתפר בהמשך החודש לאחר סגירה של עסקאות למכירת נכסים. לדבריו, סטארווד יכולה למכור נכסים נוספים כדי לגייס הון. הקרן הכריזה גם על תוכנית להיפטר מנכסים בשווי מיליארד דולר באמצעות עסקאות בתנאי מס מועדפים עם לקוחות עשירים.

הסיטואציה שנוצרה מאירה גם על ענייני מינוף ומדדי הערכות שווי בקרן, שמשקיעה בבנייני מגורים וכן במחסנים תעשייתיים ומתקני אחסון. פורטפוליו הנכסים שלה נע מבנייני דירות באריזונה ועד למרכזי לוגיסטיקה בנורבגיה. הוא כולל גם הלוואה שהוענקה לבלאקסטון לרכישת קבוצת המלונות ובתי הקזינו האוסטרלית, קראון ריזורטס.

השכירות על דירות בארה"ב עלולה לרדת השנה, זאת בעקבות היצע שיא של בתים חדשים שנכנסים השנה לשוק, כך לפי יארדי מטריקס, חברה המספקת נתונים על סקטור הנדל"ן. תחזיות מסוג זה משפיעות לשלילה על הערכותה שווי של קרנות נדל"ן ציבוריות המשקיעות בבתים משותפים בארה"ב. כך, המניות של חברות כמו מיד–אמריקן אפרטמנטס וקמדן פרופרטי, נפלו ביותר משליש מהשיאים שרשמו לקראת סוף 2021.

השווי הנקי של הנכסים המוצהרים של סטארווד ירד ביותר מ-16% מאז ספטמבר 2022, אז טיפס לשיא של קרוב ל-10 מיליארד דולר. נטל החובות של סטארווד שעומד על 15 מיליארד דולר, שהוא גבוה יחסית לקרנות נדל"ן ציבוריות, מותיר אותה עם יחס מינוף בגובה של 57% מהנכסים שלה, כמעט כפול לעומת היחס בקרנות הציבוריות המקבילות.

הגבלות על גובה המינוף הנוסף שהיא יכולה לקחת על עצמה מקשות אף יותר על סטארווד לעמוד בבקשות למשיכות הון: שמירה על יחס מינוף יציב תחייב אותה למכור נכסים בשווי 1.1 מיליארד דולר שיספקו 500 מיליון דולר עבור משיכות הון, לאחר תשלום החובות.

הקבוצה מכרה בשנה שעברה נכסים בשווי 2.2 מיליארד דולר. אם תבצע מכירות נוספות בהערכת שווי נמוכה יותר מכפי שהעריכו, היא למעשה תפגע במדדי החובות שלה. גם לאחר מכירות הנכסים ב-2023, ההוצאות של הקרן על ריביות טיפסו ב-12% לעומת שנה קודם לכן לשיא של 154 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2024. זאת בשל הלוואות נוספות במסגרות האשראי שעליהן היא משלמת ריבית של יותר מ-7.5%.