האם כדאי לנכה לנצל את הפטור החלקי ממס רכישה לו הוא זכאי?

תקנות מיסוי מקרקעין מאפשרות למי שמוגדר כנכה ליהנות מפטור חלקי ממס רכישה בשיעור של 0.5% בעת רכישת דירה לשם מגוריו. אך עולה השאלה אם משתלם לנכה לנצל את הפטור בכל רכישת דירה או שמא כדאי לשמור את הפטור לעתיד.

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעות את שיעור מס הרכישה שיש לשלם בעת רכישת זכויות במקרקעין, וכן את המקרים שבהם ניתנים פטורים והקלות על תשלום מס הרכישה. עם הזכאים לקבלת אותן הקלות נמנים גם ציבור הנכים, העיוורים, הנפגעים ובני המשפחה של חיילים שנספו במערכה.

הגדררת "נכה" המופיעה בתקנות כוללת, בין היתר, נכי צה"ל, שורדי שואה, נכים מתאונות עבודה ונכים המוכרים על ידי המוסד לביטוח לאומי. חשוב לציין שבן הזוג של הנכה יכול גם הוא ליהנות מפטור זה בהתקיים שני תנאים מצטברים – הדירה נרכשה על ידי בני הזוג בהסכם רכישה משותף, והנכה היה נשוי לבן הזוג בעת הרכישה או תוך 12 חודשים ממועד זה.

למעשה מדובר בהקלת מס שגורמת להפחתה בשיעור מס הרכישה החל על דירת מגורים ל-0.5% (לכל היותר) משווי התמורה, כאשר הדבר תלוי בשווי הדירה הנרכשת ובמספר הדירות שבבעלות הנכה. כך למשל, נכה שבשנת 2022 מעוניין לרכוש דירה שעלותה 2.5 מיליוני ש"ח ומדובר בדירתו היחידה, יכול לבחור לנצל את ההקלה וליהנות מפטור מלא עד גובה המדרגה הראשונה לדירה יחידה (סך של 1,805,545 ש"ח) ותשלום של 0.5% על היתרה, כך שישלם מס בסך של 3,472 ₪ (בעוד שיעורי המס הרגילים יביאו לתשלום בסך של 29,682 ₪). ככל שהנכה רוכש דירה לשם מגוריו והיא אינה דירתו היחידה, שיעור מס הרכישה יעמוד על 0.5% על כל התמורה, לעומת שיעורי המס החלים על דירה נוספת המתחילים ב-8%. כלומר, רכישת דירה שניה שעלותה 5 מיליוני ₪, תביא לחבות מס בסך של 25,000 ש"ח על ידי ניצול ההקלה לנכה (לעומת חבות מס הרגילה בסך של 400,000 ש"ח).

כדי שהנכה ייהנה מההקלה, עליו לצרף לדיווח על רכישת דירת המגורים טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה, וכן את אישור המוסד שממנו הוא זכאי להקלה, או בקשה לעבור ועדה רפואית שתקבע את הזכאות. אפשר גם להגיש בקשה לתיקון שומה רטרואקטיבית על דירה שנרכשה בשנים האחרונות ושימשה בפועל למגורי הנכה. אך עולה השאלה אם כדאי לנצל הקלה זו בכל רכישת דירה.

ישנם שני גורמים חשובים מאוד שצריך להביא בחשבון בטרם רצים לבקש מרשויות מיסוי מקרקעין מס רכישה מופחת. ראשית, הנכה יכול לנצל את ההקלה ולרכוש דירה המשמשת אך ורק לשם מגוריו. לכן אם הוא רוכש דירה שאין לו כל כוונה לגור בה, ההקלה לא תחול, ולאחר שהשומה תיבדק על ידי רשויות מיסוי מקרקעין הנכה יחויב על יתרת המס שלא שילם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. זאת ועוד, ההקלה ניתנת לנכה פעמיים בלבד בחייו, ולפיכך עליו לתכנן ולחשוב אם החיסכון שייווצר היום בעת ניצול ההקלה ישתלם יותר מאשר שמירתה לעתיד.

עו"ד טלי ירון-אלדר ועו"ד (רו"ח) רועי גרילק | צילום: תומר יעקובסון, יח"צ

ניקח לדוגמה מקרה של נכה שרכש דירה אשר שימשה למגוריו וניצל את ההקלה, ולאחר מספר שנים הבין שהיא אינה מתאימה עוד לצרכיו ושעליו לשפר את מקום מגוריו. העיתוי המדויק שבו אותו נכה ינצל את ההקלה בפעם השנייה עשוי להיות משמעותי ולחסוך לו עשרות ואולי מאות אלפי ש"ח בעתיד (בין שהוא מוכר את הדירה הראשונה שרכש ובין שהוא משאיר אותה לצרכים אחרים). אם הוא רואה את עצמו בעתיד הנראה לעין משפר את מקום המגורים שלו פעם נוספת ולא תהיה לו הקלה לניצול, יהיה עליו לשלם מס רכישה בסכומים גבוהים בהרבה מאלה שהוא יחסוך היום, ולכן עליו לשקול את העניין בכובד ראש בטרם יקבל החלטה.

הדבר מקבל משנה תוקף כאשר מדובר בהורים לקטין נכה הרוכשים דירה לשם מגורי הילד, ומבקשים לנצל את אחד משני הפטורים המגיעים לו בחייו עוד בהיותו קטין שאינו מסוגל לקבל החלטות בשמו. כדי לנצל את ההקלה עבור הילד, על ההורים לצרף לדיווח על רכישת הדירה מכתב בו יפורטו הסיבות שבגינן מבקשת המשפחה לעבור דירה, לשם התאמה לצורכי הילד. מכתב זה יצורף לטופס הבקשה לפטור חלקי ממס רכישה. יובהר כי המידע מביטוח לאומי יועבר ישירות לרשות המיסים כדי שהילד לא יצטרך לעבור ועדה רפואית נוספת, ועל כן אין צורך לצרף אישורים על גובה אחוזי הנכות של הילד. לאחר הגשת הבקשה לרשות המיסים, על ההורים לפנות לבית המשפט לענייני משפחה בתור האפוטרופוסים של הילד כדי שזה יאשר את ניצול ההקלה בעת הרכישה. יודגש לעניין זה כי ההליך מול בית המשפט עשוי לגרום להוצאות נוספות שייתכן שלא הובאו בחשבון ואשר יקטינו את החיסכון שנוצר מניצול ההקלה.

על כן מומלץ לבדוק את הזכאות לקבלת הקלה זו עוד בטרם חותמים על ההסכם לרכישת הדירה ולהתייעץ לגבי ההשלכות של ניצולה בעת רכישת דירה.

עו"ד טלי ירון אלדר היא נציבת מס הכנסה לשעבר, ושותפה במשרד ירון אלדר פלר שורץ ושות'.

עו"ד ורו"ח רועי גרילק הוא מנהל מחלקת מיסוי הנדל"ן במשרד

d&b – לדעת להחליט