חברת הנדל"ן שגייסה 500 מיליון שקל מאנשים פרטיים לא עומדת בתשלומים

הפסקת תשלומי הריבית ועצירת האפשרות למשוך את הכספים: האם מאות מיליוני שקלים שהושקעו בקבוצת הנדל"ן היזמי פרסונל בסכנה? לפני שבועיים פנה אלון מורן, בעל השליטה יחד עם אלישי להב ומנכ"ל הקבוצה, למשקיעי החברה והסביר כי בעקבות קשיי נזילות היא מתקשה לשלם כבר חודשיים את הריבית כפי שהתחייבה להם. פרסונל גרופ היא חברת נדל"ן שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית. לפי האתר שלה, היא כבר השלימה שני פרויקטים, בהוד השרון ובהרצליה, ויש לה עוד 13 פרויקטים נוספים בביצוע, וכן שני פרויקטים שכבר קיבלו אישורים אך טרם נכנסו לשלב הביצוע. אלא שפרסונל גרופ היא חברת נדל"ן יזמי שפועלת במתכונת חריגה למדי, והיא זו שגם אחראית לכך שכרגע מתנוסס סימן שאלה מעל ראשה. לחברה יש שתי זרועות: אחת ביצועית, בשם איתנים 148. זו החברה היזמית שבונה פרויקטים למגורים; השנייה היא זרוע פיננסית בשם פרסונל אינווסט, שמגייסת כספים ממשקיעים, שמשמשים כהלוואה לחברה היזמית, בתמורה לריבית אטרקטיבית. כך, קבוצת פרסונל מפחיתה את הצורך שלה בקבלת מימון בנקאי.

מאז הוקמה ב־2019, פרסונל אינווסט גייסה יותר מ־500 מיליון שקל מיותר מ־700 משקיעים. מדובר במשקיעי ריטייל, שמהם ניתן לגייס מספר בלתי מוגבל. עבור כל פרויקט נדל"ן, החברה פותחת חברה ייעודית. את הגיוס מבצעת החברה באמצעות סוכני ביטוח, שמקבלים עמלה של 3% מכל גיוס, שהוא למעשה הלוואה לחברה. מדובר בעמלה גבוהה מאוד, במיוחד בהתחשב בכך שמדובר בהלוואה לזמן קצר. כך, לדוגמה, חברות שמציעות הלוואות להשקעה, לדוגמה חברות לשיווק הלוואות לא סחירות אחרות, משלמות לסוכנים 0.5%. היקף ההשקעה המינימלי הוא 300 אלף שקל. בתקופה שבה הריבית היתה אפסית, העסקה שהציעה פרסונל אינווסט למשקיעים היתה מפתה: ריבית שנתית שקלית קבועה של 7%. בעקבות עליית הריבית במשק, החברה שינתה את מבנה הריבית שאליו התחייבה לכזה שבמסגרתו היא משלמת ריבית פריים פלוס 3% להלוואה שקיבלה בהיקף של עד 600 אלף שקל, וריבית של פריים פלוס 3.5% להלוואות בהיקף גבוה מכך. התשלום למלווים ניתן באופן חודשי. מבחינת החברה, האסטרטגיה העסקית הזו היתה עדיפה על ליווי בנקאי. זאת, מאחר שבניגוד לליווי בנקאי, שבו מעניק הבנק אשראי לפי התקדמות הבנייה, החברות השונות של קבוצת פרסונל קיבלו את מלוא המימון מראש.

בחודשיים האחרונים השהתה החברה את תשלומי הריבית ועל פי עדויות של משקיעים, הם גם לא מצליחים למשוך את כספם. בפנייה למשקיעים הסביר מורן כי התזרים הנוכחי של החברה בעייתי, מאחר שחלק מהפרויקטים עדיין לא קיבלו אישור אכלוס וישנה ירידה בתשלומים מצד הרוכשים. "אנחנו מעריכים שיש לפנינו שלושה חודשים מאתגרים, אנחנו צופים צמצום במקור ההכנסות שלנו", מסר מורן.

הוא הוסיף כי משבר הנזילות אינו מאיים על יציבות החברה. בשיחה עם כלכליסט הסביר מורן כי העיכוב בתשלום ריביות נובע מהמלחמה והשלכותיה על ענף הנדל"ן. עוד הוסיף כי הקושי בתשלומים אינו כולל את כל החברות־הבנות של הקבוצה, אך סירב לפרט באילו חברות נעשה עיכוב תשלום. עוד הסביר מורן כי בשני פרויקטים של החברה, בהרצליה ובהוד השרון, הדירות נמכרות לפי שיטת 20/80 (כלומר הלקוח משלם 20% במזומן בעת החתימה ו־80% בעת קבלת הדירה) ועל כן היקף כספים משמעותי יותר, של מעל ל־30 מיליון שקל, יגיע לחברה במקרה שתצליח לסיים את האכלוס בחודשים הקרובים. בנוסף, על רקע קשיי הנזילות של פרסונל, היא מכרה 51% מההחזקה שלה בפרויקט התמ"א ברעננה ברחוב הקזן 8 לחברת איתי ייזום והתחדשות עירונית.

את ההליך נגד פרסונל מרכז עו"ד גרא פולגר, שאליו פנו כבר 20 מלווים מפרויקטים שונים של החברה. על פי הערכת פולגר, סך ההלוואות שסיפקו המשקיעים בפרויקטים שבהם נמצאים לקוחותיו מסתכמים בכ־300 מיליון שקל, כאשר לדבריו קבוצת הנפגעים מהחברה כוללת מלווים בשבעה פרויקטים שונים.

