ההתאוששות נמשכת: זינוק של 78% במכירת דירות באפריל

ההתאוששות בקצב מכירת הדירות נמשכה באפריל השנה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמכרו בחודש זה 6,892 דירות, נמוך בכ-13% לעומת חודש מרץ. אבל ההסבר לירידה הזו הוא בכך שבאפריל הייתה חופשת פסח ארוכה ועימה גם ירידה בפעילות במשק. לכן, על פי הלמ"ס בניכוי השפעה עונתית המגמה היא עלייה של 3.7% באפריל לעומת מרץ.

באפריל שנת 2023 שגם בו הייתה חופשת פסח נמכרו רק 3,863 דירות כך שהשנה נרשמה עלייה של 78.4%. במחצית הראשונה של שנת 2023 השוק הושפע מהחלטות בנק ישראל על העלאת הריבית ולכן נרשמה באותה עת צניחה במכירות. נראה כי כעת השוק מסתגל למציאות החדשה שבה ריבית הפריים היא 6%, והמכירות צומחות בהתאם.

הדרך של חברות הבנייה להתמודד עם הריבית היא מבצעים במסגרתם נדרש תשלום של 10%-20% משווי הדירה, והיתר רק עם קבלת מפתח. באופן כזה הרוכש דוחה את מועד לקיחת המשכנתא. נראה כי המבצעים האלה מסייעים, ומספר הדירות החדשות שנמכרו באפריל (3,198) זינק ב-118.6% לעומת מספר העסקאות בסקטור הזה בחודש המקביל בשנה שעברה שבו נמכרו רק 1,463 דירות. גם בתחום בשוק היד השנייה נרשמה התאוששות אך בשיעור חד פחות, כאשר נמכרו באפריל השנה 3,694 דירות, 54% יותר מאשר אפריל שנה שעברה, בו נמכרו רק 2,400 דירות יד שנייה.

שני נתונים נוספים מלמדים על התאוששות בקצב המכירות: מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה היה באפריל השנה כ-66 אלף לעומת שיא של 69 אלף דירות לא מכורות שנרשם בדצמבר 2023. במקביל הצטמצם מספר חודשי ההיצע - זהו נתון תיאורטי שמבטא את מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שעל המדף ימכרו. באפריל הוא היה 18.2 חודשים, לעומת 18.9 במרץ, השיא השלילי נרשם בספטמבר 2023 עם 24 חודשי היצע. כלומר, חברות הבנייה מצליחות לאט לאט להיפתר מהדירות החדשות שהן צברו על המדף בשנת 2023 בעקבות ההאטה במכירות.

מאגר הדירות החדשות הלא מכורות הגדול ביותר נמצא בתל אביב בה על פי הלמ"ס היו באפריל השנה 9,011 דירות כאלה, גידול של 5.7% לעומת מרץ בו היו בעיר 8,525 דירות לא מכורת.

בירושלים המדורגת שנייה ברשימה מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הצטמק - באפריל נספרו 5,990 דירות כאלה לעומת 6,169 במרץ. בבת ים היו באפריל 3,485 דירות לא מכורות לעומת 3,300 במרץ, ובנתניה היו באפריל 3,254 דירות חדשות לא מכורות לעומת 3,368 במרץ.

בתוך כך, ד"ר שמואל אברמזון הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם גם הוא היום סקירה של שוק הדיור באפריל. ממצאיו דומים לאלה של הלמ"ס ובשני המקרים הניתוח מבוסס בעיקר על נתונים שמתקבלים מרשות המיסים.

אברמזון מחדד בסקירתו כי הקבלנים היו אלה שדחפו לעלייה בהיקף מכירת הדירות. על פי הסקירה, מספר העסקאות למכירת דירות חדשה בחודשי אפריל היה השנה גבוה בהשוואה היסטורית. לדבריו "מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותינו) רמת מכירות הקבלנים בחודש אפריל השנה היא השנייה בגובהה בהשוואה היסטורית זו". לעומת זאת בבחינה של חודשי אפריל במכירת דירות מיד שנייה נמצא כי היקף העסקאות די נמוך, ואפריל השנה מדורג רק 18 מתוך 23 השנים שנבדקו.

על פי סקירת הכלכלן הראשי העלייה החדה במספר הדירות שמכרו הקבלנים הובילה לזינוק בתזרים המזומנים. אך כאן יש להבחין בין שני מונחים - התזרים הפוטנציאלי- נתון שמבוסס על התמורה הכספית שהקבלנים יקבלו ממכירת דירות בלי קשר למועד שבו יבוצע התשלום הפועל. לעומת תזרים בפועל שמשמעותו כמה כסף נכנס לחשבון הבנק של הקבלנים. כאמור, השנה הקבלנים הרבו במבצעים שבהם את עיקר מחיר הדירה הקונה משלם עם קבלת המפתח, וכלן יש פער גדול בין שני הנתונים. בעוד שהתזרים הפוטנציאלי הוא 8 מיליארד שקלים, גידול של 135% לעומת אפריל שנה שעברה, תזרים המזומנים בפועל הוא רק 4.7 מיליארד שקלים.