ארבעת השלבים במסגרת פרויקט פינוי בינוי

האדם הוא יצור שצריך ודאות, בטח כשמדובר בביתו או ברכושו, לעומת זאת בפרויקטים של פינוי בינוי המרכיב הדומיננטי ביותר שחווה האדם הוא חוסר הוודאות.

חוסר הוודאות מככב בכל שלבי הפרויקט והוא נוגע בדברים המהותיים ביותר לבעלי דירות, לדוגמה האם היזם שמתקשרים מולו הוא היזם הנכון? האם הגיוני לחתום על הסכם למרות שאני לא יודע איך תיראה הדירה שלי? מי יהיו השכנים שלי בבניין החדש? האם רשויות התכנון יאשרו את הפרויקט? ושאלות רבות וטובות.

הניגוד המובנה הזה בין הצורך הבסיסי של האדם לוודאות בנוגע לביתו או רכושו לבין הליך מלא חוסר וודאות מייצר חששות, פחדים ואתגרים פסיכולוגיים רבים בקרב בעלי דירות שמתלבטים האם להתחיל או להצטרף לפרויקט פינוי בינוי בבניינם.

מאמר זה נועד לעשות את הדבר שעובד טוב לבעלי דירות רבים אותם אנו מייצגים ביצירת ביטחון ואמון בתהליך והוא לחלק את "המסע הארוך" הזה, שנקרא פרויקט פינוי בינוי לשלבים. "מסע בין אלף מילין מתחיל בצעד אחד" אמר הפילוסוף הסיני הוא שכח לציין שהמסע ימשיך בעוד אלפי צעדים, חלקם קטנים, חלקם גדולים, את חלקם אנחנו יודעים לצפות מראש ואת חלקם לא, לשיטתנו הדרך להגיע ליעד ולסיים בהצלחה את המסע הארוך טמונה בחלוקת המסע הארוך למקטעים.

ירון שלומוביץ, | צילום: יח"צ

פרויקט מסוג פינוי בינוי מחולק באופן מסורתי ל-4 שלבים: השלב המקדמי, שלב המשא ומתן ,השלב התכנוני ושלב הבניה, להלן פירוט השלבים העקרוני:

שלב א'- השלב המקדמי

מינוי אנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות- דבר ראשון שצריך להתבצע בפרויקט פינוי בינוי הוא מינוי יועצים וגורמים אשר עתידים ללוות את בעלי הדירות מתחילת הפרויקט ועד סופו. אנשי המקצוע באופן מסורתי ממונים על ידי נציגות בעלי הדירות- מינוי אנשי מקצוע בטרם בחירת יזם מעניקה לבעלי הדירות מקור של ידע שעומד לצידם ומחויב להם לאורך כל שלבי הפרויקט.

פעולות מול העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה -המטרה היא לקבל וודאות תכנונית ככל הניתן בטרם יציאה למכרז יזמים וזאת מתוך הבנה שכאשר הידע מצוי אצל בעלי הדירות, הסיכוי לביצוע "מקח טעות" בהתקשרות מול יזם הוא נמוך משמעותית.

מכרז לבחירת יזם- לאחר מינוי אנשי מקצוע ובדיקות ראשוניות בעלי הדירות יוצאים למכרז יזמים, במסגרתו לרוב עורכי הדין ולעיתים חברות מארגנות או נציגויות מזמינים יזמים שעומדים בתנאי הסף של איתנות פיננסית ונסיון מוכח בפרויקטים של בניה והתחדשות עירונית להציע לבעלי הדירות הצעות לביצוע הפרויקט, לאחר ניתוח וסינון הצעות של יזמים מזמנים את בעלי הדירות/ נציגויות לכנס לבחירת יזם, מומלץ מאוד בטרם בחירת יזם לפרויקט לערוך סיור עם בעלי הדירות בפרויקטים שנבנו על ידם, בסוף הכנס או לאחר הסיור עורכים הצבעה לבחירת יזם ובכך מסתיים את השלב הראשון של התהליך השלב המקדמי.

שלב ב'- שלב המשא ומתן

ניהול משא ומתן וחתימת הסכם פינוי בינוי עם יזם שייבחר- לאחר שייבחר יזם מנוהל משא ומתן בשיתוף הנציגות, ואנשי המקצוע שנבחרו על ידי הנציגות, מטרת המשא ומתן הוא להכניס להסכם מחייב את התנאים המסחריים שהוצעו על ידי היזם שנבחר ולדייק את ההצעות שהוצעו על ידי היזם שנבחר. שלב המשא ומתן נגמר בחתימת רוב חוקי מבעלי הזכויות במקרקעין על הסכם מחייב.

שלב ג'- השלב התכנוני

הליך תכנוני תב"ע- הכנת תב"ע מפורטת למתחם/בניין/ בהתאם לתכניות המבוקשות ולתנאי ההסכם בין היזם לבין בעלי הדירות והגשתה לגורם התכנון הרלוונטי.

הליך תכנוני היתר – לאחר קבלת תוקף לתב"ע תוגש על ידי היזם בקשה להיתר בנייה.

במקביל בשלב זה יבוצעו השלמת חתימות מול בעלי הנכסים אשר לא חתמו על הסכם בשלב המשא ומתן, ובמידת הצורך היזם יפנה למפקח על רישום מקרקעין ו/או לבית המשפט ככל ויהיו בעלי זכויות שסירובם לחתימה אינו עומד בתנאי החוק.

בנוסף כתנאי לעליה לקרקע נדרש ליווי בנקאי לפרויקט אשר ינפיק לבעלי הדירות את הערבויות הנדרשות.

השלב התכנוני נגמר עם קבלת היתר בניה לפרויקט.

שלב ד' - שלב בניית הפרויקט

תהליך הבנייה - מתחיל בפינוי בעלי הדירות כנגד קבלת כל הערבויות הנדרשות ודמי השכירות למהלך תקופת הבניה ומסתיים בעיניהם של בעלי הדירות עם קבלת טופס 4/ תעודת גמר לפרויקט וקבלת הדירות/יחידות החדשות על ידי בעלי הדירות ולבסוף ברישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין, המשקף את מצב הבניין החדש.

המסגרת המתוארת במאמר זה הינה מסגרת כללית המתוארת בקווים כלליים צריך לומר שפרויקטים של פינוי בינוי לעתים נולדים גם בדרכים שונות, הדרך המתוארת במאמר זה היא דרך רווחת לקידום פרויקט פינוי בינוי שממוקד ברווחת בעלי הדירות ולרוב אם התהליך מנוהל בצורה טובה זו גם הדרך שמפיקה את התוצאה הטובה ביותר עבור בעלי הדירות.

ההמלצה שלי לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי תסתכלו על הפרויקט שלב אחר שלב, הסתכלות זו תאפשר לכם להתמודד עם חוסר הוודאות בצורה טובה יותר, היא תמנע מכם ליפול לחששות, פחדים ואתגרים פסיכולוגיים הנובעים מהכורח להסתכל עשור קדימה, הדרך שלנו בני האדם לקדם תהליכים מורכבים המלאים בחוסר וודאות היא התקדמות של צעד אחר צעד, שלב אחר שלב עד שמגיעים ליעד הנכסף.

מאת ירון שלומוביץ, שותף מנהל, שלומוביץ סורקין ושות' חברת עו"ד

d&b – לדעת להחליט