"הניסיון הרב של הפירמה בייצוג יזמים ובליווי פרויקטים - משרת את האינטרס של דיירים"

פרויקטים של התחדשות עירונית, מייצרים פתרונות איכותיים ויעילים למצוקת הדיור באזורי ביקוש ולבעיות הבטיחותיות המאפיינות בניינים ישנים, הממוקמים בכל רחבי הארץ. אולם, מיזם שכזה מייצר גם לא מעט אתגרים, כאשר המשמעותי שבהם הוא יצירת מפגש רצונות בין כל הצדדים בפרויקט: הדיירים - המעוניינים לקבל תמורות נאות בתמורה לחוסר הנוחות שכרוכה בפרויקט, היזמים - שחייבים לייצר כדאיות כלכלית, והרשויות השונות, בדגש על הרשות המקומית - שאמורה לקבל מענה לדרישות שלה. "לא קל לייצר את מפגש האינטרסים הזה מאחר וכל צד מושך לכיוון שלו", מסביר עו"ד זיו גרומן, מומחה להתחדשות עירונית.

גרומן, שמשרדו פועל כבר 18 שנה בעולם הנדל"ן והוא מהחלוצים בתחום ההתחדשות העירונית, בולט יחד עם צוות עורכי הדין במשרדו ביכולות לפתור בעיות מורכבות, מסביר כי "המלחמה הפכה את קידום הפרויקטים לאתגר גדול עוד יותר".

"פרויקטים שנבחנו מבחינה כלכלית לפני המלחמה, לאו דווקא "מחזיקים מים" מבחינה כלכלית במצב של היום, הן בגלל הירידה בהכנסות של מגזרים אשר מסוגלים לקנות דירות, הן בגלל עלויות הביצוע שהתייקרו משמעותית לנוכח העובדה שלא מעסיקים פועלים פלסטינים והן בגלל התייקרות חומרים, שהרי גם עלויות השינוע התייקרו".

הוא ממחיש השפעות נוספות שמייקרות את עלויות הבנייה ליזמים ומתגלגלות לדיירים: "גם העלייה ביוקר המחיה, כמו גם אתגרים מגוונים שמייקרים את עלויות הביצוע של ענף הבניה, משפיעים לרעה על מחירי הדיור. בנוסף, הריבית הגבוהה מקשה על נוטלי משכנתאות קיימים וחדשים, וגם שיעור הרווח הירוד וחוסר הוודאות לגבי העתיד, משפיעים על כלל השחקנים בשוק".

"מגיעים אלינו הרבה יותר דיירים המעוניינים לקדם פרויקט התחדשות עירונית"

אחרי שהמשרד הצליח להתגבר על קשיים רבים שנוצרו לאורך הדרך מאז ה-7 באוקטובר, וקיים כנסי דיירים כדי שפרויקטים אשר נמצאים באחריותו יוכלו להתקדם ולספק לדיירים דירות חדשות הכוללות ממ"ד, עו"ד גרומן מדבר גם על החשיבות הלאומית בהוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית מן הכוח אל הפועל, "אחרי קיפאון עמוק בשוק, אנחנו רואים בחודשים האחרונים תנועה חיובית בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתוך הבנה שחשוב לקדם את הפרויקטים הללו וניתן למצוא נוסחה מנצחת שמתאימה לכלל הצדדים. מרגע שמוצאים את הנוסחה שבה כולם מרוויחים מהפרויקט, ויש יכולת אמיתית לבצע את הפרויקט, כל הצדדים יוצאים נשכרים ממנו. הרשות נהנית מחזות עיר יפה יותר, שטחי ציבור שנותנים מענה לתושבים, עירוב שימושים (שמגדיל את הכנסות הרשות מארנונה), היזמים יעשירו את קופתם, והדיירים יקבלו דירה חדשה, מרווחת, בעלת ערך כספי גבוה יותר, באיכות חיים הרבה יותר טובה וכמובן, בעלת מרחב מוגן שיגביר באופן משמעותי את המיגון של הדיירים מפני אסונות טבע או מתקפת טילים".

