החוק שישחרר את מתחמי הפינוי בינוי יקודם מחדש: צפוי לסייע לכ-5,000 בעלי דירות

ועדת הפנים של הכנסת בראשות ח"כ יעקב אשר, צפויה לדון בימים הקרובים בתיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שיאפשר קידום תהליכי התחדשות עירונית במתחמים בהם פועלים מספר יזמים, באופן שאינו מאפשר לאף אחד מהם להשיג את הרוב הדרוש ולהביא את הפרויקט למימוש. תיקון החוק יאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להתיר חסם זה, באמצעות קידום הסדר בין היזמים, או לחילופין מתן אישור לבעלי הדירות להשתחרר מן העסקאות החוסמות.

מדובר בתיקון חקיקה שפוצל מחבילת תיקוני החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים האחרון, והוא מקודם עתה בנפרד. על פי הערכות, בישראל עשרות מתחמי פינוי בינוי תקועים מסיבה זו ובהם כ-5,000 יח"ד, כלומר שחרור החסם הוא גם פוטנציאל להרחבת היצע הדירות בישראל, חלקו בלב ערי המרכז. ההצעה המקורית זהה לזו שקדמה לה בחוק ההסדרים, אך בנוגע לסעיפים מסוימים היו מספר שינויים בין הטיוטות שקדמו לחוק כפי שהוא מוצע כעת. כך למשל, אחוז בעלי הדירות שנדרש על מנת לפנות אל הרשות להתחדשות עירונית. ההצעה הנוכחית מדברת על 20%, אך בעבר עלו הצעות גם ל-10%. כך גם לגבי משך הזמן שהתאפשר ליזמים להגיע להבנות בניהם שעלה מתקופה של כחודשיים לתקופה של חצי שנה.

לפי ההצעה הנוכחית, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יוסמך להפעיל מנגנון של שחרור מעסקאות חוסמות, לאחר שקיבל פנייה לעשות כן מטעם גורמים המעורבים בעסקה - יזמים או תושבים, ולאחר שחלפה לפחות שנה וחצי מהמועד שבו חתמו עם היזמים. התנאים להפעלת הסמכות על ידי הרשות מחייבת שהפנייה אליה תיעשה על ידי שני גורמים המעורבים במתחם, לכל הפחות, כאשר גורם מעורב הוא יזם שיש לו הסכמים עם לפחות 20% מבעלי הדירות במתחם, או לחילופין, קבוצה של 20% מבעלי הדירות במתחם, שהתקשרה עם יזם. תנאי נוסף מחייב כי כלל הפונים התקשרו בעסקאות ביחס ל50% מהדירות במתחם, לכל הפחות.

במידה ומנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתרשם כי אכן מדובר במצב של "עסקאות חוסמות", הוא יודיע לצדדים על כוונתו להפקיע את כלל העסקאות במתחם, שישה חודשים ממועד הודעתו. בתקופה זו ידרשו היזמים להגיע למתווה מוסכם שיאפשר חתימה של כל בעלי הדירות עם יזם אחד מביניהם, הליך שיכול להתבצע בשותפות או ברכישה אחד מהשני, או במכירה של שניהם לצד שלישי. במידה והצדדים ירצו בכך, הרשות להתחדשות עירונית תשמש כגורם מסיע בתהליך. במידה והצדדים לא הגיעו להבנות בתוך שישה חודשים, מנכ"ל הרשות הממשלתית יוכל להפעיל את סמכותו על פי חוק, ולאשר לבעלי הדירות להשתחרר מן ההסכמים הקיימים עם היזמים, מבלי שהדבר ייחשב הפרת חוזה. אישור זה יאפשר לבעלי הדירות לבטל את העסקה, ולבחור יזם חדש בהליך מסודר של מכרז בין יזמים.

ברשות מציינים מספר מקרים שבהם כבר הצליחו לסייע לשחרר מתחמים תקועים, רק בדרך של הסכמות. על הפרויקטים הללו נמנה מתחם הרצל בבאר יעקב, שקודם במשך כ-10 שנים בידי שני יזמים שונים, והוסכם על שיתוף פעולה לקידום הפרויקט. דוגמה נוספת היא מתחם ביאליק בבית שמש, בו נדרשה הרשות להסדיר את היחסים בין שני יזמים שפעלו בו, במשך למעלה מעשור, באופן שמנע מימוש תכנית פינוי בינוי רחבה במתחם. במסגרת ההליך בוצע הליך התמחרות בין היזמים, אשר בסופו יזם אחד רכש מהשני את חלקו בפרויקט.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמר, כי "תיקון החקיקה שיעלה לדיון, מביא לידי ביטוי את הניסיון שצברנו מטיפול במיזמים שנקלעו לשיתוק, ומספק פתרון לצורך רחב שקיים בשטח. המנגנון החדש שאנו מקדמים, יאפשר ליזמים זמן משמעותי לגבש הבנות ביניהם, ולצד זאת יאפשר לבעלי הדירות השתחררות מהחוזים עמם, במקרה שהבנות אלו אינן מושגות. אנו מאמינים כי ההסדר החדש ייתן אופק למיזמים רבים שנקלעו למבוי סתום בנסיבות כאלה בשנים האחרונות, המתאפיינות בפעילות מסיבית של יזמים שנכנסו לתחום ההתחדשות העירונית".