בחודש מאי הגיש פולגר תביעה נגד חברת טי.סי.אי הר כרמים, אחת מחברות קבוצת פרסונל, לבית משפט השלום בחיפה. בתביעה תובע המשקיע 850 אלף שקל. על פי התביעה, ביוני 2021 הלקוח הלווה לטי.סי.אי 700 אלף שקל ו־100 אלף שקל נוספים בספטמבר 2022. הריבית השנתית של ההלוואה נקבעה על 7%. תקופת ההלוואה נקבעה לשנתיים ולאחר הארכה של חצי שנה היא היתה אמורה להיות מחוסלת בדצמבר 2023. במקרה של איחור בתשלום הריבית, החברה תצבור ריבית פיגורים בשיעור 35% והריבית עצמה תעלה ל־9.5%. בפועל, אף שמועד פירעון ההלוואה פג, הכסף לא הוחזר. יתר על כן, החל ממאי 2024 החברה חדלה מלשלם לו את תשלומי הריבית. על פי חוזה שהוצג בפני כלכליסט, הפסקת תשלומי הריבית היא עילה לפרוע את מלוא ההלוואה באופן מיידי.

בתביעה נטען כי "בפרסומים, גם במועד הגשת התביעה, ממשיכה הנתבעת להציג עצמה כחברה המבטיחה ביטחון כלכלי למלווים, מה שמהווה הונאה של ממש". זאת, מאחר ש"אין ממש הפרדה חשבונאית בין החברות, מה שמעלה עוד יותר את החשש לאיתנות הפיננסית של החברות ויכולתן לעמוד בהתחייבויותיהן, הן כלפי התובע והן כלפי מלווים נוספים". עוד נטען בכתב התביעה כי "חברות נוספות אשר הוקמו על ידי הנתבעת אינן עומדות בהחזרי ההלוואות... והלווים עושים ככל יכולתם על מנת לדחות את מועדי החזרי ההלוואה, עד כדי מרמה של ממש".

התביעה הוגשה גם נגד נאמן הכספים של המלווים, עו"ד יאיר שלו. על פי התביעה, "בניגוד להתחייבות מפורשת של הנאמן בסעיף 4.7 להסכם, ולפיו הכספים אשר מתקבלים בנאמנות יופקדו בחשבון ייעודי המשויך לפרויקט, הרי שהנאמן, תוך מעילה באמון והפרת התחייבות, הורה למלווה להפקיד את הכספים בחשבון נאמנות כללי ולא בחשבון ייעודי לפרויקט". עוד נטען כי "בפועל, היה חשבון אחד גדול לכל החברות של קבוצת פרסונל אינווסט, לשם הופקדו הכספים ולא לפי חלוקה של פרויקט כפי שהתחייבו החברה או הנאמן" והכספים הועברו לחברה "אף שלא נרשמו הערות אזהרה על נכסי החברה ו/או נכסי הפרויקטים".

הקשיים של פרסונל, על פי פולגר, נובעים מהאסטרטגיה העסקית של הקבוצה. כלומר, החברה הבטיחה בחוזים שחתמה מול המלווים כי תבצע תשלום שוטף חודשי של הריבית מההלוואה. "בהתחשב בכך שהחברות של קבוצת פרסונל השתמשו בכספי המלווים שלוו לשלוש שנים על מנת בין היתר לשלם ריבית, דמי ניהול שונים, עלויות נאמן ועמלת משווקים, בתוך שלוש שנים הם כילו 30% מההלוואה. קשה להרוויח בתנאים כאלו", מסביר פולגר לכלכליסט.

לשאלה אם יש חשש לכספים שהולוו לפרוסנל גרופ השיב כי "השאלה הפתוחה היא מה היקף הכספים שבהם נעשה שימוש ומה שווי הנכסים של החברות השונות היום. בסוף אני מאמין שאנשים יקבלו חלק מהכסף שלהם, אך לא ברור כמה. כאשר נקבל צו גילוי מסמכים אצל הנאמן, התמונה תתבהר. כמו כן, נבקש למנות רו"ח מטעם בית משפט על מנת לבדוק היכן הכספים".

מטעם עורכי דינו של עו"ד שלו, עו"ד בעז בן צור ועו"ד שי בן דיין, נמסר: "מר שלו דוחה את הטענות המועלות בכתב התביעה. מר שלו פעל ופועל כדין, בהתאם לסמכויות שהוקנו לו כנאמן לרבות אל מול הגורמים הרלבנטיים בחברה והכל על מנת לשמור על אינטרס המלווים. אנו בטוחים כי בית המשפט, לאחר קבלת מלוא התמונה, ידחה את התביעה שהוגשה נגד מר שלו ויקבע כי לא נפל רבב בהתנהלותו".

מחברת פרסונל נמסר: "מדובר בתביעה שהוגשה כנגד חברת פרסונל אף שהיא כלל איננה צד להסכם ההלוואה שצורף לתביעה. בהתאם, הרי שאין ולא יכולה להיות כנגד חברת פרסונל טענה כלשהי. בכל הנוגע לטענות נגד טי.סי.אי כרמים בחיפה - מרגע שבחר התובע להגיש תביעה, הרי שאין מרשתי מתכוונת לנהל את הגנתה מעל דפי העיתון ולעניין זה תמצה מרשתי את ההליכים בבית המשפט ואין בלבה ספק כי התביעה תידחה".