"מאחר וקל 'לתקוע' פרויקט של התחדשות עירונית, כדי להוציא פרויקט לפועל חשוב להכיר את התחום בצורה נרחבת ומוחלטת", מסביר גרומן שמשרדו נמנה בשנים האחרונות, באופן קבוע בשכבת הזהב של רשימת הדירוג היוקרתית והנחשבת של משרדי עורכי הדין הטובים ביותר בישראל, בתחום ההתחדשות העירונית של ה-Dun's 100. "ניתן להתגבר על רבים מהמכשולים והאתגרים הנמצאים בדרך להגשמת פרויקט התחדשות עירונית, אם כי חשוב מאוד להכיר אותם. כך למשל, הרגולציה בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם מדובר על רמת הבניין הבודד או ברמת המתחם בפרויקטים של פינוי בינוי, היא דינמית ומשתנה ללא הרף. הרבה מהשינויים מסייעים לקדם פרויקטים באמצעות הטבות שונות לדיירים ויזמים. ואולם, חלק משינויי הרגולציה מסייעים לצד אחד, אך מורידים את המוטיבציה של צד אחר לקדם את הפרויקט. לדוגמה, תקן 21 שצמצם ברוב הרשויות את התמורות לדיירים. גם השינוי התכוף במדיניות של העיריות והרשויות מייצר אתגרים משמעותיים לפרויקטים".

זיו גרומן | צילום: ניב קנטור

פעמים רבות, הסיכוי לקדם פרויקט טמון בגישה של ראש העיר לנושא ההתחדשות העירונית, "יש המון אלמנטים שחשוב להכיר בהתחדשות עירונית. אני מלווה את הענף מאז הקמתו והרבה שינויים חיוביים התרחשו מבחינת רגולציה וקידום פרויקטים. במקביל, יש הרבה משתנים שקשה לשלוט עליהם, ולכן צריך היכרות אינטימית עם הענף, החוק, עם הרשויות השונות, עם היזמים, ועם הדרך הנכונה להוביל פרויקט להצלחה בביטחון מלא שהפרויקט יקום", מסביר עו"ד גרומן, "כאשר אני מייצג דיירים, התפקיד שלי הוא לשקף מציאות ריאלית שתביא אותם בסופו של דבר לפרויקט טוב עבורם במינימום זמן. הרבה פעמים, דווקא הבנת הצד של היזמים עוזרת לי לייצר תמהיל נכון שטוב לכולם. רק לאחרונה ייצגנו דיירים שקיבלו הצעה מצוינת מבחינת תמורות ומאוד רצו להתקדם איתה. הנקודה היא שלהצעה הזאת לא היה שום סיכוי להתממש. כלומר, היזם לא יכל לעמוד מאחורי הצעתו ומייד סירבנו להצעה. להבנתי, אם לא היינו עושים כן, הפרויקט היה נמרח במשך כמה שנים ולא מגיע לכדי מימוש, בעלי הדירות היו מאבדים אמון ביזם, והיינו צריכים להתחיל את כל התהליך מההתחלה. בסוף אם היזם לא מרוויח רווח יזמי מינימלי (בשיעור של כ- 15%), הוא לא יכול לממן פרויקט ויש סכנה שהפרויקט יתקע, אם לא בתחילתו, אז תוך כדי ביצוע".

"הגורם המנווט בין 'שפת הדיירים' ל'שפת היזמים'"

המשרד של עו"ד זיו גרומן היה מעורב בשנים האחרונות ב-330 פרויקטים מהגדולים והמשמעותיים בישראל שעיקרם באזורי ביקוש בתל אביב, רמת גן, הרצליה, נתניה, בת ים ועוד. לדברי עו"ד גרומן, יש לפירמה תמהיל לקוחות העומד על כ–65% יזמים וכ–35% דיירים. "תפקידו של עורך דין הדיירים הוא התפקיד הכי חשוב שיש וזהות עורך הדין תקבע אם הפרויקט יצליח או יכשל – הוא הגורם המנווט והמתרגם בין "שפת היזמים" ל-"שפת הדיירים. עורך הדין צריך לדעת לדבר בשתי השפות ולשמור על הדיירים מהיזמים, אבל גם מעצמם. לדעתי, דווקא מי שמכיר את שני צידי המתרס ויש לו ראיה הוליסטית של הדברים יודע לפתור בעיות לכל אורך הדרך", הוא מסביר, "צריך להגיע ריאליים למו"מ ולדעת לשקף באופן אמיתי איפה לדחוף לשיפור תנאי העסקה ואיפה לוותר, וזאת מבלי לגרום לכישלון של הפרויקט. בכל מצב, אסור ליזמים או לדיירים לדחוף את השחקנים האחרים יתר על המידה – כי אז כולם יפסידו, וכאן כאמור עוזרת הראיה ההוליסטית".

