הצעת החוק שעלולה לשבש את עסקת הענק של גארי ברנט בירושלים

סימן שאלה על כדאיות הרכישה. האם עסקת הענק של גארי ברנט בירושלים עלולה להשתבש? שנה וחצי לאחר רכישת קרקע שהיתה שייכת לכנסייה היוונית בירושלים תמורת 750 מיליון שקל, הצעת חוק עשויה להגדיל משמעותית את כוח המיקוח שיש לדיירים מול יזם הנדל"ן האמריקאי ולשבש את התוכניות שיש לו עבור הקרקע.

ברנט, בעל השליטה בחברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל, רכש 500 דונם בשכונות טלביה, רחביה וניות בירושלים בתחילת 2023 ממשפחת בן דוד. על קרקעות אלה מתגוררות 900 משפחות ב־900 דירות שחכרו בחכירת משנה את הקרקע שלהם מרשות מקרקעי ישראל, שחכרה בעצמה את הקרקע מהכנסייה האורתודוקסית היוונית.

מרוויחים מהעסקה כבר יש

לבד מדירות אלה מצויים בשטח המדובר בתי מלון ומוסדות ציבור, בהם, בין היתר, מלון ענבל, מלון פרימה, מלון דן פנורמה, חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל. המרוויחה הגדולה מהעסקה היא קבוצת המשקיעים ניות קוממיות שאותה מוביל נועם בן דוד, שרכשה את הבעלות מהכנסייה ב־2016 בתמורה ל־114 מיליון שקל, ואותה מכרה ב־2023 לאקסטל ב־750 מיליון שקל. הסכמי החכירה בשטחים הנרכשים יסתיימו ב־2050 ולאחר מכן, ייוותרו התושבים ללא נכס מאחר שהקרקע, כאמור, נמכרה לברנט.

אולם בחודשים האחרונים מקודמת בכנסת "הצעת חוק חכירה הוגנת", שאם תאושר, היא תעניק זכויות יתר לחוכרי הדירות שנותרו על הקרקע. הצעת החוק שמקודמת על ידי מיכאל ביטון (חוסן לישראל) ומוגשת על ידי חברי כנסת מהקואליציה והאופוזיציה, אף זוכה לתמיכתו של שר המשפטים יריב לוין. ההצעה תעניק לחוכרים זכות סירוב ראשונה ברכישה ולהאריך את החכירה ל־50 שנים נוספות, זאת תמורת 5.5% משווי הקרקע לפני פיתוח. בנוסף, ההצעה כוללת פטור ממס רכישה ומס שבח, בדומה לפטור שקיבלו חוכרים של קרקעות רמ"י.

מטרתה של הצעת החוק, שהתעצבה בין היתר על רקע עסקת ברנט, היא למנוע את הפרצה ליזמים נוספים שמבקשים לרכוש מכנסיות ומסגדים קרקעות עמוק מתחת לשוויין בשוק החופשי. גם מחוץ לירושלים ישנם שטחים רבים השייכים להקדשים דתיים — בחיפה, הקריות, יפו, רמלה, לוד ועכו. על פי הצעת החוק, "בתי המשפט קבעו שזכות החכירה לדורות היא זכות קניינית, שהציפייה של החוכרים היא שגם בתום תקופת החכירה הם יישארו חוכרי הקרקע".

במאי 2023, במהלך מפגש עם עיתונאים, אמר ברנט כי הוא ושותפיו הציעו לחוכרי 500 מהדירות שעל קרקעות אלו לרכוש את הבעלות המלאה על דירתם במחיר של 5,000 שקל למ"ר, שמהווה, להשקפתו, חמישית מהשווי של הדירה בשוק החופשי שעומד על 25 אלף שקל למ"ר. כך, שבעסקה כזו הרוכשים יוכלו להציף את ערך הדירה, ובד בבד לאפשר לו לפתח את האזור המבוקש בירושלים באמצעות ביצוע פרויקט של פינוי בינוי שבסופו הדיירים יקבלו דירות חדשות.

