הסיכון בנדל"ן: האם בנק ישראל יסתפק באזהרה או יבקש מהבנקים לרתק עוד הון

בעוד יומיים תתקיים פגישה חריגה בבנק ישראל: ראשי החטיבות העסקיות של כל הבנקים יתכנסו לפגישה עם הפיקוח על הבנקים על רמת החשיפה והסיכון בשוק הנדל"ן, כפי שנחשף בכלכליסט בשבוע שעבר. סגן המפקח על הבנקים, אור סופר, זימן את ראשי החטיבות בהתראה קצרה, באופן שממחיש את הדחיפות שבנק ישראל מייחס לנושא.

באופן טבעי סביבת ריבית גבוהה מגדילה את הסיכון בענף האשראי, ובשוק הנדל"ן היא עלולה להגדיל את הסיכון במיוחד. אך ייתכן שאם הריבית הגבוהה היתה גורם הסיכון המרכזי היחיד בענף, הפגישה הזו לא היתה מתקיימת. השפעות המלחמה על ענף הנדל"ן, בהן ירידה בהיצע כח העבודה הפלסטיני והשפעת החרם של טורקיה על עלויות הבנייה, וכן האינפלציה הגבוהה שמרחיקה את התחזיות להורדת ריבית למחצית השנייה של 2025 - מגדילות במיוחד את החשש של בנק ישראל מכך שהבנקים לא בנו מספיק כריות ביטחון למקרה שיזמים וקבלנים לא יוכלו לעמוד בהלוואות שנטלו. במכתב ששלח סופר הוא ביקש מהבנקים לערוך ניתוח על חשיפתם לנדל"ן, בדגש על האשראי לליווי פרויקטים, לרכישת קרקעות ולרכישת וביצוע השקעות בנדל"ן מניב.

"בעשור האחרון ראינו בתיקי האשראי של הבנקים עלייה חדה בחשיפה לנדל"ן (כולל הלוואות לדיור — ש"ג). אם לפני עשור החשיפה היתה כ־40%, היום היא כבר הרבה מעבר ל־50%", אומר אלון גלזר, סמנכ"ל בלידר שוקי הון. "נוכח שיעור החשיפה הגבוה, ובמיוחד לאור סביבת המחירים הגבוהה, הגיוני שהפיקוח על הבנקים יבקש לזמן את נציגי הבנקים לשיחה".

יתרות האשראי של המערכת הבנקאית לתחום הבינוי והנדל"ן (לא כולל משכנתאות) עמדו בסוף 2023 על 295 מיליארד שקל, עלייה של 13.9% ביחס לסוף 2022, אז הסתכמו ב־259 מיליארד שקל. מאז 2018 האשראי לבינוי ונדל"ן גדל מכ־125 מיליארד שקל ליותר מ־300 מיליארד שקל, והאשראי למשכנתאות גדל מכ־325 מיליארד שקל לכ־600 מיליארד שקל.

מעבר לשיעור החשיפה הכללי של הבנקים, נראה שהבעיה המטרידה ביותר שתעלה לדיון תהיה הלוואות הבלון של הקבלנים ומבצעי ה־80/20 שהם מציעים. מדובר במבצעים שבהם הלקוחות משלמים בחתימה על העסקה 20% ממחיר הדירה, ואת שאר הסכום רק לאחר סיום הבנייה. בהלוואות הבלון משקי הבית נוטלים משכנתא שיתחילו לשלם עליה רק מספר שנים קדימה, ובינתיים הקבלן מסבסד את עלויות הריבית עבורם.

המבצעים האלו הם דרכם של הקבלנים להתמודד עם ההאטה בשוק הדיור בשנתיים האחרונות, שהביאה לכך שהם נתקעו עם מלאי דירות גדול, ועלויות הליווי שלהם מול המערכת הבנקאית הלכו ותפחו יחד עם הריבית.

ההקלה התזרימית שהמבצעים האלו מציעים למשקי בית אחראית לחלק משמעותי מההתאוששות הביקושים בחודשים האחרונים בשוק המשכנתאות: בספטמבר האחרון נלקחו משכנתאות חדשות ב־8.5 מיליארד שקל - חודש שלישי ברציפות של חציית רף 8 מיליארד השקל. החשש הוא שהמבצעים דוחפים את משקי בית ליטול הלוואות שהם ירגישו רק בעוד מספר שנים, כשעד אז המצב הכלכלי, ודאי בהינתן המלחמה, עלול להידרדר.

הלוואות הבלון הסתכמו בספטמבר ב־1.36 מיליארד שקל - 130% יותר לעומת ספטמבר אשתקד, וכ־16% מסך המשכנתאות שנלקחו. אמנם מדובר בירידה קטנה ביחס לאוגוסט, אז 17% מהמשכנתאות נלקחו כבלון, אך עדיין מדובר בהיקפים חריגים. לצורך השוואה, באפריל 2022, כשהעלאות הריבית רק החלו, שיעור הלוואות הבלון עמד על 4.7%, והיקפן היה 496 מיליון שקל. "אני מעריך שהפיקוח מודאג מהגידול המשמעותי בהיקפי ההלוואות בענף, ובאופן ספציפי מהלוואות הבלון ומבצעי ה־80/20", אומר גלזר. "אלו הלוואות שלא רק דוחות את הסיכון, אלא גם מגדילות אותו, מאחר שהן מאפשרות לרכוש דירות עם מינימום הון עצמי, מתוך אמונה שהמחירים ימשיכו לעלות".

השאלה המרכזית היא האם הפיקוח על הבנקים יציב דרישות ממשיות בפני הבנקים או שיסתפק בהצהרות, בדומה לבקשה שהציב לבנקים מוקדם יותר השנה לבחון את מדיניות חלוקת הדיבידנד, שלא תורגמה לשינויים בשטח. גלזר מסביר שלפיקוח על הבנקים יש שתי אפשרויות: "הראשונה היא לדרוש ריתוק של יותר הון עבור פעילות, מה שייקר את מתן האשראי לנדל"ן, וסביר שהוא יעשה זאת. הוא עשה זאת בתחום המשכנתאות לפני עשור". כלומר, הבנקים יידרשו להקצות סכום גבוה יותר מההון העצמי שלהם לאשראי לנדל"ן ביחס לענפים אחרים, וכך יותר כסף יוקדש לייצוב פיננסי ופחות לאשראי.

במרץ 2022, כחודש לפני תחילת תהליך העלאת הריבית, החמיר בנק ישראל את דרישות ריתוק ההון בגין מימון קרקעות במינוף גבוה מ־75%, זאת לצד הרחבת דרישות הדיווח של הבנקים לבנק ישראל בתחומי הבינוי והנדל"ן. ב־2013, בנק ישראל קבע שהלוואות בהן ההחזר החודשי גבוה מ־40% מההכנסה של משקי הבית, יחס הלימות ההון יעמוד על 100%.

"בנוסף", מסביר גלזר, "הפיקוח עשוי לדרוש הפרשות מיוחדות להפסדי אשראי בגין הפעילות בענף, בדומה לתקופת הקורונה". הגדלת ההפרשות תשפיע ישירות על שורת הרווח של הבנקים, אך מנגד - אם הסיכון בענף הנדל"ן לא יתממש, הבנקים יוכלו לרשום בעתיד הכנסות מסעיף זה".

בנק ישראל: "הפיקוח על הבנקים נוקט באופן שוטף צעדים, שנועדו לוודא ניהול סיכונים הולם של הבנקים".