המיגון יחכה: המכשולים בתוכנית לקידום פינוי־בינוי בפריפריה נערמים

עמדה של היועצת המשפטית לממשלה שהגיעה לידי כלכליסט מחזקת את האפשרות שהיוזמה חדשה של משרד האוצר בחוק ההסדרים, לפיה מענקים להתחדשות עירונית בפריפריה יהפכו להלוואות, תוביל לבלימה של עשרות פרויקטים ותמנע בנייה של עשרות אלפי דירות חדשות עם ממ"ד.

לפי התוכנית המקורית, שאושרה עוד בימי ממשלת בנט־לפיד, הממשלה תשקיע בשלב ראשון 2 מיליארד שקל בסבסוד פרויקטים לא רווחיים של פינוי־בינוי בפריפריה הרחוקה. אלא שבמטרה לחסוך בתקציב 2025, משרד האוצר מציע שבעלי הדירות בפרויקטים האלה יחתמו על התחייבות להחזיר את המענק למדינה בתוספת הצמדה למדד – אם ימכרו את דירתם או כאשר היא תעבור בירושה.

ממשלת בנט אישרה תיקון לחוק שהעבירה, לפיו רוב של 67% מהדיירים בפרויקט יכולים לתבוע דייר סרבן ולאלץ להסכים לפרויקט. התיקון הזה הוביל להאצה של פרויקטים. אולם על פי היועצת המשפטית לממשלה גלי בהרב־מיארה, אי אפשר לכפות על אדם ליטול הלוואה, ולכן בכל מה שקשור לאותם פרויקטים בפריפריה היוזמה של האוצר משנה את כללי המשחק ומחייבת להשיג הסכמה של 100% מהדיירים. משום שמדובר במתחמים שבהם עשרות ולעיתים קרובות מאות דירות, קשה לראות שמיזמים כאלה יתרוממו כעת.

מיזם המיגון מתפורר

לדברי ראש הרשות להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, "זה מסוכן, כי המדינה יוצאת לדרך עם משהו שנחזה להיות פתרון לבעיה לאומית, אך התוכנית עכשיו רק תחזיר אחורה את כל ההתקדמות".

המלחמה חידדה את הצורך במיגון בתים, אולם במשך שנים תוכניות פינוי בינוי בפריפריה הרחוקה נתקעו משום שיזמים לא מצאו בהן רווח כלכלי. התוכנית המקורית היתה אמורה להניעה עשרות פרויקטים כאלה באמצעות סבסוד ממשלתי, שיהפוך אותם לרווחיים. התוכנית שאושרה בדצמבר 2021 נועדה לאפשר קידום של 25 מיזמי פינוי בינוי, בין היתר, בערים צפת, קריית שמונה וחצור הגלילית, שבהן כיום כ־4,000 דירות ישנות ללא מיגון. במקומן מתוכננות להיבנות 14 אלף דירות עם ממ"ד.

25 פרויקטים אמורים היו להיות סנונית ראשונה ברשימה של 110 פרויקטים במתחמים בפריפריה, שהרשות להתחדשות עירונית איתרה ב־10 ערים. בסך הכל בכל הפרויקטים האלה כ־14 אלף דירות ללא ממ"ד שייהרסו וייבנו במקומן 37 אלף דירות חדשות עם ממ"ד. בנוסף, יש החלטות ממשלה להשקעה של 600 מילון שקל בסבסוד התחדשות עירונית באשקלון, 150 מיליון שקל בלוד ו־100 מילון שקל בקריית שמונה.

יו"ר הרשות להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר. "מחזירים את ההתקדמות אחורה" | צילום: רז רוגובסקי

אלא שכל התוכניות האלה עלולות לרדת לטמיון בגלל ההחלטה החדשה שיוזם משרד האוצר ולחוות הדעת המוצדקת של היועצת המשפטית לממשלה. לכך מתווספת גם חוות דעת של משפטנים בכירים בתחום הדיור, שנשלחה לפני שבוע למשנה ליועצת המשפטית לממשלה כרמית יוליס, שעליה חתומים בין היתר פרופ' נטע זיו, מנהלת אקדמית תוכנית קרסו הגר אוניברסיטת תל אביב; פרופ' דפנה לוינסון זמיר מהפקולטה למשפטים האוניברסיטה העברית; ועוד.

על פי הצעת האוצר, התנאי לקבלת המימון הוא שהדיירים בפרויקטים שיקבלו אותו יצטרכו להחזיר את חובם למדינה בעת מכירת הדירה, או יורשיהם ישלמו זאת כתנאי להעברת הדירה לבעלותם בירושה. הסכום שייגבה מכל דירה יהיה שווה ל־90% מההפרש בין שווי הדירה לפני שהפרויקט יצא לדרך, לבין שוויה לאחר שהפרויקט הושלם. הסכום הזה יהיה צמוד למדד, וכדי להבטיח את החזר החוב תירשם הערת אזהרה לטובת המדינה בנסח הטאבו, שלא תאפשר למכור דירה ללא הסכמת המדינה.

לפי הערכות, בעלי דירות יידרשו להשיב למדינה מאות אלפי שקלים. ברשות להתחדשות עירונית ניתחו את כל המיזמים ומעריכים כי המימון שידרש להפוך אותם לרווחיים הוא כ־600 אלף שקל לדירה. ההחזר מוצמד למדד, משום שייתכן שיחלפו שנים רבות עד המועד שבו בעל הדירה ימכור אותה או ילך לעולמו.

לאור זאת היועצת המשפטית לממשלה ומשפטנים נוספים סבורים שלא יהיה ניתן לחייב דייר סרבן לחתום על הסכם לפינוי־בינוי הכולל בתוכו התחייבות להחזר ההלוואה. על פי החוק, אם לסרבן יש נימוק סביר להתנגדותו היא קבילה ובית המשפט לא יכול לחייב אותו לחתום על הסכם. סירוב לקבל הלוואה שתעבור בירושה לצאצאים נחשב להתנגדות סבירה.