עד כמה נדיבה ההצעה של ברנט לחוכרים? מהצעה שהועברה לחוכרים והגיעה לידי כלכליסט, ברנט אף מציע לחלק מהחוכרים ב"שיכון העיתונאים", שהסכמי החכירה עליו מסתיימים ב־2051, לשלם לו 3,000 שקל למ"ר, עבור מי שרכש את דירתו בתקופה של יותר מ־5 שנים ועדיין גר בדירה. חוכרים שרכשו את דירתם ב־5 השנים האחרונות ישלמו עבור דירתם 9,000 שקל למ"ר. על פי ברנט, מדובר בהצעה משתלמת מאחר ששווי דירות בבעלות מלאה בשכונה הוא כ־25 אלף שקל למ"ר, כך שבעלי הדירות ישביחו את השקעתם ב־700%-200%.

ברנט: "שווי הדירות ירד"

ברנט נמצא כאמור בקשר עם שלוש קבוצות של דיירים שמייצגות 500 דירות. הוא אמר לעיתונאים כי לפי מחקר שבוצע עבור אקסטל, שווי הדירות באזור נחתך ב־45% לאור אי־הוודאות באשר לזכויות הקניין. עוד הוא מעריך כי בעתיד השווי ישלים ירידה של 60%.

רכישת קרקעות הכנסייה היוונית היא אחת העסקאות הגדולות שאותן ביצע ברנט בישראל. הכנסייה האורתודוקסית רכשה את הקרקעות בירושלים עוד במאה ה־19, ולאחר הקמת המדינה חכרה המדינה את השטחים מהכנסייה. רמ"י, בהמשך, החכירה לתושבים את הקרקע בחכירת משנה. במסגרת רפורמה של רמ"י, בתחילת שנות ה־2000, המירה המדינה לחוכרים בקרקעות עירוניות שבבעלותה את זכויות החכירה בזכות בעלות, וזאת ללא גביית תמורה כלשהי. אולם החוכרים שהחכירו בחכירת משנה, נותרו "בין הכיסאות" מאחר שהשטח עצמו לא שייך לרמ"י.

אקסטל עוברת להפסד

אקסטל עוסקת בייזום ופיתוח נדל"ן למכירה המיועד למגורים, למסחר ולמלונאות בעיקר במנהטן, ניו יורק. החברה הוקמה ב־2014 במודל BVI, שבו חברות נדל"ן זרות, בעיקר מארה"ב, התאגדו באיי הבתולה הבריטיים, הוזרמו לתוכן נכסים, והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי כדי לגייס כאן חוב. החברה הנפיקה ארבע סדרות אג"ח בתל אביב, שנסחרות בכמעט 900 מיליון שקל. התשואה לפדיון של אג"ח ג' היא 6.5% ואג"ח ד' נסחרת בתשואה של 8%, זאת לאחר עלייה בשיעור של 14% ו־19% במחירי האג"ח ב־12 החודשים האחרונים בהתאמה. מדד תל בונד־גלובל עלה באותה תקופה ב־12%.

את הרבעון הראשון של 2024 סיימה החברה עם הפסד של 167 מיליון שקל לעומת רווח של 1.1 מיליארד שקל ברבעון המקביל. המעבר להפסד התרחש בד בבד עם ירידה בהכנסות החברה ברבעון הראשון של השנה ל־88 מיליון שקל לעומת הכנסות של 468 מיליון שקל ברבעון המקביל.

מחברת אקסטל נמסר בתגובה: "מדובר בהצעת חוק חסרת תקדים, שיוזמיה הם בעלי ממון הדואגים לעצמם ולא לאינטרס הציבורי. ההצעה מציעה לגזול את קניינם הפרטי של משקיעים ולא תביא כל תועלת ואף תפגע קשות בדיירי השכונות, בעיר ירושלים, ביזמות ובמינהל התקין במדינת ישראל. כל יום שבו מיזמי ההתחדשות אינם מתקדמים פוגע בבעלי הדירות, שאיבדו כבר קרוב ל־50% מערך נכסיהם. אקסטל בקשר עם בעלי נכסים רבים המעוניינים בקידום הפרויקט ונכסיהם כי הם מבינים שזו הדרך הנכונה והיחידה. אנו קוראים לכל הגורמים המעורבים לשים את הפופוליזם והשיקולים הצרים בצד ולהתחיל לעבוד למען בעלי הנכסים והעיר ירושלים".