שוק הנדל״ן ברבעון השני: המשקיעים חזרו, זינוק ביוקרה בת״א ונתון מדאיג בבאר שבע

דו"ח אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, המתייחס לרבעון השני של 2024, שהתפרסם היום (ד') בבוקר, מלמד ששוק הנדל"ן מסמן התאוששות וחזרה לשגרה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 21,662 דירות, זינוק של 40% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ועלייה של 3% לעומת הרבעון הראשון השנה. התפנית היותר מעניינת היא דווקא בשוק היוקרה, המתייחס לדירות בשווי 10 מיליון שקל ומעלה, שם נרשמו ברבעון השני 111 עסקאות. מדובר בעלייה חדה של 39% בהשוואה לרבעון הקודם השנה.

בהכללת העסקאות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן", "מחיר מופחת" ו"מחיר מטרה") הסתכם מספר העסקאות ברבעון השני השנה ב-23,556 דירות - זינוק של 37% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה היסטורית, וניתן לראות את זה בגרף המצורף, נמצא כי הרבעון השני של 2024 מדורג קרוב לשליש התחתון של מספר העסקאות הרבעוני מאז תחילת שנות האלפיים. באגף הכלכלן הראשי מסבירים את העניין בכך שכמות עסקאות היד שניה ברבעון השני של 2024, נמצאת בירידה יחסית.

סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי ברבעון הראשון של 2024 עמד על 1,894, המהווה עלייה של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אולם ירידה חדה של 30% בהשוואה לרבעון הקודם. אזור חיפה ריכז כ-28% מסך רכישות אלו ואזור באר שבע ריכז 23%.

רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון השני של 2024 הסתכמו ב-11,334 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022, וזינוק של 54% בהשוואה לרבעון השני אשתקד. על פי הכלכלן הראשי, נתונים חלקיים לרבעון השלישי מרמזים על רמות שכר נמוכות יותר של הרוכשים, בפרט בקרב רוכשי דירות חדשות בשוק החופשי.

רכישות המשקיעים ברבעון השני הסתכמו ב-3,829 דירות, עלייה חדה של 45% בהשוואה לרבעון השני אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עלייה של 7%. שיעור הדירות החדשות בסך רכישות המשקיעים רושם עליות חדות מאז פרוץ המלחמה, עד לרמת שיא של 51% ברבעון השני, זאת במידה רבה על רקע מבצעי המימון של הקבלנים.

בפילוח רכישות המשקיעים לפי אזורים, נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה, הכולל בין היתר את ישובי הגליל העליון והגולן.

ניתן לראות גם עלייה של 16% במכירות המשקיעים. ברבעון השני של השנה מכרו משקיעים 4,151 דירות. מדובר בעלייה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם. ברמה הארצית, 10.5% מכלל הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון השני של 2024 הניבו להם הפסד הון ריאלי - כלומר, הדירה נמכרה במחיר נמוך מזה שנרכשה. האזור שרשם את השיעור הגבוה ביותר של מכירות בהפסד הוא אזור באר שבע. הערים המובילות עם מכירות בהפסד הן פתח תקווה, בני ברק ובת ים. בין הערים המובילות בשיעור נמוך של מכירות בהפסד ניתן לציין את נהריה, קרית מוצקין, לוד ורמלה.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ברבעון השני ב-8,681 דירות, עלייה חדה של 80% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועלייה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם. מספר הדירות שנמכרו "על הנייר" בשוק החופשי הגיע ל-5,500 דירות.

מכירות יד שנייה הסתכמו ברבעון השני ב-12,981 דירות, עלייה של 22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עלייה מתונה של 3% . כשיעור מסך העסקאות עמד משקל דירות יד שנייה על 55% , עלייה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם, אולם זהו עדיין שיעור נמוך בהשוואה היסטורית.מלאי הדירות של משפרי דיור שרכשו דירה חלופית לפני שמכרו את דירתם "הישנה", עמד בסוף הרבעון השני של 2024 על 22,400 דירות. רמה זו, שמאפיינת את כל המחצית הראשונה של 2024 היא הגבוהה ביותר מאז שנת 2010. באגף הכלכלן הראשי מסבירים את התופעה האחרונה בכך שעל רקע פרוץ המלחמה ניתנה "תקופת הקפאה" (בין ה-7.10.23 ל-1.1.24) שאינה באה במניין החודשים למכירת הדירה לעניין החבות במס רכישה ומס שבח כבעלי "דירה נוספת".

מבחינה גאוגרפית, ניתן לראות ירידה בהיקף העסקאות במחוזות חיפה והצפון. העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השני של 2024 היתה ירושלים, עם 1,388 דירות שנמכרו בה, עלייה של 40% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ועלייה של 11% בהשוואה לרבעון הקודם. העלייה החדה ביותר נרשמה באופקים, בה נמכרו 365 דירות ברבעון השני, זינוק חד של 150% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

מחצית מעסקאות היוקרה - בתל אביב

כאמור, ברבעון השני של 2024 נרכשו 111 דירות בשוק היוקרה. מדובר כאמור בעלייה של 39% בהשוואה לרבעון הקודם. מחצית מהעסקאות בפלח שוק זה התרכזו בתל אביב. העיר שדורגה במקום השני היתה רמת השרון, עם 10 עסקאות. עם זאת, בירושלים נרשמה צניחה במספר העסקאות בפלח שוק זה. באגף הכלכלן הראשי מבהירים כי רמת העסקאות בפלח שוק זה הגיעה במחצית הראשונה של 2024 קרוב לרמתה ערב פרוץ המלחמה.