"אני נתקל בהרבה קולגות שחושבים שאם הם מיקסמו את התמורה לדיירים זו הצלחה, אבל לחנוק את היזם, זה משהו שיגרום לקשיים בביצוע. מיקסום התמורות הוא חשוב מאוד וכשאתה עושה מכרז בין יזמים התחרות מתבצעת מעצמה והדיירים מרוויחים. במקביל, צריך שהמציאות הזאת של התמורות תפגוש את המציאות התכנונית ותתכתב עם מדיניות הרשויות הרלוונטיות. בכל בניין יש הרבה סוגי אנשים ויחידות דיור, יש גם הרבה נכסים וריבוי דעות. התפקיד שלנו הוא בין היתר לגשר בין האינטרסים השונים והדעות השונות ולנסות לפתור את כל האתגרים שעולים בדרך ולהסביר איך מייצרים תהליך נכון לכולם, אילו ציפיות יש לייצר סביב הפרויקט, כך שלא יהיו אכזבות ותהיה הבנה שלא כל אחד יצא עם מלוא תאוותו בידו".

"עורך הדין הוא האורגן של הפרויקט"

לדברי עו"ד גרומן, האופן שבו מתנהל המשרד מול יזמים ודיירים מביא פרויקטים רבים לביצוע מהיר ביחס לשוק, "עורך הדין שמטפל בפרויקט התחדשות עירונית צריך לייצר הסכם משפטי שמביא פתרונות שיתנו מענה לבעיות שיצוצו גם בעוד 5 שנים ויותר. צריך להכין חוזה משפטי בראיה הצופה פני עתיד אש, כך שהדיירים והיזם יוכלו לסיים את הפרויקט כאשר כל אחד מרוצה. כדי להגיע להסכמים כאלה על עורך הדין להיות אסרטיבי, לדבר בגובה העיניים עם הדיירים, לדעת לפתור בעיות ולפעול בשקיפות והוגנות. עורך הדין הוא האורגן של הפרויקט, הוא זה שמנווט את הפרויקט ויודע גם להיות הפסיכולוג כשצריך, כדי לתת מענה ללקוחות שלו בזמן אמת".

עו"ד גרומן מציין כי אם המדינה תיתן מענה לכמה מהאתגרים הנובעים מרגולציה ומאתגרי התקופה, ניתן יהיה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה מהירה אף יותר, "אנחנו רואים שביותר מדי מקומות בתהליך של פרויקט התחדשות עירונית יש ניגוד עניינים בין הצורך הלאומי החיוני בפיתוח פרויקטים של התחדשות עירונית לטובת אזרחי ישראל, לבין הרשות המקומית שלא רוצה ולא יכולה להרשות לעצמה לייצר עומס על תשתיות עירוניות ולהפסיד כספים. המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולפתור את האתגרים הללו באמצעות סיוע כספי ישיר או תמריצים בדמות חילופי קרקעות ופטור ממיסים, כל שכן במקומות שבהם ערכי הקרקע נמוכים. צריך לקדם את העניין הזה עכשיו כדי שענף ההתחדשות העירונית יוכל לסייע בפתרון בעיית הדיור בישראל ומיגון מציל חיים לאנשים שמתגוררים בבניינים ישנים בכל רחבי הארץ", אומר עו"ד גרומן. לדבריו, ללא הסיוע מצד המדינה יהיה קושי לייצר בניה מסיבית שתיתן מענה לאתגרים אותם.

ראיון עם עו"ד זיו גרומן, מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית והבעלים של פירמת גרומן ושות'

d&b – לדעת להחליט