ניוד זכויות בנייה – לא רק בתל אביב

זכויות הבנייה הן המבוע המפיח חיים במקרקעין. מקרקעין ללא זכויות בנייה הם כמו חדר ללא חמצן – לא ניתן לקיים בו חיים. היקף זכויות בנייה במקרקעין נקבע במסמכי התב"ע (תכנית בניין העיר) החלה על המקרקעין.

"ניוד זכויות בנייה" הינו מונח אשר עד לאחרונה התקשה לפרוץ את גבולות העיר העברית הראשונה, הלוא היא תל אביב.

נראה כי בשלה העת להרחבת המגמה לטריטוריות חדשות. ניצנים ראשונים לכך הינה עסקה ניוד זכויות אשר הושלמה לאחרונה בעיר הרצליה ואותה זכינו ללוות בייצוג הצד המנייד. עסקה זו הינה עסקת ניוד הזכויות הראשונה אשר הושלמה בעיר הרצליה.

ניוד זכויות בנייה מאפשר העברת זכויות בנייה בלתי מנוצלות במקרקעין מסוימים למקרקעין אחרים, אשר בהם ניתן תכנונית לממש את זכויות הבנייה וקיימת כדאיות כלכלית בניודן לצורך כך.

הסיבה השכיחה ביותר להיווצרות התנאים לניוד זכויות בנייה, הינה קיומו של מבנה לשימור במקרקעין אשר מוגדר ככזה בתוכנית השימור העירונית ובעטיו לא ניתן לממש במקרקעין את הזכויות. תכנית השימור העירונית מתמרצת את היזמים לשימור המבנה הקיים (מבנה בעל ערכים אדריכליים, אורבניים או היסטוריים ושיחזורו למצבו המקורי, באמצעות שיקום ושחזור אלמנטים) תוך מתן אפשרות לניוד הזכויות למקרקעין אחרים ולעיתים תוך הגדלתן, באמצעות תמריצים, אגב הליך הניוד וכאן נוצר מצב של WIN WIN. מתן האפשרות לניוד הזכויות על ידי הרשות מהווה שיפוי לבעל המקרקעין חלף פיצוי כספי בגין התוכנית אשר אושרה ובמסגרתה נגרמה פגיעה תכנונית אשר חסמה או צימצמה את אפשרות מימושן של הזכויות במקרקעין מהם מנויידות הזכויות.

זכויות הבנייה הן ערטילאיות ונובעות מנכס המקרקעין ולא מבעליו. מכאן, כי הליך ניוד הזכויות מתרחש בין שני נכסי מקרקעין – המוסר והמקבל. בעלי הזכויות מתקשרים בעסקת ניוד לצורך הוצאה לפועל של התהליך, אך אין לטעות ולחשוב כי זכויות מועברות בין גורמים פרטיים או עסקיים – הזכויות מועברות בין נכסי מקרקעין. לפיכך, הליך הניוד יכול שיתרחש בין מקרקעין שונים אשר בבעלות אותו גורם או לחלופין בין מקרקעין בבעלות גורמים שונים.

ניוד הזכויות מתבצע באמצעות תב"ע לרוב בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה.

התכנית תסמן את המגרש המוסר, המגרש המקבל, היקף הזכויות שינויידו והתנאים להשלמת הניוד, שאחד מהם הינו סיום עבודות השימור במגרש המוסר במקרה של ניוד עקב מבנה לשימור.

תכנית השימור העירונית משרטטת את המסגרת לביצוע הליך הניוד תוך איפיון המגרשים המקבלים ומגבלות תכנוניות שונות (כגון מגבלות היקף בנייה, גובה, עיצוב) עבור המגרשים המקבלים. היועצים אשר מלווים את עסקת הניוד ייבחנו בין היתר את יכולתו והתאמתו של המגרש המקבל לקליטת הזכויות תוך בחינת התב"ע החלה עליו.

נוכח התרחבות פרקטיקת הניוד לערים מחוץ לתל אביב, ראוי יהיה כי הרשויות השונות תגבשנה תכנית סדורה, כל אחת בתחומה, בדבר ניוד זכויות בשטחה המוניציפאלי.

אלירן דוייב | צילום: עידן גרוס

יצירת מסגרת ניוד ברורה בשטחה המוניצפאלי של רשות תאפשר ודאות תכנונית ובכך תטייב את ניצול הזכויות בתחום הרשות ויכול ותעניק גמישות ויצירתיות, כפי שיפורט להלן, באופן ניצול המשאב המשמעותי ביותר הנגזר מהקרקע – זכויות הבנייה.

ניתן לדוגמה לחשוב על בתי כנסת רבים הפזורים בערים מרכזיות והבנויים במגרשים בייעוד "מגורים" להם זכויות בנייה בלתי מנוצלות. מטבע הדברים, במרבית המקרים, לא ניתן יהיה לבצע בנייה על בתי הכנסת או לצידם ולפיכך ניוד הזכויות יהיה, במרבית המקרים, האפשרות היחידה לניצול הזכויות "הכלואות" במקרקעין הגם שמרבית בתי הכנסת אינם מסומנים כמבנים לשימור.

דוגמה נוספת הינה כאשר בעל נכס בו ישנן חריגות בנייה פונה לרשות על מנת להכשירן. ככל והרשות נאותה לבקשתו, ניתן יהיה לחייבו לרכוש את זכויות הבנייה, לצורך הכשרת החריגות, מבעלי מקרקעין אחרים להם זכויות לניוד ואותם הרשות רוצה לתמרץ (כגון לצורך ביצוע עבודות שימור).

סעיף 20א - תיקון מס' 3 לתמ"א 38 בנה פלטפורמת מתן זכויות המערבת מגרשים שונים עם ספציפיקציה לעולמות התחדשות העירונית. פלטפורמה זו אינה ניוד זכויות קלאסי משום שהתהליך אינו מאפשר העברת זכויות בנייה ממגרש למגרש אלא נותן זכויות בנייה במגרש מסוים (המיועד לבנייה) כנגד ביצוע חיזוק לבניין במגרש אחר (העומד בתנאי התמ"א) תוך עמידה בתנאים מסוימים ובתקופה קצובה. מסלול זה מהווה מעין מסלול עוקף לאיסור (הקבוע באותו הסעיף) בדבר ניוד זכויות מכח תמ"א 38.

אפשר להגדיל ולשאוף לקידום רגולציה ברורה ופשוטה, גם ברמה הארצית, אשר תאפשר ניוד זכויות בין רשויות מוניצפאליות שונות. הדבר יכול לתמרץ יזמים לביצוע פרויקטים בערי הפריפריה (שהינן פחות כלכליות עבורם מטבע הדברים) באמצעות, לדוגמה, מקדמי המרת זכויות אשר יטיבו עם היזמים בניוד בין ערי המרכז לערי הפריפריה – כך ניתן יהיה להוציא אל הפועל בנייה בעצימות גבוהה בכל חלקי הארץ והדברים מקבלים משנה תוקף בימים אלה בהם שתי קצוות המדינה מהוות חזית ומבנים רבים בהם ניזוקו.

לניוד זכויות בנייה השלכות מס הן בהיבט מיסוי מקרקעין והן בהיבט המיסוי המוניציפאלי (היטל השבחה) אשר היריעה הנוכחית קצרה מלהחיל. רקימת עסקת ניוד נכונה מצריכה, בין היתר, מתן תשומת לב לאלמנטים אלו באמצעות עורכי הדין המלווים את העסקה.

מאת אלירן דוייב – שותף במחלקת נדל"ן, הרצוג פוקס נאמן

d&b – לדעת להחליט