מנכ"ל מליסרון: "אנחנו מגיעים חזקים למיתון שיכול להגיע"

חברת הנדל"ן מליסרון, בשליטת ליאורה עופר, סיכמה את הרבעון השלישי לשנת 2022 עם ירידה של 25% ברווח הנקי, שהסתכם ב־220 מיליון שקל . הירידה מיוחסת לכך שברבעון המקביל ב־2021 הכירה החברה בעליית שווי נדל"ן להשקעה בהיקף של 193 מיליון שקל, כתוצאה מהערכת שווי לפרויקט לנדמרק בתל אביב, בעוד ברבעון הנוכחי היא הכירה בעליית שווי מתונה יותר של 112 מיליון שקל. בנוסף, נרשמה עלייה בהוצאות המימון בשל עליית המדד.

"קנינו את הקרקע לפרויקט ב־2015, ואנחנו פוגשים את שכר הדירה של 2022, שהוא גבוה בהרבה מזה של 2019", אמר ל"כלכליסט" מנכ"ל מליסרון אופיר שריד. "מחירי השכירות של משרדים בתל אביב עלו ב־40% ויותר. השכרנו כבר 86% משטחי המשרדים בפרויקט, בעוד הוא ייפתח רק בעוד שנה. דמי שכירות למשרדים הגיעו בתל אביב ל־190 שקל למ"ר".

העבודה ההיברידית לא פגעה בפעילות המשרדים?

שריד: "שוכרים לוקחים עוד משרדים, כי יש צמיחה בעסקים. אם לפני הקורונה היה שכר הדירה הממוצע 120 שקל למ"ר והוא קפץ ל־200 שקל למ"ר — זה נובע מביקושים. לא צפינו את זה, ובטח לא ב־2020, אבל האצנו בנייה בלנדמרק במהלך הקורונה, כי הוא בלוקיישן מצוין.

אתה נשמע אופטימי, אבל אנחנו ערב מיתון והאטה בצמיחה.

"אם בשנתיים הקרובות תהיה האטה, אחריה תבוא שוב צמיחה. אנחנו בונים פרויקטים לטווח ארוך, והם ידעו להשיא לנו ערך בצמיחה. אני אופטימי אבל זהיר. פדיונות השוכרים שלנו בקניונים ברבעון השלישי מעולים, ויש ביקושים מצוינים. אנשים הגיעו יותר לקניונים, וביום הבחירות נרשם שיא. הקניונים רלבנטיים מאוד, אף שהספידו אותם בקורונה. לגבי העתיד — ריבית שהולכת ועולה ותגיע גם ל־4%, וגם האינפלציה גבוהה, זה ברור שהריבית תבטל את האינפלציה, אבל זה ייקח בין 9 ל־12 חודשים עד שהריבית הגבוהה תדלל את הביקושים. עדיין הביקושים חזקים, ויש עוד אינפלציה, אז הריבית עוד לא ייבשה את הביקושים ולא השפיעה על מחירי הדיור. אבל אין לי ספק שהיא תשפיע, ושזה יאט את הביקושים, כי זו המטרה".

פייסבוק, שהיא שוכרת גדולה בלנדמרק, מפטרת הרבה עובדים. אתה חושש?

"אנחנו אחרי נקודת הסיכון. רוב השטחים בלנדמרק מושכרים, אז אני רגוע מאוד עם איך שאני מגיע למשבר ועם כמות השטחים שאינם מכורים. לפייסבוק יש חוזה חתום בלנדמרק ל־7 שנים עם אופציה ל־4 נוספות, ויש להם תכנון מפורט להרחיב את חלקם, אבל ייתכן שיצטרכו לצמצם שטחים. גם בקניונים אנחנו בתפוסה מלאה עם ביקוש חזק, וגם במשרדים שבהקמה יש ביקוש וחוזים חתומים. כך שאנחנו מגיעים חזקים לקראת המיתון שיכול להגיע".

מה דעתך על החגיגה הגדולה שהיתה בהייטק?

"אין ספק שהיתה צמיחה מטורפת וכמות הגיוסים להייטק היתה משמעותית. בתל אביב ראינו את זה בצורה משמעותית מאוד, אבל בפריפריה פחות. יש לנו משרדים בפתח תקווה, היקנעם, הרעננה ובדרום, שם לא היתה צמיחה כמו בתל אביב, ולכן אין שם האטה כמו שנראה בתל אביב".

ה־NOI של מליסרון עלה ברבעון השלישי ב־11% ועמד על 311 מיליון שקל — עלייה שנבעה בעיקר מחתימה על חוזים חדשים בדמי שכירות גבוהים יותר, מעליית המדד ומהקלות קורונה בהיקף 4 מיליון שקל שהחברה קיבלה ברבעון המקביל.

ה־FFO עלה ברבעון ב־13% והסתכם ב־228 מיליון שקל. פרמטר זה הושפע לחיוב גם מיחסכון בהוצאות ריבית. במליסרון מעריכים כי לאחר אכלוס שבעה פרויקטים חדשים, שסיומם צפוי ב־2025, צפוי ה־FFO השנתי לגדול ל־1.2 מיליארד שקל, לעומת קצב שנתי של 912 מיליון שקל כיום.

מליסרון מציגה עלייה של 9% בפדיונות השוכרים בחודשים ינואר־ספטמבר, אך משווה אותם לתקופה המקבילה ב־2019, כדי לנטרל השפעות קורונה. מרבית תחומי הפעילות של החנויות הציגו עלייה בפדיונות, אך בתי הכלבו רשמו ירידה של 26%, והפדיונות בבתי הקולנוע שבקניונים צנחו ב־38%. מהדו"ח עולה כי 47% מהחנויות בקניוני הקבוצה הן מתחומי האופנה וההנעלה.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה חתמה מליסרון על 599 חוזים במשרדים ובמסחר. שיעור העלייה הריאלית בדמי השכירות במסחר עמד על 7% במקרים של מימוש אופציות וחידושי חוזים ועל 19% בחילופי שוכרים. במשרדים שיעור העלייה הריאלית עמד רק על 1%–1.5%. "יש לנו מאות חוזים שמתחדשים בעלייה ריאלית של שכר הדירה. מדובר בעליות משמעותיות, העולם ברבעון שלישי עדיין במצב טוב, גם בהייטק. גם בהשוואה לתשעה חודשים מקבילים ב־2021 מדובר בעליות טובות".